Diversificazione geografica e performance dei Real Estate Investment Trust

L'aumento del valore aziendale, principale driver della crescita dei prezzi azionari, può essere calcolato in diversi modi tra i quali quello più diffuso è la misurazione e valutazione dei flussi reddituali e finanziari.
Per valutare le possibilità di profitto risultanti dal possesso delle azioni ordinarie gli investitori impiegano solitamente il reddito netto, ma è tradizione nel settore dei REITs utilizzare l'FFO (funds from operation).
L'FFO è stato adottato per risolvere i problemi di valutazione delle performance di un REIT tramite l'esclusione dei costi di deprezzamento dalla posta del reddito netto.
Per FFO si intende, secondo la definizione standardizzata dal NAREIT nel 1999, il reddito netto calcolato secondo i principi contabili GAAP a cui si devono sottrarre i guadagni e perdite in conto capitale (derivanti dalla vendita degli immobili), riaggiungere le svalutazioni e gli ammortamenti, il tutto rettificato tenendo conto delle unconsolidated partnerships e joint ventures.
Può accadere però che la posta FFO possa essere poco indicativa, ad esempio nel caso in cui un REITs possegga tra i suoi assets delle proprietà antiche, gli elevati costi per spese in conto capitale gonfierebbero il valore dell'FFO, rendendolo fuorviante per gli investitori.
Una misura più corretta è l'AFFO, ossia l'FFO rettificato per quelle spese che sebbene capitalizzate, non aumentano il valore di una proprietà ed eliminando il procedimento straight-lining per gli affitti.
Sfortunatamente l'AFFO non è solitamente presente nei resoconti dei REITs, e anche nei pochi casi in cui questo parametro venga pubblicato non esiste tra i diversi REITs una metodologia di calcolo univoca e comunemente adottata.
L'FFO può crescere nel tempo in due diverse maniere, esternamente tramite operazioni di acquisizione e sviluppo e/o con la creazione di flussi di redditi secondari ed internamente
attraverso gli assets e le risorse già possedute: mentre la crescita interna è maggiormente sotto il controllo manageriale, per la crescita esterna ciò non è sempre possibile a causa ad esempio dell'assenza di immobili di qualità a buon prezzo o per la difficoltà e il costo di raccogliere i capitali necessari.