3
1.1 Usa Real Estate Investment Trust: evoluzione e caratteristiche distintive
1.1.1 L’evoluzione dei REITs
Un REIT può essere considerato come un veicolo d’investimento che acquista, sviluppa,
gestisce e vende assets immobiliari, e si qualifica tecnicamente come un’entità pass through,
ossia un’impresa che, sotto il rispetto di determinati requisiti normativi, può distribuire agli
investitori il reddito prodotto evitando che quest’ultimo sia soggetto a tassazione.
L’investimento in REIT si caratterizza per l’alto grado di liquidità rispetto alle altre forme di
possesso privato di proprietà immobiliari, particolarità incentivata frequentemente dalla
possibilità di scambiare le sue azioni nelle principali Borse Valori internazionali.
In data 01/01/2011 si contavano 153 REITs strutturati sotto forma di public company e
registrati nella SEC (Securities and Exchange Commission) quotate la maggior parte nel
NYSE, con una capitalizzazione di mercato pari a 389 bilioni di dollari; in più si devono
considerare i REITs non-exchange trade (registrati nella SEC ma le cui azioni non sono
scambiate negli stock exchange nazionali) e i private REITs (non registrati e con le azioni non
quotate).
1
Da dove deriva il concetto di REIT?
La sua origine basilare risale al 1880 circa, con la nascita delle business trust a Boston.
Il “Massachusetts –trust” era un veicolo in grado di consentire la proprietà societaria
d’immobili, spesso proibita dalle leggi statali dell’epoca; la sua caratteristica fondamentale
però, risiedeva nell’opportunità per gli investitori d’evitare la doppia tassazione poiché il trust,
nel momento in cui il reddito veniva distribuito ai beneficiari, non era soggetto alla tassazione
a livello corporate.
Dopo il successo ottenuto a Boston, i trust iniziarono a fornire capitale per lo sviluppo
immobiliare in altre città come Chicago, Denver e Omaha.
1
Fonte: FAQ about REITs, dal sito http://www.reit.com/portals/0/PDF/2011FAQ.pdf
4
Il vantaggio fiscale ottenibile attraverso questa forma organizzativa tuttavia cessò nel 1935,
anno in cui a seguito di una decisione della Corte Suprema Statunitense
2
, il reddito prodotto
dalle business trust fu soggetto a tassazione sia a livello corporate sia individuale.
Solamente nel 1960 il Presidente Eisenhower firmò il “REITs act”, un provvedimento fiscale
attraverso il quale i REITs furono riconosciuti come entità pass through eliminando in questo
modo la doppia tassazione.
L’obiettivo sottostante questo provvedimento legislativo era quello di dare anche ai piccoli
investitori la possibilità di riunire i loro investimenti nel settore immobiliare, in modo tale da
permettergli di ottenere gli stessi benefici che sarebbero risultati dal possesso di una proprietà
diretta, uniti a una gestione professionale e un’accurata diversificazione del rischio.
Nel giugno 1965 il Continental Mortgage Investors è stato il primo REIT a quotarsi al New
York Stock Exchange.
Nonostante i vantaggi fiscali, i REITs iniziarono ad avere un ruolo dominante nel mercato
immobiliare solo dalla fine degli anni ‘60, periodo in cui numerose grandi banche commerciali
fondarono dei REITs di tipo mortgage (che possedevano quindi almeno il 75% dei loro assets
finanziari in mutui e prestiti a breve termine) specializzati in costruction & development loans.
Tra il 1968 e il 1970 gli assets posseduti dai REITs più che quadruplicarono passando da una
stima di un bilione di dollari a 4,7 bilioni
3
.
Sebbene questo biennio si caratterizzò per ottime performance a livello di profitti, con primi
anni ’70 iniziarono a presentarsi una serie di gravi problemi.
