Profili civilistici e fiscali del Rent to Buy

INTRODUZIONE
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
nasce dalla constatazione, da parte degli operatori giuridici ed economici, che le
forme contrattuali tradizionali non sono idonee a far ripartire un settore, quello
immobiliare, caratterizzato da una perdurante situazione di stagnazione
economica.
L’attuale situazione di crisi economica e finanziaria mondiale, ha avuto origine
nel 2006 negli Stati Uniti, a seguito della tendenza, in atto già da anni, di
concedere mutui ad alto rischio a soggetti privi di garanzie (c.d. mutui sub-
prime). Questa tendenza era amplificata da tre aspetti peculiari del mercato
statunitense:
• una politica monetaria, basata su tassi di interesse bassi (in risposta anche
alla crisi della bolla internet e dell’attacco alle Torri Gemelle), che
favoriva la richiesta di mutui da parte delle famiglie;
• bolla immobiliare, sostenuta dalla stessa politica monetaria, in quanto il
fatto che il denaro costasse poco in termini di interessi da riconoscere alle
banche sui mutui, ha portato nel tempo ad un aumento della domanda di
immobili con conseguente aumento dei prezzi. Le banche statunitensi,
inoltre, erano propense a concedere mutui a tutti i soggetti che ne
facevano richiesta, perché grazie ai prezzi crescenti degli stessi, avrebbero
comunque recuperato quanto gli spettava dalla vendita dell’immobile nel
caso il mutuante fosse insolvente;
• sviluppo delle operazioni di cartolarizzazione, cioè la possibilità delle
banche di trasformare il mutuo in un titolo e cederlo a terzi, recuperando
immediatamente buona parte del credito concesso, che ha favorito
l’aumento dei mutui sub-prime in quanto le banche si liberavano, tramite
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tale operazione, del rischio insolvenza del mutuante. I mutui, poi,
venivano ceduti a società che finanziavano l’acquisto tramite l’emissione
di titoli che venivano acquistati in tutto il mondo; ciò ha fatto sì che
scoppiata la crisi negli Stati Uniti, questa si è diffusa anche in Europa.
Questo sistema ha funzionato fino a quando la Federal Reserve non ha iniziato ad
aumentare i tassi di interesse, provocando l’insolvenza dei soggetti a cui erano
stati rilasciati mutui sub-prime, con conseguente perdita di valore dei titoli
rilasciati dalle società che avevano proceduto a cartolarizzarli, caduta dei prezzi
immobiliari e crisi del mercato finanziario. In breve tempo la crisi si è diffusa
anche in Europa ed ha travolto anche l’economia reale, con ripercussioni
negative su reddito e occupazione. 
L’ Italia, nel 2007 quando iniziano a sentirsi i primi effetti di tale crisi, sta già
attraversando una fase di congiuntura economica difficile, dovuta all’elevato
debito pubblico esistente e alla necessità di ridurlo per rispettare i parametri
stabiliti dall’Unione Europea e la situazione mondiale non fa che aggravare tale
scenario portando a contrazione dell’occupazione e riduzione dei redditi delle
famiglie dovute alla chiusura di molte aziende. In questa situazione di crisi, le
banche riducono notevolmente i finanziamenti: se prima della crisi arrivavano a
finanziare fino al 100% del costo dell’immobile, oggi i mutui non coprono più
del 70-80% dello stesso. A peggiorare la situazione, un sistema fiscale
apparentemente più attento a “spremere” i piccoli contribuenti, più che a
concentrarsi sul contrasto all’evasione e alla forse più pericolosa e diffusa
elusione delle imposte, tramite un aumento generalizzato di tutte le imposte,
erariali e locali, dirette e indirette, che ha portato molte aziende a trasferire la
produzione all’estero, con ulteriori ripercussioni negative.
Tutto ciò ha avuto ovviamente risvolti negativi sul mercato immobiliare perché
non potendo accedere al credito bancario, si è ridotta la richiesta di immobili e le
imprese di costruzioni hanno visto contrarsi notevolmente le percentuali di
guadagno a fronte di un notevole aumento dei costi di costruzione. La crisi di
questo settore ha a sua volta ripercussioni negative sull’economia del Paese in
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una spirale discendente potenzialmente infinita, se non tramite interventi “decisi”
da parte del legislatore. 
E’ in questo scenario che l’autonomia privata ha cercato di trovare strumenti
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 che
consentissero a potenziali acquirenti, sforniti dei mezzi finanziari necessari per
procedere all’acquisto di immobili e impossibilitati ad accedere al credito
bancario, di potersi comunque assicurare il godimento immediato del bene con
possibilità di acquistarlo in futuro a un prezzo già prestabilito; consentendo allo
stesso tempo ai venditori, soprattutto alle imprese di costruzione, di “liberarsi”
dalle spese di mantenimento degli immobili terminati.
