L'industria dei fondi comuni di investimento immobiliare: esperienze Usa, Europa e Italia

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tipicamente nell’acquisto di valori immobiliari. La creazione e gestione di un 
portafoglio immobiliare avviene nel rispetto dei postulati della portfolio theory, 
ricercando di conseguenza la massimizzazione del profilo rischio-rendimento. 
Il terzo capitolo analizza aspetti quali i rischi, l’attività di pianificazione e 
controllo e la performance dei fondi comuni di investimento immobiliare. I rischi 
connessi all’attività dei fondi comuni di investimento immobiliare riguardano 
aspetti di tipo sia immobiliare sia finanziario ed incidono su tali intermediari 
originando problemi nella gestione operativa. L’attività di pianificazione e 
controllo consente ai fondi comuni di investimento immobiliare di monitorare le 
varie fasi dell’attività di gestione e rappresenta un indispensabile strumento per il 
raggiungimento degli obiettivi gestionali prefissati. La performance considera i 
risultati conseguiti dal fondo nel periodo di competenza, evidenziando aspetti 
quali i rendimenti e la capacità dei fondi di produrre flussi reddituali. La 
misurazione della performance sottintende il calcolo di specifici indicatori in 
grado di fornire un confronto tra fondi diversi. 
La seconda parte del lavoro considera le caratteristiche e i tratti peculiari 
delle principali industrie dei fondi comuni di investimento immobiliare. L’analisi 
risulta utile al fine di osservare le differenze nella struttura di tali industrie. Le 
realtà di mercato analizzate concernono il mercato statunitense, i principali 
mercati europei e il mercato italiano. L’analisi è stata condotta cercando di porre 
in risalto le caratteristiche dei fondi comuni di investimento immobiliare nelle 
varie industrie considerando aspetti quali la storia, la disciplina, le questioni 
tecnico-operative e l’analisi del mercato. 
Il quarto capitolo analizza l’industria dei fondi comuni di investimento 
immobiliare negli Stati Uniti. L’analisi dell’introduzione e dello sviluppo di tale 
intermediario finanziario nel mercato finanziario statunitense, mercato dove i 
primi fondi immobiliari sono stati scambiati, consente di delineare il periodo 
storico nel quale i fondi immobiliari sono stati istituiti e il modo in cui si sono 
evoluti. La disciplina consente di definire la struttura dei fondi comuni di 
investimento immobiliare dal punto di vista della forma giuridica, 
dell’organizzazione, dell’amministrazione e della gestione, evidenziando le 
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peculiarità dell’assetto normativo e regolamentare e le tipologie di fondi 
operativi sul mercato. Le questioni tecnico-operative analizzano gli aspetti 
rilevanti dell’industria dei fondi comuni di investimento immobiliare, ponendo 
l’accento su aspetti quali la specializzazione operativa, la tipologia di investitori, 
la struttura di bilancio e le attività accessorie e strumentali. L’analisi del mercato 
fornisce un quadro della situazione attuale dell’industria statunitense dei fondi 
comuni di investimento immobiliare sotto i profili della dimensione del mercato, 
dell’asset allocation dei fondi e della performance, considerata sia a livello di 
comparto sia a livello di singoli fondi. 
Il quinto capitolo analizza l’industria dei fondi comuni di investimento 
immobiliare nei mercati europei, focalizzando l’attenzione sia sui mercati 
principali, quali il mercato del Regno Unito, della Germania e della Francia, sia 
su quelli di più recente istituzione, quali il mercato della Spagna, dell’Olanda e 
del Belgio. L’analisi delle principali industrie europee considera aspetti quali lo 