In particolare i mortgage REITs specializzati in C&D loans e in mutui ad alto tasso di rischio,
si trovarono ad affrontare dal 1973 un mercato caratterizzato da un eccesso di offerta, tassi in
crescita e un aumento dei costi delle costruzioni: specialmente quest’ultima condizione, come
suggerito da Hines (1975), comportò l’insolvenza su molti mutui e la bancarotta di numerosi
costruttori edili.
In questo periodo l’eccesso di competizione e l’inesperienza nel settore immobiliare avevano
condotto i REITs a concedere finanziamenti a lungo termine per progetti dai risultati
2
Morrissey v. Commissioner, 296 U.S. 344, 1935.
3
Su Ha Chan, John Erickson, Ko Wang, Real Estate Investment Trusts: structure, performance, and investment
opportunities, Oxford University press, 2003, pg 30.
5
prospettici discutibili usando spesso fonti a breve termine; a ciò si aggiunse un alto livello di
indebitamento, la poca flessibilità (dovuta alle stringenti caratteristiche per ottenere la
qualifica di REIT) e i conflitti d’interesse con gli sponsor bancari, che resero, di fatto, la
situazione economicamente insostenibile: si stimarono, infatti, perdite per bilioni di dollari e
un riduzione del valore di mercato pari al 75%.
I quindici anni successivi alla crisi furono segnati dalla predominanza di REITs di tipo equity
con il complessivo valore delle proprietà da loro possedute che non superò mai l’1% del
mercato immobiliare statunitense.
Durante questo periodo è da tenere in considerazione il Tax Reform Act del 1986
4
che ridusse
le opportunità di copertura fiscale nel mercato immobiliare allo scopo d’incentivare un
orientamento gestionale basato su economicità ed efficienza, atto in cui inoltre si stabilì la
possibilità per i REITs di gestire direttamente i loro assets permettendo, di fatto, un maggiore
controllo manageriale sulle proprietà e l’indipendenza delle scelte d’investimento.
La recessione dei primi anni ’90, che colpì l’intero sistema economico ma in particolare il
mercato immobiliare soggetto agli eccessi degli anni ’80, riportò in auge l’investimento nei
più tradizionali REITs: in quegli anni furono fondati dai principali promotori immobiliari,
come ad esempio Hap Stein, Trammel Crow e Sam Zell, numerosi nuovi REITs attraverso la
cui quotazione si raccolsero ingenti capitali che permisero di saldare i debiti e acquistare
nuove proprietà.
Tutto ciò condusse a un nuovo boom per i REITs che si accompagnò al sempre più frequente
utilizzo delle strategie di fusione al fine del raggiungimento di una massa critica e di
un’adeguata diversificazione: il loro valore di mercato crebbe da 8,7 bilioni di dollari nel 1990
a 438 bilioni nel 2006.
Secondo David Geltner et al. (2007) esiste un largo consenso nell’attribuire all’IPO della
KIMKO nel 1991 l’inizio dell’era moderna dei REITs, in quanto è stata la capostipite di una
generazione di grandi e consolidate società immobiliari private che hanno scelto di aprirsi al
pubblico utilizzando la struttura dei REIT: la KIMKO per la sua IPO ha usato un REIT con
4
Il precedente Tax Reform Act del Novembre 1976 aveva permesso ai REIT di costituirsi come società oltre che
come trust.
6
struttura tradizionale attraverso il quale ha avuto accesso al mercato pubblico dei capitali,
evitando anche la tassazione del reddito se in conformità con i requisiti sanciti nell’IRC.
Nel Giugno 1997 si registra la più grande IPO nella storia dei REIT, da parte del Boston
Properties, Inc. e pari a 902,8 milioni di dollari.
I seguenti grafici illustrano l’andamento delle IPO e delle secondary offerings a partire dal
1992
5
:
Grafico 1.- Andamento storico delle IPO dei REITs.
5
Fonte NAREIT.
0
10
20
30
40
50
60
Numero di IPO
7
Grafico 2.- Andamento storico delle Secondary Offerings.
