L'industria dei fondi comuni di investimento immobiliare: esperienze Usa, Europa e Italia

Il presente lavoro considera aspetti teorici, gestionali ed operativi di una particolare tipologia di intermediario finanziario, i fondi comuni di investimento immobiliare, definendo il ruolo assunto da tale strumento nell'ambito del settore del risparmio gestito ed evidenziando le diverse tipologie di fondi immobiliari presenti nei vari mercati finanziari. L'analisi svolta si divide in due parti: una prima parte di carattere generale, nella quale vengono evidenziati i tratti caratteristici dei fondi immobiliari, ed una seconda parte di carattere settoriale, nella quale vengono analizzate le principali esperienze operative.
I fondi immobiliari rappresentano uno dei principali strumenti per canalizzare il risparmio verso il settore immobiliare e costituiscono una valida alternativa rispetto agli altri strumenti finanziari presenti sul mercato. I fondi immobiliari raccolgono il capitale sia attraverso la vendita di quote di sottoscrizione agli investitori, sia attaverso il ricorso all'indebitamento, ed investono il capitale stesso principalmente in beni immobili e strumenti finanziari di natura immobiliare. I fondi immobiliari presentano un elevato grado di attrattività verso i risparmiatori in virtù del fatto che i beni immobili sono meno esposti alle oscillazioni dei mercati finanziari rispetto ai valori mobiliari. La presenza sul mercato di tale strumento offre pertanto la possibilità ai risparmiatori di accedere all'investimento immobiliare, per sua natura oneroso e difficilmente divisibile, attraverso un limitato esborso di capitale, beneficiando così dei vantaggi in termini di diversificazione del rischio e rendimenti costanti, che la gestione professionale di un portafoglio immobiliare può garantire. A livello operativo, i fondi immobiliari traggono la maggior parte dei ricavi essenzialmente da due elementi: la rivalutazione degli immobili di proprietà e il reddito derivante dai canoni di locazione. Nelle industrie più sviluppate, tuttavia, una larga parte dei ricavi deriva dalla prestazione agli affittuari di servizi accessori e strumentali, i quali consentono di configurare i fondi immobiliari come veri e propri operatori immobiliari.
La principale industria dei fondi immobiliari è quella statunitense, dove i Real Estate Investment Trust (REITs) detengono attualmente una capitalizzazione di mercato di oltre 230 mld di dollari. I REITs si basano sull'esenzione fiscale dei proventi derivanti dalla gestione e si caratterizzano per elementi quali un ampio ricorso alla leva finanziaria, una marcata specializzazione operativa ed una piena operatività nel comparto immobiliare.
In Europa le industrie di riferimento sono quelle tedesca e francese. I fondi immobiliari tedeschi sono strutturati secondo il modello del fondo aperto, sono sottoposti ad una rigida regolamentazione e si caratterizzano per una dimensione media piuttosto elevata. I fondi immobiliari francesi, invece, sono strutturati secondo il modello del fondo chiuso, si basano sulla funzionalità del mercato secondario e si caratterizzano per una dimensione media decisamente limitata.
In Italia i fondi immobiliari sono stati introdotti di recente e solo a partire dal 2001, a seguito di una modifica all'impianto normativo, l'industria dei fondi immobiliari ha realmente iniziato il proprio sviluppo. Attualmente sul mercato operano 27 fondi immobiliari, di piccole o medie dimensioni, che gestiscono complessivamente un patrimonio di oltre 8 mld di euro, dato che è comunque destinato a salire nei prossimi anni grazie all'ingresso sul mercato di nuovi fondi immobiliari.