sviluppo dello strumento sul mercato, le caratteristiche principali dei fondi e 
l’analisi del mercato, in modo da ottenere una visione completa e sintetica sulle 
peculiarità delle singole industrie, sì da poter effettuare un confronto tra le stesse. 
L’analisi delle industrie in via di sviluppo considera gli aspetti rilevanti dei fondi 
comuni di investimento immobiliare nei rispettivi mercati, focalizzando 
l’attenzione sulla struttura del mercato e sulle prospettive future dello stesso. 
Il sesto capitolo analizza l’industria dei fondi comuni di investimento 
immobiliare in Italia. L’analisi dell’introduzione e dello sviluppo di tale 
strumento nel mercato finanziario italiano consente di evidenziare la recente 
istituzione dei fondi comuni di investimento immobiliare sul mercato nazionale. 
L’analisi della disciplina consente di definire la struttura dei fondi comuni di 
investimento immobiliare, sottolineando il ruolo svolto dalla società di gestione 
del risparmio nell’amministrazione e gestione del fondo stesso. Le questioni 
tecnico-operative analizzano gli aspetti rilevanti dell’industria dei fondi comuni 
di investimento immobiliare, ponendo l’accento su elementi quali l’ambito 
operativo, il conflitto di interessi, i problemi di agency della struttura di 
intermediazione e la quotazione sul mercato secondario. L’analisi del mercato 
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consente di delineare la situazione attuale dell’industria italiana dei fondi comuni 
di investimento immobiliare, fornendo altresì un quadro completo dei players che 
operano sul mercato domestico. L’asset allocation evidenzia le tipologie di 
investimenti effettuati dai fondi comuni di investimento immobiliare, a livello sia 
geografico sia di destinazione d’uso delle proprietà. La performance considera i 
risultati gestionali raggiunti dai fondi comuni di investimento immobiliare, 
focalizzando l’attenzione sui profili di rendimento immobiliare dei fondi stessi. 
Il settimo capitolo analizza un fondo comune di investimento immobiliare 
di diritto italiano, il fondo “Piramide globale” di Deutsche Bank Fondimmobiliari 
sgr. La struttura e l’attività svolta dalla società di gestione consente di 
approfondire il ruolo e l’importanza della sgr nell’amministrazione e gestione di 
un fondo immobiliare. L’analisi del fondo in discorso considera gli aspetti 
peculiari dell’operatività del fondo stesso. L’asset allocation consente di 
delineare la composizione delle attività del fondo e di evidenziare i settori 
immobiliari oggetto di investimento. Il portafoglio immobiliare fornisce un 
quadro completo sui beni immobili posseduti dal fondo, consentendo altresì di 
evidenziare i metodi utilizzati dai periti nella valutazione di tali immobili. La 
struttura di bilancio delinea la situazione patrimoniale e reddituale del fondo, 
focalizzando l’attenzione su aspetti quali l’utilizzo della leva finanziaria e la 
capacità di produrre flussi di cassa. L’andamento del valore della quota fornisce 
un utile strumento di valutazione sui risultati gestionali conseguiti dal fondo sin 
dalla sua istituzione. 
L’analisi approfondisce pertanto i fondi comuni di investimento 
immobiliare, considerando elementi di teoria e gestione nel contesto delle varie 
esperienze operative. In questo senso, il lavoro offre una visione generale sugli 
aspetti principali inerenti ai fondi comuni di investimento immobiliare, 
evidenziando nel contempo gli aspetti operativi che caratterizzano le diverse 
realtà operative, in modo da offrire un utile strumento di comparazione tra le 
varie industrie.   
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CAPITOLO 1 
 
