Il comodato precario tra esigenze di tutela, destinazione d'uso e trattamento tributario

Il comodato può avere ad oggetto le cose mobili o immobili, le universalità (come l’azienda) ed i beni mobili registrati. Quale contratto obbligatorio il comodato non attribuisce al comodatario alcun diritto reale sulla cosa, distinguendosi, così, dall’usufrutto. Oggetto del predetto contratto è soltanto il godimento transitorio della cosa da parte del comodatario che, rispetto alla cosa (mobile od immobile) si presenta come mero detentore.
Ne consegue che il contratto di comodato immobiliare non deve essere redatto per iscritto in quanto non compreso negli atti che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità, ai sensi dell’art. 1350 c.c. Trattasi, pertanto, di un contratto a forma libera che non rientra neanche tra gli atti soggetti a trascrizione ai sensi dell’art. 2645 c.c.
Caratteristica essenziale del contratto è, come in precedenza affermato, la gratuità, in quanto, altrimenti, se fosse pattuita una controprestazione di qualsiasi natura e forma, ricorrerebbero gli estremi del contratto di locazione.
Da ciò consegue che lo schema legale del comodato consente la pattuizione soltanto di quelle modalità che non eliminano il requisito della gratuità. Questa caratteristica non dovrebbe essere contraddetta dalla circostanza che il comodante possa trarre dalla stipulazione una qualche utilità, purché si tratti di un vantaggio indiretto e mediato.
Peraltro, il requisito della gratuità del comodato non viene meno per il fatto che il comodatario debba sostenere in proprio, senza diritto di rimborso, le spese per l’uso della cosa, ad esempio il pagamento degli oneri inerenti al bene concesso in comodato, purché non siano tali da assumere il carattere di un vero corrispettivo e rimangano nell’ambito di mere prestazioni modali (comodato cum onere).
Nella prassi, però, capita spesso che le parti inseriscano nel contratto di comodato di beni immobili delle pattuizioni accessorie di carattere economico come ad esempio il pagamento delle spese condominiali, di alcune imposte o eventualmente la corresponsione di un vero e proprio canone anche se di modesto importo. In tali casi è d’obbligo verificare se il contratto posto in essere tra le parti sia classificabile come contratto di comodato o se, in realtà, si configuri un contratto di locazione o altro tipo di contratto a titolo oneroso.
Secondo le interpretazioni della giurisprudenza si è in presenza di un contratto di comodato anche nel caso in cui sia prevista a carico del comodatario una prestazione, di qualsiasi natura, tale da non rilevare come corrispettivo per il godimento della cosa ma che assuma semplicemente la caratteristica di “modus”del rapporto. Al fine di risolvere le controversie sorte in merito alla distinzione del contratto di comodato modale dal contratto di locazione vero e proprio, la giurisprudenza ha stabilito una serie di criteri di valutazione: l’entità del canone, valutato come reciproco della prestazione del concedente; la durata del rapporto; l’intento comune delle parti.
In via generale, le spese sostenute dal comodatario per i lavori effettuati sull’immobile durante la vigenza del rapporto di comodato possono essere distinte in due differenti tipologie: spese di godimento, eseguite per servirsi del bene e spese sostenute per la conservazione dell’immobile.
Salvo specifici accordi contrattuali tra le parti, nel primo caso il comodatario non ha diritto alla restituzione delle spese sostenute. Nel secondo caso le spese sono da intendersi come anticipate, se sostenute in caso di urgenza e necessità e come tali devono essere rimborsate dal comodante.
Qualora si tratti di spese straordinarie, non sostenute per necessità o urgenza, il comodatario non potrà richiederne il rimborso in quanto non ha diritto all’indennizzo per le migliorie.