I contratti agrari nell'ordinamento italiano

1. SUPERAMENTO DELLA SOCIETA’ FEUDALE E 
NASCITA DEL MODELLO LIBERALE DEL 
CONTRATTO AGRARIO
Non vi è possibilità di comprendere i problemi delle campagne senza riferirsi ai rapporti di 
produzione, cioè ai rapporti entro cui gli uomini sono venuti a trovarsi fra loro in relazione 
alla coltivazione della terra. 
Ogni convenzione in materia agraria, in qualunque tempo e luogo stipulata, ha implicato 
necessariamente la concessione a fini produttivi di un fondo rustico o di bestiame, ovvero 
l’utilizzazione  del  lavoro  contadino.  L’origine  del  contratto  agrario  si  confonde  con 
l’origine stessa del pensiero giuridico, anche se esso non ha rivestito un’importanza sempre 
uguale nell’ambito dei rapporti agrari.
Se  l’epoca  romana  è  caratterizzata  da  un’organizzazione  dell’attività  agricola 
essenzialmente incentrata  sulla  conduzione diretta  della  grande proprietà  con l’impiego 
massiccio di  schiavi e coloni,  neppure l’economia feudale  è articolata  in modo tale  da 
concedere  un  ruolo  rilevante  al  contratto  agrario.  Il  sistema  economico  feudale, 
prevalentemente  agrario  e  con  un  basso  livello  delle  forze  produttive  e  della 
commercializzazione,  risulta tipicamente basato su di un’attività produttiva costituita da 
una  grande  proprietà  fondiaria  circondata  da  piccoli  poderi  contadini  che  da  essa 
dipendono sul piano economico e giuridico.
Di  conseguenza  il  rapporto  tra  proprietari  e  contadini  viene  ad  essere  instaurato  e 
regolamentato sulla base dell’ordinamento giuridico dello Stato feudale1 e non attraverso 
strumenti convenzionali che presuppongono la libertà delle parti di vincolarsi o meno. 
Così  i  contratti  agrari  assumono  una  configurazione  e  una  disciplina  consuetudinarie, 
riconducibili alla forma della concessione tendenzialmente perpetua e conforme al diritto. 
Con il passaggio da un’economia di autoconsumo ad un’economia di mercato, che avviene 
gradualmente, con modalità e tempi che differiscono notevolmente a seconda delle aree 
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 Wickham, C. (1997)  L'Italia del primo medioevo, Milano. Il  feudo nel significato originario (in latino 
beneficium) era costituito dal diritto reale su di un bene in grado di fornire una rendita, quasi sempre di 
natura  fondiaria,  concesso  a  fronte  dell'espletamento  di  un  servizio.  L'origine  di  questo  tipo  di 
remunerazione, sostitutiva di un normale stipendio, risiede probabilmente nella rarefazione della moneta nei 
secoli dell'Alto medioevo. Da un certo punto in avanti la concessione del feudo fu caratteristica del sistema 
signorile-vassallatico.
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geografiche, nel lungo arco temporale compreso tra l’XI e il XIV secolo, la coltivazione 
della terra cessa di essere concepita essenzialmente in funzione dell’esigenza di sussistenza 
di coloro che la coltivano e l’attività agricola diventa fonte di guadagno per coloro che 
possiedono il fondo.
Ciò nel tempo, unitamente al progressivo dissolvimento del sistema feudale e delle attività 
artigianali, determina una prima rivoluzione dei rapporti agrari.
Da un lato l’interesse economico per l’attività agricola  favorisce un forte investimento di 
capitali da parte della nuova classe sociale costituita dalla borghesia e dall’altro il conflitto 
tra proprietari e contadini si libera di ogni connotazione di ordine politico-istituzionale per 
porsi quasi esclusivamente sul terreno economico. Ciò comporta la costituzione da parte 
del capitale mobiliare di grosse proprietà fondiarie a scapito della proprietà paesana ed 
ecclesiastica  e  la  sostituzione  dei  vincoli  di  soggezione  feudale  con  accordi  che 
costituiscono la base dell’evoluzione dei moderni contratti agrari. 
Nel corso del Cinquecento e della prima metà del Seicento, infatti, i rapporti tra proprietari 
e coltivatori assumono una configurazione sufficientemente stabile. Nello schema giuridico 
e nei contenuti economici, i contratti presentano ormai tutti gli attributi fondamentali che 
spesso si sono perpetuati fino ad oggi. 
Tali accordi segnano un passaggio dai rapporti consuetudinari basati sulla concessione a 
rapporti contrattuali legati allo schema dello scambio e quindi si inseriscono nel processo 
di trasformazione della rendita fondiaria feudale in quella capitalistica.  La caratteristica 
essenziale e costante di questi primi modelli di contratti agrari è che a fronte della brevità 
della  durata  della  concessione  della  terra,  non  più  perpetua  ma  ad  certum  tempus, 
l’interesse del produttore alla coltivazione del terreno viene assicurato facendo largo uso 
della formula parziaria, che spinge il concessionario a massimizzare la resa del fondo e nel 
contempo garantisce al concedente la partecipazione ad ogni incremento della produzione. 
Si delineano così fin da questo momento le linee di un conflitto che fondamentalmente si 
conserverà immutato fino ad oggi: la subordinazione del bracciante al proprietario terriero.
La  crisi  economica  che  si  abbatte  in  Europa  attorno  alla  metà  del  XVII  secolo  e  il 
conseguente aumento dei prezzi che ne deriva provoca una drammatica esasperazione dei 
conflitti  tra proprietari e non proprietari che sfoceranno in Francia nella rivoluzione del 
1789.  La rivoluzione aveva profondamente trasformato la proprietà fondiaria, attraverso 
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l’abolizione  delle  decime  ecclesiastiche,  dei  diritti  feudali  e  con  la  vendita  dei  beni 
nazionali, non per questo tutti i proprietari erano divenuti imprenditori agricoli.
