La locazione ad uso abitativo, l. 431/98

La locazione ad uso abitativo, l. 431/98

La materia, precedentemente regolata dalla l. 392/78 e dal D.L. 333/92 convertito con modifiche, dalla l. 359/92, è stata profondamente innovata, per quanto attiene alle locazioni ad uso abitativo, dalla l. 431/98. Mentre infatti in precedenza la durata del contratto e la determinazione del canone locativo erano predeterminati per legge (equo canone), con la riforma si è inteso privilegiare l’autonomia contrattuale dei soggetti interessati, al fine di liberalizzare, seppur in maniera controllata, il mercato delle locazioni.
È fissata ai contratti una durata minima per assicurare una certa stabilità: di 6 anni per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo e di 9 per gli alberghi (termini raddoppiati in mancanza di una disdetta).
Per gli immobili adibiti ad uso abitativo sono stati in particolare previsti due schemi contrattuali che le parti sono libere di scegliere:
—    quello cd. libero, che permette la libera determinazione del canone a fronte di una durata piuttosto lunga (4 anni + 4 anni in caso di mancata disdetta); alla seconda scadenza le parti possono o non rinnovare il contratto o rinnovarlo a nuove condizioni: se le parti non si attivano in questo senso il contratto è rinnovato automaticamente.
—    quello cd. concertato o amministrato, rispetto al quale la determinazione del canone è affidata ad accordi da stipularsi — su base locale — tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative. La durata è stabilita in 3 anni + 2 anni, e sono previsti particolari sgravi fiscali per i locatori. Solamente a favore del conduttore può essere stabilita una clausola espressa di scioglimento anticipato con preavviso di 6 mesi; il conduttore inoltre, per gravi motivi, può recedere anche prima della scadenza.

Per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
È vietata la sublocazione di tutto il bene locato ad uso abitativo; la sublocazione parziale è invece ammessa, purché le parti non l’abbiano esclusa dal contratto.
Per gli immobili ad uso non abitativo il consenso del locatore non è necessario quando sia ceduta o locata l’azienda cui si riferiscono.

 Sono state disciplinate dalla l. 431/98 anche le locazioni abitative di natura transitoria, la cui durata oscilla tra un minimo di 1 anno ed un massimo di 18 mesi, e le locazioni volte a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede, che possono fruire di contratti la cui durata varia da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni.