Rimedi a sopravvenienze, difformità o differenze di valore del contratto preliminare

Si è a lungo discusso sull’ipotesi di sopravvenienze, difformità o differenze di valore che si verifichino o siano scoperte dopo la conclusione del contratto preliminare ma prima della sottoscrizione del contratto definitivo.
La soluzione adottata in precedenza dalla giurisprudenza teorica e pratica era del tutto lineare:
- gli effetti che si possono produrre con il definitivo sono quelli dichiarati nel preliminare, e le parti e il giudice non possono innovare il contenuto di tale atto;
- di fronte a difformità o vizi il promissario avrà due possibilità:
- concludere un definitivo fedele alla lettera del preliminare;
- rimuovere il preliminare.
Dominava quindi il principio di intangibilità del preliminare.
Dalla fine degli anni ’90 il principio dell’intangibilità è stato abbandonato e si è ritenuto possibile adattare il contratto definitivo o la sentenza costitutiva in presenza di determinate condizioni.
L’identità del bene è necessaria ma si può esperire l’azione per eliminare i vizi e le difformità.
Più delicata è la questione relativa alla presenza di un vizio nel contratto preliminare: in tal caso si può impugnare il preliminare o mantenerlo in vita rettificato.
Ma che cosa succede se si conclude il definitivo e poi si chiede l’eliminazione dell’atto?
se la parte conosceva il vizio prima del preliminare e conclude il definitivo, si potrebbe pensare ad una rinuncia;
se il rimedio contro il preliminare è prescritto al tempo del definitivo l’atto è inattaccabile; se invece detto rimedio non è prescritto ovvero è imprescrittibile (si pensi all’azione di nullità), la soluzione varia a seconda della ricostruzione adottata in ordine alla natura del definitivo ed alla sua autonomia;
unica eccezione, per taluno, è l’azione di rescissione; a fronte di un preliminare rescindibile, la giurisprudenza ammette il decorso di un nuovo termine di prescrizione annuale a partire dalla stipulazione del definitivo: la ratio va ricercata nella eccessiva brevità del termine prescrizionale.
Di contro, in caso di vizi che attengano al solo definitivo, i rimedi troveranno applicazione per quest’ultimo; il venire meno di tale contratto inoltre non incide sulla validità del preliminare e sull’obbligo che ne sorge.
Pertanto, resta in vita l’obbligo nascente dal preliminare di stipulare un nuovo contratto definitivo esente da vizi.