Grafico 3.- Capitale raccolto dai REITs.
Il trend di crescita dei REITs iniziato negli anni ‘90 si è bruscamente interrotto nel 2007 con lo
scoppio della crisi del credito, che in poco tempo ha fatto crollare del 72% il valore di mercato
dei REITs.
0
50
100
150
200
250
300
350
Secondary Equity Secondary Debt
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
Capitale raccolto (in milioni di dollari)
Capitale raccolto in totale
Capitale raccolto
attraverso le IPO
8
Bisogna comunque sottolineare che a livello legislativo una tappa fondamentale per
l’evoluzione dei REIT si è avuta con il REIT Modernization Act firmato dal Presidente
Clinton nel dicembre 1999 ed entrato in vigore il primo gennaio del 2001: l’aspetto più
importante di questa nuova legislazione consiste nella possibilità per ogni REIT di creare e
possedere una taxable REIT subsidiary, attraverso la quale fornire una serie di importanti
servizi senza rischiare di perdere lo status legale di REIT
6
.
Inoltre l’RMA ha aumentato la natura e l’estensione dei servizi di cui un REIT può occuparsi,
come ad esempio quelli legati al business immobiliare, gli sconti sulle attrezzature e i servizi
agli affittuari degli uffici, di portineria negli appartamenti etc.; le TRS possono altresì
partecipare a joint ventures con altre istituzioni per fornire servizi aggiuntivi.
Nella legislazione tuttavia, sono state applicate anche una serie di limitazioni: l’attivo di un
REIT può essere composto in securities della TRS al massimo per il 25%, le transazioni tra
REIT e TRS aventi a oggetto prestiti o locazioni sono soggette a restrizioni ed è prevista
un’accise sulle transazioni non rispettanti il principio dell’arm-lenght.
Infine, l’RMA ha previsto la diminuzione della percentuale minima di distribuzione (dal 95%
al 90% dell’utile netto ante imposte), incrementando così le possibilità di reinvestimento.
A ciò si deve aggiungere il Jobs and Growth Tax Relief Reconcilation Act del 2003, che ha
ridotto la tassazione sui dividendi per le persone fisiche dal 35% al 15%.
L’associazione nazionale dei Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ha sottolineato
numerosi benefici potenziali generati dalle possibilità riorganizzative scaturite a seguito
dell’RMA, come ad esempio la capacità di offrire nuovi servizi per i tenants, un miglior
controllo sulla qualità dei servizi stessi e l’opportunità di ottenere delle entrate non legate al
core-business.
Nonostante ciò, attualmente esistono opinioni discordanti sulle effettive entrare correlate con
questa nuova forma organizzativa e soprattutto sul trade-off rendimento-rischio che ne
consegue.
Infine, a partire dall’ottobre del 2001 Standard & Poor's ha aperto i suoi indici ai REITs e nel
2006 si trovavano già 11 REITs nell’indice S&P 500, 12 nel S&P 400 Mid Cap Index, e 13 nel
S&P 600 Small Cap Index.
6
A condizione di possedere il 100% delle partecipazioni della TRS.
9
1.1.2 Le caratteristiche distintive
Come già accennato, un REIT deve seguire dei requisiti normativi specifici per essere
considerato tale, ossia deve rispettare i seguenti parametri:
1. ogni anno almeno il 90% del reddito imponibile dev’essere distribuito agli azionisti;
2. avere almeno 100 azionisti
7
e non più del 50% delle azioni deve essere tenuto in
proprietà da 5 individui (“5/50 rule”);
3. l’impresa deve strutturarsi come un business trust, una corporation o organizzazioni
similari
8
;
4. le azioni devono essere totalmente trasferibili
9
;
5. avere almeno il 75% degli assets totali in proprietà immobiliari o mutui, contanti e
securities governative;
6. deve essere gestita da uno o più trusteers o board of directors
10
;
7. non avere più del 25% degli assets sotto forma di partecipazioni azionarie in proprie
TRS (Taxable REITs subsidiaries);
8. ottenere almeno il 75% del reddito lordo da affitti o interessi sui mutui;
9. avere il 95% del reddito derivante da dividendi, interessi e redditi immobiliari
11
.
