Affitto dell’azienda o rami di essa (art. 104 bis)

L’istituto dell’affitto dell’azienda era stato considerato inizialmente incompatibile con le disposizioni in tema di liquidazione dell’attivo. Successivamente il prevalere delle esigenze di conservazione del valore dell’azienda ha portato a giungere ad altre soluzioni. Da tempo si era diffusa la prassi di utilizzare l’affitto come mezzo per la conservazione temporanea dell’integrità dell’azienda o dei singoli rami. Tutto ciò a poi trovato regolamentazione con la L.223/1991. Con la riforma il legislatore ha poi inserito quest’istituto nella disciplina delle procedure concorsuali con una norma che ne precisa la funzione, l’art.104 bis.
In presenza di un soggetto terzo interessato alla stipulazione di un contratto d’affitto (anche parziale) dell’azienda, presenta molta convenienza per la procedura fallimentare. In primo luogo si ottiene in tempi brevi un incremento dell’attivo fallimentare per un importo pari alle somme corrispondenti i canoni pattuiti; in secondo luogo, l’azienda viene conservata in condizioni di efficienza e funzionalità e quindi mantiene il suo valore; infine il fallimento non dovrà sostenere quei costi molto elevati per la custodia dei beni. Consapevole di questa convenienza, il legislatore prevede al co. 1 che anche prima della presentazione del programma di liquidazione, su proposta del curatore, il giudice delegato, previo parere favorevole del comitato dei creditori, autorizza l’affitto dell’azienda del fallito a terzi anche limitatamente a specifici rami quando appaia utile al fine della più proficua vendita dell’azienda o di parti della stessa.
La buona riuscita dell’operazione è tuttavia correlata alla scelta dell’affittuario. Anche questa fase è affidata alla competenza del curatore il quale procede a norma dell’art.107 sulla base di stima, assicurando con adeguate forme di pubblicità la massima partecipazione degli interessati. Dovrà essere valutata la congruità dell’ammontare del canone offerto, in relazione ai valori dell’azienda indicati nella perizia di stima. L’offerta dev’essere poi supportata da adeguate garanzie previste dal contratto e dalla gente. Dovrà essere anche valutata l’attendibilità del piano di prosecuzione delle attività imprenditoriali con riguardo alla conservazione dei livelli occupazionali. Tutti questi elementi devono essere considerati congiuntamente (co.2).
Il contratto d’affitto deve rispettare le condizioni previste dall’art.2556 cc. Dovrà quindi essere redatto in forma scritta, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e dovrà essere depositato per l’iscrizione nel registro delle imprese entro 30gg. Per il contenuto, invece, ci si discosta dalla concezione civilistica. Quindi, in deroga a quanto dispone il cc, il contenuto è stato previsto con l’introduzione del co.3 che prevede un contenuto minimo contrattuale obbligatorio consistente:
• Nel diritto irrinunciabile di ispezione dell’azienda da parte del curatore.
• Nella costituzione di idonee garanzie per tutte le obbligazioni dell’affittuario derivanti dal contratto e dalla legge.
• Nell’esclusivo diritto del curatore di recedere unilateralmente dal contratto, che può essere esercitato, sentito il comitato, con la corresponsione all’affittuario di un giusto indennizzo da pagarsi in prededuzione.
Quanto alla determinazione della durata del contatto, il co.4 non lascia libere le parti di provvedervi ma prevede espressamente che dev’essere compatibile con l’esigenze della liquidazione dei beni, questo per evitare che una durata eccessivamente lunga impedisca la vendita dell’azienda che è poi l’obiettivo al quale l’affitto è finalizzato.
Il co.5 riconosce poi il diritto di prelazione a favore dell’affittuario che può essere concesso convenzionalmente previa autorizzazione espressa del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato. Una volta riconosciuto il diritto di prelazione, il curatore, esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita e dovrà comunicarlo entro 10gg all’affittuario, il quale potrà esercitare il diritto di prelazione all’acquisto sulla base del prezzo determinato entro 5gg dalla comunicazione.
Il co.6 stabilisce poi che la retrocessione al fallimento di aziende non comporta la responsabilità della procedura per i debiti maturati fino alla retrocessione in deroga a quanto previsto dal cc. Questo perché si vuole assicurare che i creditori anteriori, nei confronti della cui tutela è stato disposto l’affitto, non vengano penalizzati dalla cattiva condotta dell’affittuario.