Caratteri della vendita immobiliare

Caratteri della vendita immobiliare

Il giudice dell’esecuzione, chiamato a provvedere sull’istanza di vendita, può optare tra le due diverse modalità di liquidazione dei beni pignorati.
Deve inoltre stabilire se provvedere direttamente alle operazioni di vendita oppure se delegarle integralmente ad un istituto all’uopo autorizzato ovvero, in mancanza, ad un professionista.
Art. 532
Il giudice dell'esecuzione può disporre la vendita senza incanto (o tramite commissionario) dei beni pignorati.
 Le cose pignorate devono essere affidate all'istituto vendite giudiziarie, ovvero, con provvedimento motivato, ad altro soggetto specializzato nel settore di competenza, affinché  proceda alla vendita in qualità di COMMISSIONARIO. [la discrezionalità del giudice nella scelta del commissionario è incanalata in tal senso attraverso la previsione legislativa di un duplice regime, l’uno ordinario, l’altro speciale cui si ricorre in ragione della particolarità della natura del bene pignorato].
[i creditori e l’esecutato potranno pertanto contestare:
- il provvedimento che nomina un commissario privo della dovuta specializzazione, laddove siano stati pignorati beni di particolare pregio e/o di uno specifico mercato;
- il provvedimento che affida le operazioni di vendita ad un soggetto specializzato e non all’istituto autorizzato, nonostante i beni da liquidare siano privi di requisiti particolari.]
Nello stesso provvedimento di cui al primo comma il giudice, dopo avere sentito, se necessario, uno stimatore dotato di specifica preparazione tecnica e commerciale in relazione alla peculiarità del bene stesso,
 fissa il prezzo minimo della vendita e
l'importo globale fino al raggiungimento del quale la vendita deve essere eseguita,
 e può imporre al commissionario una cauzione.
Se il valore delle cose risulta dal listino di borsa o di mercato, la vendita non può essere fatta a prezzo inferiore al minimo ivi segnato.
- ART 167 disp. att.  Al momento della consegna delle cose pignorate al concessionario il cancelliere redige un processo verbale di consegna in cui descrive i singoli beni (anche con rinvio all'atto di pignoramento).
-Dalla redazione del verbale il commissionario assume le vesti de custode e organizza la vendita, la vendita deve essere eseguita solo per contanti. [la vendita è valeida ma il commissionario risponde personalmente del prezzo convenuto se la vendita non avviene in contanti o è compiuta erroneamente per un prezzo inferiore a quello stabilito dal giudice dell'esecuzione].
- ART 168 disp att. I reclami contro l'operato dell'ufficiale incaricato della vendita sono proposti dagli interessati con ricorso al giudice dell'esec.

Art. 533 Obblighi del commissionario

I. Il commissionario non può vendere se non per contanti. Egli è tenuto in ogni caso a documentare le operazioni di vendita mediante certificato, fattura o fissato bollato in doppio esemplare, uno dei quali deve essere consegnato al cancelliere col prezzo ricavato dalla vendita, nel termine stabilito dal giudice dell'esecuzione nel suo provvedimento. (= effetto traslativo e obbligatorio, contestuale consegna all'acquirente)
II. Qualora la vendita senza incanto non avvenga nel termine di un mese dal provvedimento di autorizzazione, il commissionario, salvo che il termine sia prorogato su istanza di tutti i creditori intervenuti, deve riconsegnare i beni, affinché siano venduti all'incanto.
III. Il compenso al commissionario  è stabilito dal giudice dell'esecuzione con decreto. (secondo tariffe legalm approvate o secondo gli usi. Il compenso può anche essere determinato preventivamente. Il provvedim di liquidaz può autorizzare il commissionario a trattenere sul prezzo ricavato dalla vendita l'importo del compenso).