I crediti speciali

Il sistema dei crediti speciali richiama quella che era la distinzione tra aziende di credito e istituti di credito. I crediti speciali infatti potevano essere concessi solamente dagli istituiti di credito per via della durata a medio-lungo termine dell’operazione.
Prima del t.u.b. esistevano tantissimi crediti speciali, in pratica uno per ogni attività.
Il t.u.b. ha semplificato notevolmente il sistema creando una categoria generale e delle categorie speciali di credito, tra le quali rientrano:
- Il credito fondiario;
- Il credito alle opere pubbliche;
- Il credito agrario;
- Il credito peschereccio.
Tutte queste categorie di credito sono “crediti di scopo” in quanto nel contratto deve essere specificato il motivo per cui si chiede il credito. Può essere esonerato da tale incarico il credito fondiario che ormai viene considerato un credito generale a tutti gli effetti.
In base all’art. 38 t.u.b. “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Per essere considerati crediti fondiari, le richieste di finanziamento devono avere dunque tre caratteristiche:
- Essere concessi esclusivamente da banche;
- Essere a medio-lungo termine (minimo 18 mesi);
- Deve essere garantite da un’ipoteca di primo grado su beni immobili.
Le banche, nel concedere il finanziamento, non sono libere di decidere l’importo globale in quanto devono attenersi ai limiti delineati dalla Banca d’Italia in accordo con il CICR. Il valore massimo finanziabile è determinato “in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi”. La Banca d’Italia può autorizzare una singola banca a concedere un credito fondiario anche senza l’ipoteca di primo grado.
L’art. 39 prevede una serie di deroghe alla disciplina della costituzione ipotecaria e si giustificano alla luce della necessità di porre la banca in una situazione di maggiore comodità nell’escutere la garanzia.
La prima deroga e l’elezione di domicilio (art. 39, co 1). La banca che concede il credito fondiario, ai fini dell’iscrizione ipotecaria può eleggere domicilio nella propria sede (a differenza della  regola generale che impone al creditore di fissare il domicilio nella città in cui si trova l’immobile ipotecato).
La seconda deroga (art. 39, co 2) prevede che “quando la stipulazione del contratto e la regolazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione già presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa”.
Art. 39, co 3: “il credito della banca relativo a finanziamenti con clausola di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota di iscrizione menziona la clausola di indicizzazione”.
Il 4° comma dell’art. 39 prevede una deroga molto vistosa alla disciplina fallimentare. Prevede infatti che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari”.
Esiste poi una deroga a favore di chi chiede il credito (5° comma) la quale prevede che “i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, da documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38”.
Tutto questo meccanismo si fonda su delle perizie che vengono effettuate da società specializzate, a spese del richiedente il credito, prima dell’erogazione del finanziamento ai fini della valutazione del bene. Soltanto in caso di esito positivo della perizia la banca concederà il credito.
In caso di credito richiesto per la costruzione “di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia”.
Qualora la banca non provveda entro novanta giorni alla richiesta di frazionamento, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso.
Altre deroghe riguardanti i crediti fondiari sono gli oneri notarili (che vengono ridotti del cinquanta per cento) e la disciplina del procedimento esecutivo (art. 41)

Art. 42: “Il credito alle opere pubbliche ha per oggetto la concessione, da parte di banche, a favore di soggetti pubblici o privati, di finanziamenti destinati alla realizzazione di opere pubbliche o di impianti di pubblica utilità”.
“Quando la concessione del finanziamento avviene a favore di soggetti privati, il requisito di opera pubblica o di pubblica utilità deve risultare da leggi o da provvedimenti della pubblica amministrazione”.

Art. 43: “Il credito agrario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, i finanziamenti destinati alle attività agricole e zootecniche nonché a quelle a esse connesse o collaterali”.
“Il credito peschereccio ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti destinati alle attività di pesca e acquacoltura, nonché a quelle a esse connesse o collaterali”.
Le operazioni di credito agrario e di credito peschereccio possono essere effettuate mediante utilizzo, rispettivamente, di cambiale agraria e di cambiale pesca. La cambiale agraria e la cambiale pesca devono indicare lo scopo del finanziamento e le garanzie che lo assistono, nonché il luogo dell'iniziativa finanziata. La cambiale agraria e la cambiale pesca sono equiparate a ogni effetto di legge alla cambiale ordinaria”.

Per quanto riguarda la garanzia di questi finanziamenti l’art. 44 stabilisce che questi possono essere assistiti da privilegio.
Qualora si scelga come garanzia un’ipoteca di primo grado su bene immobile verrà applicata la disciplina dei crediti fondiari.
Altri tipi di crediti speciali sono i finanziamenti alle imprese (art. 46), garantiti da privilegio speciale su beni mobili destinati all’esercizio d’impresa e non iscritti nei pubblici registri, e i crediti su pegno (art. 48).