Diversificazione geografica e performance dei Real Estate Investment Trust

Un investimento in Property Companies dà la possibilità ai piccoli investitori attirati da un alto dividend yield e da una potenziale rivalutazione degli assets in portafoglio, di ottenere gli stessi benefici che sarebbero risultati dal possesso di una proprietà immobiliare diretta, uniti a una gestione professionale e un’accurata diversificazione del rischio.
Nei vari ordinamenti giuridici si è cercato di favorire l’investimento indiretto tramite alcuni tipi di agevolazioni fiscali, tra cui la creazione di veicoli d’investimento soggetti a tassazione ridotta, come i Real Estate Investment Trusts (REITs).
I REITs, rappresentano un veicolo d’investimento immobiliare estremamente diffuso negli Stati Uniti d’America, oggi presente nella maggior parte dei Paesi economicamente più avanzati, con caratteristiche simili anche se ogni normativa nazionale prevede regole diverse.
Nel seguente lavoro si è analizzato se, e come, le performance di tale veicolo d’investimento possano essere state influenzate dalla diversificazione geografica delle proprietà possedute dallo stesso.
L’analisi è stata avviata mediante la profilatura dell’industria dei Real Estate Investment Trust, esplicitando i suoi tratti distintivi.
La particolare normativa che li disciplina infatti, ha donato a questi strumenti delle caratteristiche del tutto peculiari.
Nel primo capitolo inoltre, sono state illustrate l’evoluzione storica e delle performance di tale veicolo, la struttura organizzativa e le prospettive di crescita economica e dimensionale.
Al termine della presentazione sui REITs Statunitensi, sono stati descritti i principali veicoli d’investimento equivalenti in Europa, presentando le relative discipline e approfondendo in particolare la normativa riguardante le Società quotate d’investimento immobiliare (SIIQ) Italiane, introdotte nel 2007.
Nel secondo capitolo invece, si è proceduto inizialmente all’esposizione delle caratteristiche e dinamiche principali del mercato immobiliare, con un particolare focus sulla filiera immobiliare.
Successivamente, all’interno dello stesso capitolo, sono stati esposti gli andamenti, tra il 2009 e il 2010, del mercato residenziale e del mercato degli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, accennando anche ai loro trend storici.
Nel terzo capitolo infine, dopo una presentazione della principale teoria economica riguardante la diversificazione, ci si è addentrati nel cuore dell’analisi, impostata come una multiple case study analysis basata sulla raccolta ed elaborazione, per l’anno 2010, di dati quantitativi di un campione di REITs operanti nel settore Retail, finalizzata alla loro interpretazione qualitativa.
Si è proceduto dapprima a fornire una descrizione sintetica delle società oggetto di studio, per poi proseguire alla creazione di un dataset contenente i loro portafogli immobiliari, la riclassificazione degli stessi per area geografica e il calcolo degli indice di performance di bilancio.
Da ultimo, si è calcolata la diversificazione geografica (con la sottesa esplicitazione della metodologia adottata) e la sua correlazione rispetto alle performance per l’anno di riferimento, seguita dalla discussione dei risultati.