Durante  il  Settecento  e  l'Ottocento  le  discussioni  sull'agricoltura  in  Italia  danno  largo 
spazio al problema della scissione tra proprietà e gestione dell'attività sul fondo, necessaria 
ad assicurare una rendita al proprietario, ai vantaggi e agli svantaggi della mezzadria o 
dell'affitto,  alle  proposte  di  conservazione  o  di  modifica  dei  patti  in  vigore.  In  questo 
settore  vi  è  l’esaltazione  dell’autonomia  contrattuale  a  cui  si  assegna  una  illimitata 
possibilità di regolare a piacimento i rapporti tra proprietari e non proprietari, con la scelta 
politica di favorire il contraente più forte (che di solito è il proprietario).  
Nel panorama agrario italiano dal Settecento in poi, si possono evidenziare almeno tre tipi 
principali di sviluppo, a ciascuno dei quali corrisponde una diversa storia contrattuale. In 
alcune zone dell'Italia settentrionale si sono progressivamente diffuse nelle grandi e medie 
proprietà, aziende caratterizzate da investimenti intensi in cui prevale il lavoro salariato. 
La nuova struttura aziendale prende il posto dei poderi affidati a coloni parziari, a mezzadri 
o  ad  affittuari  coltivatori  diretti.  Spesso  la  sua  nascita  è  favorita  dalla  sistemazione 
idraulica  di  vasti  territori,  prima  incolti  o  poco sfruttati.  In  queste  aziende,  quando  il 
proprietario  rinuncia alla conduzione in proprio del fondo, si sono moltiplicati,  durante 
l'età moderna, contratti di medio e grande affitto con veri e propri imprenditori rurali. 
Vi è invece un'area molto più ampia, nelle zone collinari o asciutte dell'Italia settentrionale, 
ma soprattutto nell'Italia centrale, in cui persiste la struttura poderale su base familiare, i 
cui rapporti con la proprietà sono fondamentalmente regolati da consuetudini risalenti al 
Medioevo. Tale struttura è giunta sino ai nostri giorni. Talvolta è proprietaria del podere la 
stessa famiglia  coltivatrice,  ma più spesso si  è  visto  il  predominio  della  proprietà  non 
coltivatrice che ricorre a contratti d'affitto quasi sempre con canone in natura, a contratti 
parziari prevalentemente di carattere mezzadrile o a contratti misti di colonia parziaria e di 
affitto. 
Vi è infine un'estesa superficie agraria, concentrata nell'Italia centro-meridionale e nelle 
isole dove prevale la proprietà latifondista di origine feudale che, a partire dalla fine del 
Settecento, inizia un processo di trasformazione in latifondo borghese. Accanto a proprietà 
borghesi  grandi,  medie,  piccole  si  costituiscono  proprietà  contadine  molto  piccole  e 
instabili,  tutte  accomunate  dalla  stessa  arretratezza  produttiva  tipica  del  latifondo 
tradizionale. 
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Nel primo dei tre tipi  di  sviluppo agricolo si può intravedere la nascita  dell'evoluzione 
capitalistica,  quale  si  è  realizzata  nelle  regioni  più avanzate  dell'Europa  occidentale.  Il 
punto  di  partenza  è  la  disgregazione  delle  forme  più  arcaiche  dell'economia  feudale, 
intendendo con tale termine la dipendenza economico-sociale dei contadini dalla grande 
proprietà fondiaria socialmente dominante. Dopo di che, si è avuto un lungo periodo con 
nuove forme di predominio dei proprietari fondiari sulla produzione e sulla vita sociale 
della  campagna.  Fino ad  arrivare  alle  grandi  masse  rurali  che vendono sul  mercato  la 
propria forza-lavoro e alla formazione dei ceti imprenditoriali. 
A questo punto si delineano tre tipi di rapporti: 
• le locazioni dei fondi con canoni in denaro stipulati da proprietari che godono così 
di una rendita fondiaria; 
• affittuari che cercano nell'impresa il profitto derivante dall'investimento di capitali 
propri; 
• l'impiego di lavoratori agricoli salariati.
Appaiono quindi le tre categorie centrali a cui si riconduce la distribuzione del reddito in 
agricoltura: la rendita fondiaria, il profitto e il salario. 
Dove si sono invece manifestati il secondo e il terzo tipo di sviluppo pare che i rapporti di 
produzione e i contratti agrari siano ancora bloccati ad una fase di trapasso dalle forme più 
arcaiche dell'economia feudale a rapporti effettivamente capitalistici.  
In ambito legislativo, nella seconda metà dell'Ottocento tutto il sistema di regole appare 
ancora orientato ad assicurare un’adeguata tutela alla proprietà fondiaria, mentre ignora e 
trascura gli interessi del lavoro e della proprietà mobiliare, né opera alcun tentativo per 
valorizzare il cosiddetto aspetto dinamico della proprietà. L’unica nota di rilievo in materia 
di rapporti agrari è che la codificazione italiana regola l’enfiteusi2 come diritto reale di 
godimento.
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  Simoncelli, V. (1888) L’ Enfiteusi,  Tip. P. Agnetti, Milano. L’enfiteusi è un diritto reale su cosa altrui con 
un più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di piccola 
proprietà. L’enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. 
Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione 
speciale è stata estesa anche ai fondi urbani. Sul fondo l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta 
ad  un  proprietario  (art.  959  c.c.)  con  gli  obblighi  di  migliorare  il  fondo  e  di   corrispondere  al  nudo 
proprietario, “concedente”, un canone periodico per la cui determinazione l’autonomia delle parti è vincolata 
dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia. 
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