NATURA, CARATTERISTICHE, FUNZIONI E 
MODELLI 
 
 
Sommario 
 
1. Natura 
1.1. Ruolo dell’asset immobiliare 
2. Caratteristiche 
2.1. Riduzione della soglia minima di investimento 
2.2. Negoziabilità dell’investimento 
2.3. Abbattimento dei costi di transazione 
2.4. Gestione professionale 
3. Funzioni 
3.1. Trasferimento delle risorse verso investimenti immobiliari 
3.2. Allocazione delle risorse monetarie 
3.3. Diversificazione 
4. Modelli 
4.1. Fondo aperto 
4.2. Fondo chiuso 
4.3. Confronto fra modelli 
       
      Bibliografia 
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1. Natura 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare rappresentano uno dei 
principali strumenti per canalizzare il risparmio verso il settore immobiliare. Essi 
si configurano come organismi di investimento che raccolgono mezzi finanziari 
attraverso l’offerta in sottoscrizione di quote di partecipazione al fondo stesso; lo 
scopo è quello di costituire un fondo patrimoniale collettivo da investire in 
immobili e in strumenti finanziari di natura immobiliare cui il singolo investitore 
partecipa pro quota. Tale operazione consente all’investitore di beneficiare dei 
risultati economici derivanti dalla gestione in monte di un patrimonio 
immobiliare in termini di diversificazione del rischio e di minori costi di 
gestione. 
I fondi comuni di investimento immobiliare offrono la possibilità di 
investire in un prodotto che combina le caratteristiche di fungibilità e 
liquidabilità tipiche di un prodotto finanziario con gli elevati rendimenti che gli 
immobili, se gestiti professionalmente, consentono di raggiungere. La presenza 
di questi intermediari finanziari consente un accesso più facile e diffuso 
all’investimento immobiliare, altrimenti prerogativa dei soli investitori 
specializzati, e la condivisione con il mercato dei vantaggi tipicamente offerti 
dall’investimento in grandi patrimoni immobiliari, quali rendimenti stabili e 
diversificazione del rischio. 
I fondi comuni di investimento immobiliare si specializzano nella 
selection di un portafoglio valori immobiliari, perseguendo l’innalzamento di 
valore dell’attivo e, quindi, risultati positivi nel medio e lungo periodo. La 
crescita di valore dell’attivo esprime nella sostanza il rendimento del fondo nel 
periodo considerato al netto dei costi operativi e generali e, nel contempo, 
determina la crescita di valore delle quote. Tale obiettivo viene conseguito 
attraverso scelte di investimento e tecniche di gestione che si ispirano ai principi 
della teoria delle scelte di portafoglio (Colombini, 2001). 
La gestione del portafoglio immobiliare viene implementata ricercando 
l’ottimale combinazione rischio-rendimento; nel perseguimento di tale obiettivo 
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un ruolo importante è attribuibile alla diversificazione del portafoglio, che 
permette il contenimento o l’annullamento del rischio non sistematico, con 
conseguente stabilizzazione del rendimento dell’attivo. 
L’attivo è costituito tipicamente da beni immobili e partecipazioni in 
società immobiliari che originano attività illiquide, il passivo è costituito 
tipicamente da finanziamenti ipotecari, mentre il patrimonio netto, che è dato 
dalla differenza tra attività e passività, è costituito da quote di uguale valore 
unitario che originano strumenti liquidi. Questa circostanza fa insorgere un 
problema di liquidità. 
Nel modello aperto il rischio di liquidità ricade sul gestore del fondo, il 
quale deve necessariamente mantenere liquida o prontamente liquidabile una 
consistente parte dell’attivo, sì da far fronte ad eventuali richieste di riscatto da 
parte dei sottoscrittori non compensate da nuove sottoscrizioni. Nel modello 
chiuso, invece, il rischio di liquidità viene trasferito sul sottoscrittore, il quale 
non può richiedere il rimborso anticipato dell’investimento; in caso di necessità, 
infatti, è possibile smobilizzare la propria quota solamente sul mercato 
secondario. 
Il valore delle attività detenute in bilancio è determinabile solamente 
mediante stime; ciò può attenuare la significatività della pubblicazione 
giornaliera del valore delle quote, nel caso dei fondi aperti, così come ridurre la 
significatività, come valore di riferimento, della pubblicazione periodica 
dell’ammontare del patrimonio, nel caso dei fondi chiusi. Tale situazione 
contribuisce ad aumentare il grado di intensità delle asimmetrie informative dal 
lato degli investitori, in quanto l’apprezzamento del patrimonio da parte del 
sottoscrittore non possiede il grado di certezza e precisione tipico dei fondi 
comuni di investimento mobiliare. 
I fondi comuni di investimento immobiliare offrono la possibilità di 
scegliere tra prodotti caratterizzati da diversi profili rischio-rendimento; gli  
investitori con diversi gradi di avversione al rischio possono selezionare 
l’investimento a loro più idoneo. Un ruolo importante riguardo agli spostamenti 
di preferenze dei sottoscrittori da un fondo ad un altro è attribuibile alla 
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performance conseguita dal singolo fondo e alle deviazioni rispetto a quella dei 
fondi concorrenti, specie nei casi in cui il profilo di rischio risulti essere simile. 
In generale, la performance dei fondi comuni di investimento immobiliare 
deriva dal rendimento conseguito nel periodo al netto dei costi operativi e 
gestionali. Gli elementi che caratterizzano il rendimento di un fondo sono 
essenzialmente due: la rivalutazione degli immobili di proprietà, che, facendo 
lievitare il totale dell’attivo del fondo, determina un incremento del valore delle 
quote, provocando quindi un effetto di capital gain che l’investitore potrà 
realizzare al momento della liquidazione dell’investimento, ed il rendimento da 
locazione, che scaturisce dalla gestione del patrimonio e deriva principalmente 
dai canoni di locazione e dall’attività di compravendita. 
I fondi comuni di investimento immobiliare sono presenti sui principali 
mercati finanziari e possono essere considerati alla stregua di investitori 
istituzionali. Nel contesto finanziario si distinguono dalle altre tipologie di 
investitori istituzionali, quali i fondi comuni di investimento mobiliare, per la 
loro peculiare natura mista, immobiliare e finanziaria. Tale caratteristica rende 
questo strumento finanziario dipendente dalle dinamiche tipiche del mercato 
immobiliare.
1
  