Le operazioni di Rent to Buy, nascono quindi dalla prassi contrattuale e dalla
necessità di contemperare le opposte esigenze delle parti:
• l’interesse del potenziale acquirente, di assicurarsi il godimento
immediato del bene, tramite il versamento di un canone periodico
superiore a un normale canone di locazione, rimandando nel futuro l’atto
di compravendita dello stesso, in un momento in cui disporrà delle somme
necessarie. Grazie al regolare versamento dei canoni pattuiti, infatti, il
conduttore – potenziale acquirente, accantona parte degli stessi al futuro
prezzo di vendita, necessitando, nel momento della stipulazione del
contratto, di una somma inferiore al 100% del costo dell’immobile e
potendo in tal modo sperare di poter accedere a un finanziamento
bancario;
• l’interesse del potenziale venditore di riuscire a vendere il proprio
immobile anche in un momento di crisi del mercato. Vero è che l’interesse
del venditore sarebbe meglio soddisfatto da una vendita immediata del
bene, ma in una situazione di crisi, lo stesso preferisce concludere
operazioni che consentono all’acquirente un accesso graduale alla
proprietà, piuttosto che tenere l’immobile vuoto, sopportandone
comunque i costi relativi al mantenimento e alle relative imposte, o di
1 Sono state infatti introdotte nel nostro ordinamento, oltre al contratto in esame, anche la locazione
finanziaria immobiliare e il contratto di credito immobiliare ai consumatori, sempre allo stesso fine di
rilanciare il settore immobiliare e l’economia nel suo complesso.
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affittarlo, con tutti i rischi che la locazione comporta
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 e con la
consapevolezza che l’appeal di un immobile già locato per un potenziale
acquirente è quasi azzerato. Inoltre con contratti di questo tipo, il
venditore limita il rischio di possibili ribassi dei prezzi degli immobili.
Tale contemperamento di interessi avviene tramite uno sfasamento temporale tra
momento di concessione del godimento del bene e contratto definitivo di
trasferimento della proprietà.
A fronte di tali prassi contrattuali, il Consiglio del Notariato ha presentato una
“proposta per il rilancio del settore immobiliare”, che è stata recepita dalla legge
11 novembre 2014 n. 164 con cui si è proceduto a convertire in legge il d.l.
133/2014, che tra le altre contiene l’art. 23 che reca proprio le disposizioni in
materia di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di
immobili. Il Decreto Sblocca Italia è un tipico esempio di diritto civile della crisi
economica, con cui il legislatore ha cercato di dare una risposta alla situazione di
crisi del Paese. Scopo del suo intervento, per quello che qui andremo ad
analizzare, era quello di recepire le istanze degli operatori del settore, eliminando
le inefficienze del mercato e comprimendo il meno possibile il ruolo
dell’autonomia privata, andando a rivitalizzare il settore immobiliare, da sempre
considerato il vero volano dell’economia. Vedremo nel prosieguo di questo
lavoro, che tale obiettivo non è stato del tutto raggiunto dal legislatore a causa di
una disciplina che ha creato più dubbi che certezze negli operatori economici e a
causa della ancora attuale mancanza di una legislazione tributaria in materia.
Tutto ciò fa sì che gli operatori abbiano perso interesse nei contratti di Rent to
Buy e preferiscano stipulare contratti tradizionali, su cui oramai si è giunti a una
certa stabilità nell’interpretazione della relativa disciplina.
2 Si pensi solo che se il conduttore non versa il canone pattuito, lo stesso deve essere comunque tassato
in capo al proprietario dell’immobile, che subirà quindi una doppia perdita dovuta al mancato
guadagno e al pagamento di un’imposta su un reddito non conseguito; perdita che si dovrà subire per
un periodo di tempo prolungato se si pensa ai tempi ancora lunghi necessari per ottenere
un’ordinanza di sfratto, che consente al proprietario di non considerare più quel reddito come
tassabili. Per non parlare delle difficoltà che si possono presentare nel momento in cui si richiede il
rilascio dell’immobile, se il conduttore si rifiuta di liberarlo.