Il trattamento fiscale degli stranieri (NRA, Non-Resident Aliens) si limita ad una ritenuta
secca sui dividendi, escludendo ogni tassazione del capital gain eventualmente realizzato,
sulla base di una autocertificazione rilasciata con il modello W-8BEN
12
che viene fornito
direttamente dal broker Statunitense.
Ciò premesso, i REITs possono assumere le seguenti tre differenti tipologie a seconda
della natura degli investimenti effettuati: equity, mortgage ed ibrido.
L’equity REIT si occupa dell’acquisto, gestione, rinnovamento e vendita di proprietà
immobiliari: il suo reddito deriva principalmente dalle locazioni degli immobili;
7
Internal Revenue Code Sect. 856(a)(5).
8
Internal Revenue Code Sect. 856(a);
9
Internal Revenue Code Sect. 856(a)(2)
10
Internal Revenue Code Sect. 856(a)(1)
11
Internal Revenue Code Sect. 856(c)(2)
12
“Certificato attestante la condizione di effettivo beneficiario estero ai fini dell’applicazione della ritenuta alla
fonte negli USA”.
10
il REIT di tipo mortgage è specializzato nella concessione di mutui per l’acquisto di
immobili e nella compravendita di mutui immobiliari già in essere, spesso utilizzando la
cartolarizzazione o strumenti finanziari derivati per gestire il rischio ed il tasso d’interesse:
il reddito generato deriva in larga misura dagli interessi maturati sui mutui concessi;
ci si riferisce infine a un REIT ibrido nel momento in cui sono presenti sia le componenti
equity sia quelle mortgage: il reddito pertanto, è generato dalla combinazione delle
proprietà immobiliari possedute e dei mutui elargiti.
Rispetto agli equity, i mortgage REITs tendono ad avere una soglia del debito più alta, ad
essere più sensibili alle variazioni del tasso d’interesse e ad avere delle azioni più
difficilmente valutabili: perciò spesso questi tipi di REIT sono utilizzati come strumenti di
trading, da investitori in grado di monitorare costantemente le strategie di business, i
bilanci e la sensibilità al tasso d’interesse.
Il grafico 4 riporta l’evoluzione della distribuzione della capitalizzazione di mercato per
tipo di REITs
13
:
Grafico 4.- Distribuzione della capitalizzazione di mercato dei REITs.
13
Il grafico è ottenuto rielaborando i dati disponibili sul sito www.nareit.com.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007
Hybrid REITs
Mortgage REITs
Equity REITs
11
I REITs inoltre, si suddividono a seconda della loro specializzazione: essi focalizzano gli
investimenti per area geografica, tipologie d’immobili oppure una combinazione di
entrambi gli elementi.
A livello di proprietà immobiliari analizzeremo nel dettaglio le differenze tra REITs nei
settori: retail, sanità, residenziale, magazzini, alloggi e vacanze, industriali/uffici e altri
settori proprietari.
Grafico 5.- Distribuzione percentuale dei diversi tipi di investimenti immobiliari effettuati
dai REITs.
