Profili civilistici e fiscali del Rent to Buy

INTRODUZIONE Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili nasce dalla constatazione, da parte degli operatori giuridici ed economici, che le forme contrattuali tradizionali non sono idonee a far ripartire un settore, quello immobiliare, caratterizzato da una perdurante situazione di stagnazione economica. L’attuale situazione di crisi economica e finanziaria mondiale, ha avuto origine nel 2006 negli Stati Uniti, a seguito della tendenza, in atto già da anni, di concedere mutui ad alto rischio a soggetti privi di garanzie (c.d. mutui sub- prime). Questa tendenza era amplificata da tre aspetti peculiari del mercato statunitense: • una politica monetaria, basata su tassi di interesse bassi (in risposta anche alla crisi della bolla internet e dell’attacco alle Torri Gemelle), che favoriva la richiesta di mutui da parte delle famiglie; • bolla immobiliare, sostenuta dalla stessa politica monetaria, in quanto il fatto che il denaro costasse poco in termini di interessi da riconoscere alle banche sui mutui, ha portato nel tempo ad un aumento della domanda di immobili con conseguente aumento dei prezzi. Le banche statunitensi, inoltre, erano propense a concedere mutui a tutti i soggetti che ne facevano richiesta, perché grazie ai prezzi crescenti degli stessi, avrebbero comunque recuperato quanto gli spettava dalla vendita dell’immobile nel caso il mutuante fosse insolvente; • sviluppo delle operazioni di cartolarizzazione, cioè la possibilità delle banche di trasformare il mutuo in un titolo e cederlo a terzi, recuperando immediatamente buona parte del credito concesso, che ha favorito l’aumento dei mutui sub-prime in quanto le banche si liberavano, tramite 3