In particolare, il mercato immobiliare è caratterizzato da un grado di 
efficienza minore rispetto a quello tipico del mercato finanziario a causa di 
                                                 
1
 Il mercato immobiliare può essere distinto in tre categorie differenziate per tipologia di attività, natura 
degli investitori e rendimenti richiesti: 
- lo “sviluppo”, che, partendo dalle aree edificabili, approda alla costruzione di un immobile 
finito. In questa fascia operano i developers immobiliari, i cui rendimenti richiesti, in funzione 
delle dimensioni e della rischiosità dei progetti,  possono collocarsi mediamente tra il 25 ed il 35 
per cento; 
- la “gestione”, che, partendo dall’immobile finito, ne individua gli utilizzatori e ne assicura 
appunto la gestione, attraverso la manutenzione, la conduzione tecnica, l’amministrazione e i 
servizi correlati agli immobili ed ai loro utilizzatori. Nell’acquisizione e gestione di portafogli 
immobiliari da ristrutturare e valorizzare sono stati impegnati negli anni  recenti i principali 
operatori immobiliari prevalentemente in partnership con i fondi immobiliari speculativi 
emanazione delle principali banche d’affari internazionali che, per le operazioni di tale genere, si 
attendono rendimenti mediamente compresi tra il 15 ed il 25 per cento; 
- il “collocamento”, che, partendo dall’immobile valorizzato e a reddito, ne cura il collocamento 
presso gli investitori istituzionali che investono una parte dei portafogli in immobili nella misura 
in cui il rendimento atteso da tali investimenti risulti competitivo rispetto a quello offerto da altri 
prodotti finanziari. I fondi immobiliari si inseriscono in tale settore di mercato come strumento 
di investimento più evoluto ed innovativo rispetto all’investimento in singoli immobili o gruppi 
di immobili, in quanto la partecipazione al fondo può essere assimilata ad un titolo finanziario 
“sintetico” che, pur essendo ancorato a dinamiche immobiliari presenta tutte le caratteristiche di 
trasparenza, fungibilità e liquidabilità tipiche di un investimento finanziario. 
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elementi quali la segmentazione territoriale, l’indivisibilità e l’eterogeneità dei 
beni, la scarsità di operatori professionali e il numero relativamente modesto di 
transazioni. Tali cause di inefficienza conducono ad un inasprimento del grado di 
intensità delle asimmetrie informative nei rapporti con il mercato e si esplicano 
essenzialmente in una assenza di prezzi ufficiali ed in una scarsa negoziabilità 
dei beni trattati. Ciò comporta, rispetto ai mercati finanziari, una diversa 
connotazione di rischio; la segmentazione del mercato immobiliare e la 
conseguente difficoltà di costruire un indice generale dei prezzi di mercato degli 
immobili non consentono di valutare la sensibilità degli investimenti immobiliari 
alle fluttuazioni di mercato e, quindi, il valore del rischio sistematico legato a 
questo tipo di attività (Molgora, 1994).  
Le suddette caratteristiche del mercato immobiliare rendono difficilmente 
conciliabili, per i fondi comuni di investimento immobiliare, gli obiettivi di 
redditività, sicurezza e liquidità; da questo punto di vista il fattore critico di 
successo dello strumento risiede nella scelta della formula capace di meglio 
tutelare il risparmiatore, potendo assicurare una adeguata composizione di tali 
esigenze. 
 