Fonte del grafico: www.nareit.com
Per quanto riguarda l’ambito retail, ognuno dei suoi sotto-settori si “comporta”
differentemente rispetto agli altri e può essere analizzato a sé stante:
1. i neighborhood shopping centers, nonostante abbiano perso in termini di
competitività rispetto alle grandi catene di centri commerciali, sono ancora amati
Listed REITs Invest In All Property Types
Industrial 4,5%
Self Storage 5,3%
Regional Malls 14,6%
Apartments 13,5%
Office Buildings 11,3%
Health Care 10,9%
Shopping Centers 8,2%
Diversified 7,4%
Mortgage REITs 7,8%
Lodging/Resorts 6%
Manufactured Homes 0,6%
Mixed 2,3%
Timber 5,6%
Free-Standing 1,9%
12
dai cittadini statunitensi attratti dalle loro caratteristiche di convenienza e
“prossimità” (in grado perciò di far risparmiare tempo utile);
un neighborhood shopping center efficiente è solitamente legato a due o più negozi
di dimensioni maggiori e contiene un numero addizionale di reparti in cui vengono
offerti beni basilari e di prima necessità: tale peculiarità rende questi centri
particolarmente resistenti ai cicli economici.
Il tipo di affitto è caratterizzato da cifre minime e spesso pre-fissate in modo
crescente negli anni, cui a volte si aggiunge una maggiorazione nel momento in cui
si superino determinate quote minime di vendita annuali.
2. I Regional Malls invece, offrono una grande varietà di scelta nei prodotti a cui si
aggiunge una formula commerciale basata sul soddisfacimento non solo dei bisogni
d’acquisto, ma anche di quelli puramente ricreativi.
In questo caso gli affitti pagati sono più alti, ma bisogna anche considerare che il
volume di vendite è maggiore rispetto agli shopping neighborhood centers.
I centri commerciali offrono molte possibilità di profitto per i REITs che ne
detengono la proprietà, ma allo stesso tempo possono porre in essere dei problemi
specialmente nel momento in cui non riescano a generare le vendite necessarie per
mantenersi in essere dati gli alti canoni d’affitto: il successo d’investire in questo
tipo di strutture, dipende dalla capacità di destare l’interesse dei potenziali
acquirenti affittando i mall a dei retailers competenti e in grado di stimolare la
domanda locale.
3. I Factory outlet centers sono solitamente localizzati lontano dalle aree urbane più
popolose e specializzati nella vendita di prodotti delle grandi catene a prezzi
scontati: l’idea sottostante è quella di vendere prodotti sovra-accumulati o che non
hanno suscitato interesse nella clientela, a prezzi inferiori mediamente del 25-35%
rispetto a quelli al dettaglio.
Le statistiche hanno dimostrato che i consumatori statunitensi sono interessati
esclusivamente a quegli outlet localizzati in particolari punti strategici e in grado di
offrire prodotti dei brand più affermati e/o popolari a prezzi molto scontati: per tali
motivi sono rimasti due REITs ad occupare questa nicchia di mercato, il Tanger
13
Factory Outlet Centers e Simon Proprety Group che ha acquistato nel 2004 Chelsea
Proprety Group, l’altro REIT operante nel sub-settore Factory outlet.
Gli health care sono dei REITs specializzati nell’acquisto e affitto di numerosi tipi di strutture
sanitarie come ad esempio reparti maternità, ospedali e centri di riabilitazione: il primo REIT
health care è stato fondato da Bruce Thompson e Frederic Wolfe nel giugno 1970, sotto il
nome di “Health Care Fund”.
Negli anni ’80 iniziarono a nascere numerosi REITs health care che ottennero un buon
successo interrotto solo nel biennio 1998-2000.
Questo tipo di REIT non gestisce direttamente le sue proprietà, ma le affitta alle società di
servizi sanitari: le sue entrate provengono perciò prevalentemente dai flussi finanziari
derivanti dagli affitti stessi.
Altra caratteristica peculiare è il loro essere molto resistenti alla recessione, anche se non
bisogna tralasciare il fatto che frequentemente le loro entrate sono indirettamente influenzate
dai programmi di rimborso governativi Statunitensi.
Come già accennato, le quotazioni degli health care REITs hanno subito un crollo a partire dal
1998, a causa dei problemi finanziari in cui si sono imbattuti i gestori delle loro proprietà:
molti tra questi REITs hanno dovuto tagliare i loro dividendi, sebbene i più “robusti” tra loro
hanno sofferto solo in un appiattimento della crescita dei cash flow lordi.
