La multiproprietà: comparazione tra il diritto italiano ed il diritto spagnolo

Le prime operazioni immobiliari in multiproprietà furono realizzate in Francia a partire dalla metà degli anni sessanta, dalla “Societè des Grandes Travoux de Marseille”, la quale depositò presso l’Istituto nazionale della Proprietà Industriale il marchio “multiproprietè”.
All’acquirente è attribuito soltanto un “diritto di prenotazione”, il cui esercizio assicura l’utilizzo della camera d’albergo nel periodo riservato, contro il pagamento di una tariffa ridotta rispetto a quella praticata al pubblico.
Le diverse forme di multiproprietà oggi esistenti negli ordinamenti continentali sono, pertanto, il risultato dei cambiamenti subiti dall’originale sistema ideato in Francia, in seguito alle diffuse esigenze del turismo di massa particolarmente presente in paesi come Italia e Spagna.
Da un lato gli acquirenti hanno la possibilità di usufruire di un alloggio per le vacanze con un investimento ridotto e commisurato al periodo di tempo di effettivo utilizzo, dall’altro gli imprenditori del settore immobiliare sono avvantaggiati dalla vendita frazionata dell’immobile rispetto alle forme tradizionali di commercializzazione aventi ad oggetto la monoproprietà.
Nell’esperienza italiana e spagnola, i tipi o sottotipi di multiproprietà che si sono affermati riguardano prevalentemente la multiproprietà immobiliare, oggetto d’indagine della presente tesi.
Inoltre, la natura tipicamente transfrontaliera della multiproprietà immobiliare ha reso indispensabile l’intervento delle istituzioni europee per assicurare agli acquirenti una tutela minimale concernente la fase informativa e precontrattuale, nonché la successiva stipulazione del contratto.
Il Parlamento europeo è così intervenuto per colmare le lacune degli ordinamenti dei Paesi membri in materia di multiproprietà ascrivendo l’intervento ad un duplice ordine di motivi: l’armonizzazione delle discipline e la tutela degli acquirenti.

Capitolo Primo
LA DIRETTIVA COMUNITARIA 94/47/CE
Interessi ed esigenze sottesi all’emanazione della direttiva

La direttiva 94/47/CE del 26 ottobre 1994 , nasce dall’esigenza manifestata dal Parlamento Europeo e dal Consiglio dell’Unione Europea di creare un insieme di norme comuni fondamentali in materia di contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale (dall’inglese “time-sharing agreements”) di beni immobili.

Prima dell’intervento delle istituzioni europee, l’elemento che caratterizzava i contratti riguardanti l’acquisizione del suddetto diritto era una forte incertezza, non soltanto relativa al contenuto formale degli accordi, ma estesa anche agli effetti giuridici derivanti dalla loro stipulazione.

Infatti, le allettanti proposte da parte di venditori di professione non facevano alcun riferimento ad elementi quali ad esempio: le spese annuali di gestione, i costi di adesione al circuito di intercambio, i possibili alti costi di assistenza legale nel malaugurato caso di controversie all’estero e le difficoltà legate alla rivendita della multiproprietà a terze persone.

Le società promotrici, messe nella condizione di determinare liberamente il contenuto dei contratti di multiproprietà, adottavano clausole finalizzate a tutelare esclusivamente i propri interessi a discapito degli acquirenti i quali rimanevano scoperti da ogni garanzia nella fase che andava dalla conclusione degli accordi preliminari alla stipulazione del contratto definitivo.

Nonostante un’ampia produzione normativa nel contesto della regolamentazione a livello comunitario della politica del settore turistico, si continuava a sentire l’esigenza di introdurre una legislazione uniforme della multiproprietà, trattandosi di un istituto riguardante lo sfruttamento transfrontaliero di unità immobiliari e pertanto la stessa libertà di circolazione delle persone, dei servizi e dei capitali.


Le motivazioni che hanno spinto le autorità comunitarie all’emanazione di una normativa volta a disciplinare tale materia appaiono chiaramente dalla Risoluzione del Parlamento europeo adottata in data 13 ottobre 1988 ed intitolata significativamente alla “necessità di colmare la lacuna giuridica nel settore della multiproprietà”.


Negli ordinamenti europei, infatti, come affermato nello stesso preambolo della direttiva, vi era una notevole disparità in materia di contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale su beni immobili, tale da comportare ostacoli al buon funzionamento del mercato, distorsioni di concorrenza e barriere fra i mercati nazionali.