 
1.1 Ruolo dell’asset immobiliare 
 
Gli investimenti immobiliari presentano un elevato grado di attrattività per 
i risparmiatori in virtù di due elementi essenziali: la loro natura di beni-rifugio, 
che risulta particolarmente esaltata in fasi di crisi del mercato finanziario e di 
elevata inflazione, e la capacità di produrre un reddito costante, in specie con 
riferimento alle proprietà destinate ad attività produttive, commerciali o 
industriali.  
Per tali motivi, il fondo comune di investimento immobiliare, il cui 
obiettivo è l’investimento delle risorse finanziarie in beni immobili o 
partecipazioni in società immobiliari, viene identificato come uno strumento 
finanziario di tipo difensivo, caratterizzato da un basso grado di rischio e da una 
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notevole protezione rispetto alle oscillazioni negative del mercato (Glascock, 
Michayluk, Neuhauser, 2003); ciò garantisce una elevata sicurezza psicologica 
per l’investitore che vede nello strumento la possibilità altresì di soddisfare 
esigenze di natura previdenziale. La garanzia reale offerta dal fondo immobiliare, 
grazie alla composizione del patrimonio, e la stabilità dei rendimenti 
corrispondono infatti alle esigenze dei risparmiatori orientati alla costituzione di 
un capitale a fini di garanzia e di risparmio a lungo termine, protetto 
dall’erosione inflazionistica. 
Particolare importanza riveste per l’investitore il ruolo assunto dall’asset 
immobiliare nelle scelte di investimento. L’inclusione di quote di fondi comuni 
di investimento immobiliare in un portafoglio finanziario comporta benefici dal 
punto di vista sia della diversificazione, sia del bilanciamento del portafoglio 
stesso, con notevoli vantaggi riguardo al trade-off rischio-rendimento, in quanto 
risulta possibile ottenere l’innalzamento della frontiera efficiente del portafoglio; 
l’inserimento di quote del fondo immobiliare in un portafoglio diversificato 
consente di ottenere un aumento del rendimento atteso per ogni dato livello di 
rischio. In termini di diversificazione del portafoglio il fattore chiave risiede nella 
bassa correlazione dei fondi comuni di investimento immobiliare rispetto ad altri 
strumenti finanziari (Nareit, 2001); ciò è dovuto ad alcune peculiarità dello 
strumento quali la bassa variabilità dei rendimenti e la minor interdipendenza nei 
confronti del mercato.  
 
 
2. Caratteristiche 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare sono operativi nel campo 
dell’investimento immobiliare e si qualificano come strumenti finanziari 
alternativi all’investimento diretto. L’investimento in immobili può infatti 
avvenire secondo due principali modalità: in forma di proprietà diretta o in forma 
finanziaria. I due circuiti differiscono in funzione del grado istituzionale; mentre, 
nel caso del possesso diretto del bene, la proprietà è di primo livello e attribuisce 
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il controllo dell’investimento direttamente all’investitore finale, nel caso 
dell’acquisto di titoli emessi da organismi immobiliari, la proprietà del bene è di 
secondo livello in quanto incorporata in strumenti azionari o obbligazionari che 
assicurano, solamente in via indiretta, il controllo degli asset. Rispetto 
all’investimento diretto, i fondi comuni di investimento immobiliare presentano 
alcune caratteristiche, riconducibili essenzialmente alle seguenti: 
1) riduzione della soglia minima di investimento; 
2) negoziabilità dell’investimento; 
3) abbattimento dei costi di transazione; 
4) gestione professionale. 
 