Già nel 2001 però, le loro quotazioni sono tornate a livelli tali da permettere l’emissione di
nuove azioni, indispensabili per ottenere il capitale necessario alla pianificazione di nuovi
investimenti.
14
Grafico 6.- Serie storia dei rendimenti dei REITs di tipo Health Care.
I REITs di tipo residenziale invece, costruiscono, gestiscono e possiedono appartamenti e/o si
occupano dell’affitto o della concessione di mutui per gli stessi o per altri tipi di proprietà
residenziali.
Il mercato residenziale risente molto positivamente dei periodi di espansione economica, in
cui la massa crescente di lavoratori occupati stimola la richiesta d’acquisto di nuove
abitazioni, ed altrettanto dall’adeguatezza del tasso di costruzione di nuove unità nell’area
locale in modo da evitare un eccesso di offerta sulla domanda che causerebbe una diminuzione
dei canoni d’affitto e anche un calo del tasso di occupazione residenziale.
I REITs residenziali altamente focalizzati in una determinata area geografica presentano un
certo grado di rischio che l’investitore deve tenere in considerazione, in quanto anche nei
momenti in cui il ciclo economico è positivo, l’economia locale potrebbe essere in stallo o in
recessione causando un calo del tasso d’occupazione residenziale e dei prezzi degli affitti.
Inoltre, un decremento del loro valore può essere anche causato da una cattiva gestione delle
proprietà o da un eccesso di costruzioni in una determinata area: solo un’attenta vigilanza e
una corretta diversificazione del portafoglio può rendere in grado i REITs residenziali di
coprirsi da questi rischi.
Il settore self-storage invece, chiamato anche mini-storage, sviluppatosi principalmente a
partire dagli anni ’90 , si caratterizza per la poca sensibilità alle fluttuazioni economiche ma
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Rendimenti annuali REITs Health Care
Health Care
15
soprattutto per le basse barriere all’entrata, per la sua frammentazione e per essere dominato
da imprese a gestione familiare: è quindi un settore fonte di opportunità per i REITs, i quali
hanno stili gestionali più sofisticati e maggiore accesso al mercato dei capitali.
Da i dati disponibili, si nota che il vacancy rate del settore ha avuto un andamento ciclico negli
ultimi vent’anni: si attestava intorno al 14% nel 1991, ha toccato il punto minimo del 10% nel
1996 e nel 2008 è risalito a circa il 18%
14
;
Nel 2010 si riscontra la presenza di quattro REITs operanti in questa industria, ossia Public
Storage, Extra Space Storage, U-Store-It Trust e Sovran Self Storage che insieme a U-Haul
(una rental-company non strutturata sotto forma di REIT) posseggono e controllano all’incirca
4850 strutture self-storage
15
.
Per quanto riguarda l’ambito hotel & resort, bisogna sottolineare che esso è uno tra i settori
immobiliari maggiormente legato all’andamento dell’economia nel suo complesso,
presentandosi quindi come altamente influenzato dai cicli economici.
I REITs che decidono di specializzarsi in questo campo, devono non solo considerare il
problema dell’eccesso di costruzioni ma anche scegliere accuratamente localizzazione, grado
di diversificazione geografica e i tipi di hotel (ad esempio se di lusso, extended stays o a
servizi limitati) perché in grado di modificare significativamente le performance.
Inoltre, nonostante il REIT Modernization Act permetta ai REITs di creare delle sussidiarie,
molto spesso la gestione degli hotel è affidata a una società esterna controllata dai REITs
stessi, con conseguente potenziale insorgenza di conflitti d’interesse.
Gli uffici e le proprietà industriali invece, sono il principale tipo di proprietà rivolta a una
clientela diversa dai “consumatori”.