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Recentemente, poi, sempre il Notariato, partendo dall’analisi dei bisogni che
un’operazione economica di Rent to Buy può andare a soddisfare, ha sottolineato
come lo stesso potrebbe essere maggiormente utilizzato per trasferire complessi
aziendali. Il fatto che un’operazione di questo tipo consenta un periodo di
valutazione antecedente la decisione di acquisire o meno il bene, si sposa
perfettamente con la necessità di un potenziale acquirente di un’azienda di
valutarne la produttività e il rendimento prima di procedere all’acquisto. Tale
valutazione potrebbe avvenire anche tramite un primo contratto di affitto
d’azienda e contestuale preliminare di vendita, ma con un’operazione unitaria è
possibile accantonare buona parte di quanto versato per il godimento dell’azienda
a futuro prezzo di acquisto della stessa.
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CAPITOLO 1
IL RENT TO BUY
SOMMARIO: 1.1 DEFINIZIONE DI RENT TO BUY – 1.2 TIPOLOGIE CONTRATTUALI SIMILI AL RENT TO BUY –
1.3 DISCIPLINA DEL CONTRATTO DI RENT TO BUY – 1.3.1 COMMA1: DEFINIZIONE - 1.3.2 COMMA 1 BIS:
MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO - 1.3.3 COMMI 2 E 5: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO -
1.3.4 COMMI 1 E 3: TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO E OBBLIGHI DELLE PARTI - 1.3.5 COMMA 4: TUTELA
DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI - 1.3.6 COMMA 6: FALLIMENTO DELLE PARTI - 1.3.7
DURATA DEL CONTRATTO - 1.3.8 FORMA DEL CONTRATTO - 1.3.9 RECESSO - 1.3.10 SUBLOCAZIONE E
CESSIONE DEL CONTRATTO DI RENT TO BUY – 1.4 PRIME CONSIDERAZIONI SULLA DISCIPLINA IN ESAME
1.1 Definizione di Rent to buy
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
(c.d. rent to buy), è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 23 del d.l. n.
133/2014 (c.d. Sblocca Italia) convertito con modificazioni dalla l. 164/2014, che
lo identifica come quel contratto, diverso dalla locazione finanziaria, con cui il
conduttore può godere immediatamente dell’immobile, dietro il pagamento di un
canone, riservandosi il diritto, entro un termine dedotto nel contratto, di
acquistare l’immobile oggetto di godimento, con imputazione di parte dei canoni
pagati a corrispettivo per l’acquisto. Oggetto del contratto possono essere solo
beni immobili, sia che si tratti di immobili destinati a civile abitazione sia che si
tratti di immobili strumentali, anche in corso di costruzione; recentemente, poi, in
una ricerca della Fondazione del Notariato, è stato ipotizzato l’utilizzo del rent to
buy anche come metodo per trasferire l’azienda.
Elementi caratteristici di tale contratto sono:
• anticipazione del godimento del bene oggetto del contratto rispetto
all’eventuale trasferimento futuro del diritto di proprietà sullo stesso. Il
contratto di rent to buy, resta però un contratto consensuale, quindi non si
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perfeziona nel momento in cui il bene è concesso in godimento, ma per
effetto dell’accordo delle parti; questo rende possibile l’apposizione di un
termine iniziale alla concessione in godimento o di una condizione
sospensiva;
• sdoppiamento del canone, in quanto una parte deve essere imputata a
corrispettivo della locazione e una parte a corrispettivo della vendita.
Questo elemento è essenziale: la sua eventuale mancanza comporta che
non si tratta più di contratto di rent to buy, con conseguente applicazione
di una normativa diversa (es. se il canone pagato dal conduttore fosse
interamente imputato a prezzo di acquisto, si tratterebbe di contratto
preliminare con effetti anticipati e le somme versate si configurerebbero
come acconti del prezzo di vendita). Alcuni hanno ammesso che nel
momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, le parti possono
decidere che l’intero canone versato fino a quel momento, sia computato
come acconto del prezzo di vendita (in linea con l’ampia autonomia
lasciata alle parti); altri invece ritengono che in questo caso si avrebbe una
riqualificazione della fattispecie perché si avrebbe un godimento gratuito
che non è tipico della fattispecie in esame;
• diritto del conduttore di scegliere se procedere o meno all’acquisto del
bene oggetto del contratto, entro un termine prefissato dalle parti. Anche
tale elemento si qualifica come essenziale, quindi se il diritto del
conduttore viene configurato dalle parti come obbligo di acquistare a
termine, non si può più parlare di rent to buy, ma più correttamente di
contratto misto di locazione e preliminare di vendita.
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione si configura
come un’operazione contrattuale unica e non, come hanno cercato di sostenere
alcuni, un’operazione fondata su due distinti e collegati contratti. Questo emerge
anche dalla Relazione illustrativa al d.l. 133/2014 che evidenzia come “La
proposta […] introduce nel nostro ordinamento il contratto di godimento in
funzione della successiva alienazione di beni immobili, quale nuova tipologia
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