 
2.1 Riduzione della soglia minima di investimento 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare consentono l’accesso al 
mercato immobiliare anche ai piccoli risparmiatori, che possono fruire dei 
vantaggi derivanti da tali impieghi mediante un investimento minimo. Tale forma 
finanziaria, diversamente dalla proprietà diretta che impone necessariamente un 
investimento unitario elevato data la indivisibilità del bene immobiliare, consente  
infatti la suddivisione della proprietà immobiliare attraverso una parcellizzazione 
dell’investimento; in questo modo il risparmiatore può accedere al mercato 
immobiliare mediante la sottoscrizione di singole quote dell’intero patrimonio 
del fondo, le quali sono tipicamente di importo unitario contenuto. 
La possibilità di destinare risorse al mercato immobiliare, anche per 
importi limitati, risponde alla necessità del risparmiatore di inserire in portafoglio 
impieghi di natura reale che conservino intatto nel tempo il loro valore 
indipendentemente dalla variabile inflazionistica. 
La partecipazione ad un fondo immobiliare apporta benefici dal punto di 
vista della diversificazione del portafoglio, sia a livello infra che inter settoriale. 
Riguardo al primo aspetto viene assicurata, pro quota, un’ampia diversificazione 
a livello settoriale e geografico che, nel caso di proprietà diretta, sarebbe 
 19
consentita solo in presenza di grandi patrimoni, rimanendo quindi preclusa ai 
piccoli investitori a motivo dell’elevato taglio dimensionale degli immobili. 
Riguardo al secondo aspetto la divisibilità dell’investimento in fondi assicura una 
migliore diversificazione inter settoriale, intesa come combinazione delle diverse 
asset class (liquidità, obbligazioni, azioni e immobili) che compongono il 
patrimonio; l’acquisto di quote di fondi immobiliari in sostituzione di immobili 
detenuti in via diretta consente infatti di ritagliare la dimensione 
dell’investimento in funzione dell’ammontare desiderato e di poterne modificare 
l’incidenza rispetto alle altre asset class dimettendo parte delle quote di 
partecipazione. 
 
 
2.2 Negoziabilità dell’investimento 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare assicurano, rispetto 
all’investimento diretto, un grado maggiore di liquidità, garantito dalla 
trasformazione degli investimenti immobiliari in titoli finanziari. Mentre nel caso 
della proprietà diretta i beni immobiliari vengono scambiati raramente, a 
intervalli irregolari e in mercati poco trasparenti, risentendo in sostanza delle 
inefficienze attribuibili al mercato immobiliare, nel caso della proprietà 
finanziaria la liquidità dell’investimento è assicurata dal fatto che le quote 
possono, attraverso la negoziazione sul mercato secondario, circolare 
separatamente rispetto all’immobile sottostante, e, nel caso dei fondi aperti, 
possono inoltre essere chieste a rimborso durante l’intero periodo di durata del 
fondo stesso.  
L’effettiva liquidità dello strumento, almeno nel caso di strutture di fondi 
chiusi, è però vincolata alla funzionalità del mercato secondario in cui vengono 
scambiate le quote di partecipazione. Un mercato poco efficiente, caratterizzato 
da un basso volume degli scambi, espone la trattazione dei valori a rilevanti 
oscillazioni in ragione della dinamica della domanda e dell’offerta; in tale 
situazione la possibilità di fuoriuscita dall’investimento rimane valida solo in 
 20
linea teorica o, al più, comporta, per l’investitore, un sacrificio di prezzo anche di 
notevole entità. 
 
 
2.3 Abbattimento dei costi di transazione 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare consentono di abbattere 
significativamente i costi di investimento legati a modificazioni dell’asset 
allocation di portafoglio. Infatti, mentre i costi complessivi di transazione sono 
estremamente rilevanti nel caso di compravendite immobiliari
2
, nel caso della 
proprietà finanziaria le scelte di portafoglio possono essere implementate 
attraverso la semplice negoziazione dei titoli (Biasin, 2003). 
Oltre a tale beneficio, i fondi comuni di investimento immobiliare offrono 
dei vantaggi anche da un punto di vista fiscale e amministrativo. La disciplina 
tributaria sia italiana sia internazionale riconosce frequentemente regimi fiscali di 
favore agli atti di disposizione o di godimento della proprietà immobiliare posti 
in essere dai fondi rispetto a quelli posti in essere da una persona fisica che,  
nell’investimento diretto in immobili, deve sopportare più momenti impositivi. 
 