Il settore uffici è storicamente il più grande nel mercato del Real Estate Investiment Trust: si
caratterizza per locazioni concesse per lunghi periodi di tempo e quindi, nei momenti di
recessione, soggette alla possibilità di canoni bloccati a livelli non profittevoli.
Inoltre è anch’esso, come il settore hotel & resort, altamente influenzato dal ciclo economico,
inversamente al settore industriale che invece tende a generare cash flow regolari e prevedibili
14
Dati estratti dalle rielaborazioni di R. Christian Sonne, esperto nel settore self storaage, presenti sul sito
www.selfstorageeconomics.com
15
www.selfstorage.org
16
grazie ai rinnovabili ed alti canoni da locazione ed alle basse spese in conto capitale e esigenze
di manutenzione.
Le proprietà industriali includono distribution centers, magazzini all’ingrosso, strutture per
l’industria “leggera”, strutture adibite per le attività di ricerca e sviluppo, piccoli uffici o spazi
utilizzati per funzioni di vendita o amministrative.
Esistono anche REITs incentrati in settori proprietari più piccoli rispetto a quelli sovra
elencati: ad esempio, i REITs triple-net lease affittano a singoli tenants, a cui è delegato il
compito di occuparsi delle spese di manutenzione, assicurative e fiscali della proprietà;
Il cash flow prodotto da questi REITs è molto più basso rispetto a quello degli altri tipi, ma
specularmente anche il rischio è minore specialmente nel caso in cui le proprietà non siano
costruite per dei tenants in particolare e il merito creditizio sia buono.
Come per i REITs health care, anche in questo caso le azioni sono altamente sensibili alle
variazioni dei tassi di interesse.
Infine, raramente sono presenti altri tipi di campi per i REITs tra cui si possono ad esempio
elencare un REIT operante nel settore delle auto-rivendite, uno nei movie-theather e persino
uno avente come proprietà delle prigioni.
17
1.1.3 La struttura organizzativa
Le società intenzionate a detenere proprietà immobiliari e mutui possono scegliere tra una
vasta gamma di forme organizzative, che per quanto riguarda le publicy held companies
includono i REITs, le corporations, le business trusts e le MLP (master limited partnerships).
Il Traditional public REIT ha una struttura molto semplice: il pubblico detiene le azioni del
REIT e quest’ultimo a seconda che sia equity o mortage detiene proprietà o concede mutui,
pagando i dividendi agli azionisti.
Una questione importante è comprendere e analizzare quali siano i fattori che conducano allo
scegliere o meno il “veicolo REITs” rispetto agli altri.
Il principale vantaggio di questa forma è l’esonero dalla doppia tassazione a livello corporate,
mentre il costo più evidente è la perdita di flessibilità manageriale poiché, come elencato nel
paragrafo precedente, esistono tutta una serie di requisiti per essere qualificati come REITs.
Sebbene questi requisiti siano cambiati nel corso del tempo, semplificando possono essere
classificati in quattro macro categorie:
1. Restrizioni riguardanti la struttura proprietaria, come ad esempio la 5-50 rule;
2. Restrizioni sui tipi di redditi che un REIT può generare o sui tipi di assets che può
detenere;
3. Restrinzioni sulla struttura manageriale (in passato i REITs erano obbligati ad
usare manager esterni);
4. Restrizioni concernenti le politiche finanziarie, per esempio l’obbligo di
distribuzione in dividendi del 90% del reddito generato.
Una dei vantaggi dell’indebitamento, ossia quello di ottenere una deducibilità fiscale, non è
presente ovviamente nei REITs che quindi, a parità di altre condizioni, subiranno un costo più
alto nell’indebitarsi rispetto agli altri tipi di società.
Il dover corrispondere il 90% del reddito in dividendi riduce la quantità disponibile di capitale
interno e dato che i REITs fanno parte di un settore capital intensive, per aumentare gli assets
del loro portafoglio sono costretti a rivolgersi alle fonti di capitale esterno, quello proprio e di
debito.
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