L’acquisto di cose immobili e la trascrizione

Il confronto fra l’art. 1376 c.c. (principio consensualistico) e l’art. 2644 c.c. (necessità di trascrizione) è uno dei temi più discussi della dinamica del trasferimento.
Parte della dottrina reputa che il contratto traslativo privo della trascrizione non abbia piena efficacia reale, altri spiegano l’apparente contrasto fra le due norme distinguendo il potere di disposizione dell’acquirente dalla sua legittimazione, altri ancora considerano la trascrizione una condicio iuris idonea a risolvere ogni acquisto precedente.
L’idea dell’inefficacia relativa del contratto non spiega del tutto la coesistenza delle due norme stante la difficoltà di giustificare un effetto che si produce o non si produce “a seconda dei soggetti rispetto ai quali viene in considerazione”.
Coerente e assai ben articolata è l’idea che il primo acquirente sia titolare di un “diritto reale valevole erga omnes ma sottoposto, ex lege, alla condizione risolutiva dell’eventuale prioritaria trascrizione di un altro successivo acquisto di un terzo”.
La dottrina francese più recente ha del tutto chiarito che la vicenda traslativa consista in fasi successive: il contratto che è fonte del mutamento giuridico e deve essere reso pubblico; e la pubblicità, che realizza la conoscibilità legale e la prevalenza del titolo su altri incompatibili.
Ciò è coerente con il fatto che il legislatore deve risolvere non uno ma due problemi sottesi al trasferimento, l’acquisto del diritto e l’opponibilità del titolo, e ricorre dunque ad una doppia valutazione che non può essere ricondotta ad unità, per un ossequio ad un principio logico e ad una astratta nozione di proprietà e di effetto reale.
Insomma, come precisato, la distinzione fra la sfera dell’efficacia del trasferimento, come regolamento impegnativo fra le parti, e dell’opponibilità del titolo di acquisto è tale da spiegare il fenomeno in modo coerente anche se resta in dubbio la natura derogabile o meno della regola prevista dall’art. 1376 c.c.