Il ruolo del contratto nell’assetto dei beni: obbligazioni e vincoli di destinazione

Quando si tratta di qualificare una serie di vincoli oggetto di convenzione in ordine all’assetto dei beni, per i quali i privati avvertono la necessità di un rilievo esteso oltre le parti originarie dell’accordo, la precisazione della loro opponibilità è incerta.
Anche in questo caso l’analisi va incentrata sul fatto costitutivo e non sul rapporto, perché è solo facendo riferimento al rilievo del titolo e non alle situazioni soggettive da esso create che si può giudicare il valore che la pattuizione può assumere per i terzi.
Il discorso torna dunque ad incentrare sul rilievo e la pubblicità del contratto che crea vincoli tendenzialmente destinati ad essere opponibili ai terzi.
Il ragionamento dell’interprete ha seguito per lo più il seguente schema: sono trasferibili gli atti con efficacia reale ed eccezionalmente quegli atti con efficacia obbligatoria che la legge consente di rendere pubblici.
Una volta che il legislatore e l’interprete hanno riconosciuto la possibilità di trascrivere una sempre più ampia serie di atti da cui non scaturiscono né diritti reali né situazioni con efficacia reale, il rapporto regola/eccezione non è stato più in grado di offrire un coerente criterio di precisazione.
È noto, del resto, come la classica partizione dei diritti patrimoniali non sia più assolutamente espressiva di una diversa modalità di tutela e di rilevanza esterna delle situazioni di vantaggio.
L’assolutezza e l’immediatezza non sono in grado di distinguere, con rigore, un diritto reale da un diritto di credito, ed è invece l’inerenza o meno di tali situazioni rispetto alla cosa la ragione della diversità fra di esse, anche se la modalità con cui tale conseguenza dovrebbe realizzarsi è dubbia affatto.
La trascrizione è strumento che potrebbe ottenere quel risultato, ma consentire ai privati un suo utilizzo ampio, fuori dei limiti tracciati dalla legge, significherebbe attribuire agli stessi una competenza in ordine all’assetto dei beni che l’ordinamento ha sempre riservato a se stesso.
A differenza del rapporto obbligatorio, la conformazione di una situazione reale tende alla stabilità, “coinvolge cioè duratamente gli interessi che ne stanno alla base” e si avverte la necessità di un ordine che è dettato non dai mutevoli interessi delle parti ma da una sintesi di valore che il sistema riserva a se stesso.