 
2.4 Gestione professionale 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare sono operatori specializzati 
nel settore immobiliare. Essi, a differenza di operatori non specializzati, sono in 
grado di ottimizzare la gestione di un portafoglio immobiliare in virtù di 
competenze quali la conoscenza del settore e il grado di specializzazione. L’alto 
livello di efficienza della gestione operativa consente ai fondi immobiliari di 
ottenere, mediante la gestione di un patrimonio immobiliare, un flusso di ricavi 
superiore rispetto a quello conseguibile da operatori non specializzati; inoltre, 
                                                 
2
 La stima dei costi di transazione per le compravendite immobiliari è in genere del 5-10% del valore 
transato per un round trip (Geltner, Miller, 2001). 
 21
l’amministrazione di grandi patrimoni consente ai fondi immobiliari di 
conseguire economie di scala, con evidenti risparmi in termini di costi operativi. 
Oltre alla gestione del portafoglio immobiliare in senso stretto, i fondi 
comuni di investimento immobiliare possono ampliare la propria operatività 
mediante l’implementazione di attività strumentali a quella tipica, riferibili 
principalmente al property e facility management; tali servizi riguardano 
essenzialmente attività di gestione sia amministrativa sia tecnico-manutentiva di 
un patrimonio immobiliare. L’offerta di questi servizi costituisce un importante 
elemento gestionale per i fondi immobiliari soprattutto per la possibilità di 
assicurarsi flussi netti di ricavo aggiuntivi rispetto alla semplice attività di 
investimento in un portafoglio immobiliare; questa operatività integrata, grazie 
alla prestazione di servizi a valore aggiunto, consente di attrarre e fidelizzare la 
clientela, nonché di ridurre i costi di monitoring sulla qualità dei servizi. 
 
 
3. Funzioni 
 
I fondi comuni di investimento immobiliare rappresentano uno strumento 
di impiego dei capitali alternativo, ma non sostitutivo, rispetto alle altre attività 
finanziarie presenti sul mercato. 
Questi organismi di investimento si collocano in posizione intermedia tra 
soggetti e settori in surplus ed operatori del settore immobiliare, consentendo sia 
agli uni che agli altri di soddisfare esigenze di varia natura. 
Nello svolgimento del proprio ruolo i fondi comuni di investimento 
immobiliare attuano funzioni che rivestono notevole rilievo per il concreto 
andamento del mercato finanziario e di quello immobiliare; tali funzioni sono 
riconducibili essenzialmente alle seguenti: 
1) trasferimento delle risorse verso investimenti immobiliari; 
2) allocazione delle risorse monetarie; 
3) diversificazione. 
 22
 
3.1 Trasferimento delle risorse verso investimenti immobiliari 
 
Il ruolo principale attribuibile ai fondi comuni di investimento 
immobiliare consiste nella canalizzazione delle risorse dai soggetti e settori in 
surplus verso il settore immobiliare. 
A livello di sistema economico suddetta funzione consente lo sviluppo del 
mercato immobiliare. I fondi comuni di investimento immobiliare costituiscono 
un canale di finanziamento adeguato e innovativo sia per la realizzazione di 
grandi progetti di costruzione, pubblici e privati, sia per l’implementazione di 
iniziative nel settore terziario, dei servizi e delle infrastrutture, quali la 
realizzazione di centri direzionali ed edifici soprattutto ad uso industriale e 
commerciale. Inoltre la presenza di tale intermediario finanziario innalza 
l’efficienza e la liquidità del mercato immobiliare in virtù di una gestione dei 
patrimoni immobiliari dinamica, improntata su tecniche innovative di 
investimento e gestione dell’immobile, oltre che di raccolta e diffusione di dati e 
informazioni sul mercato in discorso. 
Un aspetto importante è costituito dai soggetti che destinano parte delle 
proprie risorse nei fondi comuni di investimento immobiliare e, per il tramite di 
essi, verso investimenti in beni immobili. Le peculiarità e le caratteristiche di 
questa tipologia di intermediario risultano particolarmente idonee a soddisfare le 
esigenze dei piccoli e medi risparmiatori che, attraverso un investimento di 
limitata entità e senza l’onere della gestione diretta, possono beneficiare dei 
vantaggi derivanti da un investimento immobiliare; in particolare la garanzia 
reale e la stabilità dei rendimenti offerta da tale tipo di investimento rendono 
appetibile lo strumento soprattutto a soggetti di età media piuttosto elevata, 
interessati principalmente al mantenimento del valore reale dell’investimento più 
che a distribuzioni periodiche di reddito.