Cronologia

L'equo canone

La legge speciale n. 392, detta dell'equo canone, introduce una nuova e organica disciplina delle locazioni degli immobili urbani (per urbano non s'intende l'ubicazione, ma la destinazione ad uso abitativo, commerciale, professionale, artigianale o industriale). Due sono le esigenze che portano all'emanazione della legge: la considerazione della casa come servizio sociale e la determinazione a porre fine al regime vincolistico. La prima di tali esigenze è ulteriormente rafforzata dalla carenza di alloggi di proprietà pubblica. L'aspetto di maggior rilievo è dato dall'imposizione del canone massimo e dalla durata quadriennale del rapporto contrattuale per le locazioni ad uso di abitazione. Invece, nei rapporti ad uso non abitativo, vi è la libertà nella determinazione del canone ed è sempre prevista una durata minima del rapporto superiore ai quattro anni. La determinazione del fitto è stabilita secondo criteri oggettivi, legati alle caratteristiche del bene, a prescindere sia dal conduttore sia dalle mire speculative del locatore. L'aumento del canone non corrisponde alle regole del mercato, ma è fissato dalle norme in misura molto spesso inferiore, mediante il ricorso al meccanismo che prende come base l'entità iniziale rivalutata, secondo una frazione inferiore, all'unità degli indici Istat dei prezzi al consumo. Tutto ciò si presenta viziato d'irrazionalità, per la frequente eventualità che le zone, in cui si trovano gli immobili, subiscano modificazioni urbanistiche; di conseguenza, spesso il canone a suo tempo imposto, non è più neppure approssimativamente indicativo della nuova realtà economica e sociale. I proprietari ritengono inadeguata la misura legale della pigione e reagiscono. Molti immobili rimangono sfitti, viene preferita o la vendita o la destinazione non abitativa, visto che essa non sottrae ai contraenti la determinazione iniziale del corrispettivo. I proprietari, inoltre, cercano di ottenere una pigione superiore a quella pattuita, utilizzando mezzi di pagamento che, per evitare un'azione di ripetizione, non lasciano traccia. Il contratto a volte è configurato come costitutivo di un diritto reale d'abitazione e non di un rapporto locativo. Le conseguenze e gli inconvenienti sono vari: la tutela del conduttore è inconsistente, si determina una rarefazione dell'offerta degli alloggi e una fuga dai capitali d'investimento immobiliare, determinando pesanti storture nel mercato locativo.