La multiproprietà è un fenomeno nato dalla prassi per agevolare e, nello
stesso tempo, incrementare l’acquisizione di alloggi uso vacanze.
Essa, consiste, essenzialmente, nel diritto di avere a disposizione ogni
anno, per un determinato periodo di tempo, uno o più beni immobili
abitativi (locali, seconda casa o un altro tipo di alloggio). Negli altri
periodi di tempo i locali sono a disposizione di altri soggetti, ragion per
cui sulla medesima unità abitativa grava una pluralità di diritti.
Le prime operazioni immobiliari in multiproprietà furono realizzate in
Francia a partire dalla metà degli anni sessanta, dalla “Societé des
Grandes Travoux de Marseille”, la quale depositò presso l’Istituto
nazionale della Proprietà Industriale il marchio “multiproprieté”.
Si trattava di una proprietà collettiva per mezzo di una società in cui
ciascun socio vantava un diritto di fruizione stagionale esclusivo di una
camera, di uno studiolo o di un alloggio determinati.
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La prassi, adottata da alcune grandi catene alberghiere, era quella di
riservare a favore di alcuni soci il diritto di utilizzare, in periodi
prestabiliti, camere o appartamenti a tariffe agevolate.
2
G. Alpa e M. Iasiello, La multiproprietà, Padova, 1993, pag. 43
La peculiarità di questa figura consisteva e consiste nel fatto che con la
destinazione a vincolo alberghiero dell’immobile, la struttura
alberghiera, anche se frazionata in quote di multiproprietà, continua ad
essere caratterizzata da una gestione unitaria e a mantenere il requisito
essenziale della “apertura al pubblico”.
All’acquirente è attribuito soltanto un “diritto di prenotazione”, il cui
esercizio assicura l’utilizzo della camera d’albergo nel periodo riservato,
contro il pagamento di una tariffa ridotta rispetto a quella praticata al
pubblico.
La connessione tra multiproprietà e servizi alberghieri è da individuare
nella possibilità di riutilizzare, in una nuova forma giuridica, edifici già
destinati ad attività alberghiera.
Ciò rappresentava nel contempo un ottimo investimento ed una forma di
conservazione e valorizzazione del patrimonio edilizio alberghiero che
avrebbe altrimenti rischiato l’abbandono a causa degli alti costi di
esercizio divenuti intollerabili in seguito alla globale riduzione dei
periodi di soggiorno.
3
3
G. Tassoni, I diritti a tempo parziale sui beni immobili (un contributo allo studio della
multiproprietà), Padova, 1999, pag. 46
Le diverse forme di multiproprietà oggi esistenti negli ordinamenti
continentali sono, pertanto, il risultato dei cambiamenti subiti
dall’originale sistema ideato in Francia, in seguito alle diffuse esigenze
del turismo di massa particolarmente presente in paesi come Italia e
Spagna.
Il semplice concetto di utilizzo di un’unità immobiliare per periodi
diversi da diversi soggetti, si è così trasformato in una formula che riesce
a soddisfare molteplici esigenze.
Da un lato gli acquirenti hanno la possibilità di usufruire di un alloggio
per le vacanze con un investimento ridotto e commisurato al periodo di
tempo di effettivo utilizzo, dall’altro gli imprenditori del settore
immobiliare sono avvantaggiati dalla vendita frazionata dell’immobile
rispetto alle forme tradizionali di commercializzazione aventi ad oggetto
la monoproprietà.
Inoltre l’acquirente, scegliendo la multiproprietà, ha l’opportunità di
coniugare caratteristiche dell’investimento immobiliare e del prodotto
eminentemente turistico, risparmiando tempo e costi per la ricerca
dell’alloggio delle vacanze e disponendo di servizi accessori presenti nel
complesso residenziale in cui è inserita l’unità abitativa.
Nell’esperienza italiana e spagnola, i tipi o sottotipi di multiproprietà che
si sono affermati riguardano prevalentemente la multiproprietà
immobiliare, oggetto d’indagine della presente tesi.
La sicurezza dell’acquisto di un diritto avente i contenuti della realità, la
possibilità di fare affidamento sulla lunga durata del diritto, l’intervento
del notaio all’atto dell’acquisto, hanno invogliato i potenziali acquirenti
a privilegiare le formule di multiproprietà immobiliare e, pertanto, in
questa direzione si è da tempo diretto il mercato.
Inoltre, la natura tipicamente transfrontaliera della multiproprietà
immobiliare ha reso indispensabile l’intervento delle istituzioni europee
per assicurare agli acquirenti una tutela minimale concernente la fase
informativa e precontrattuale, nonché la successiva stipulazione del
contratto.
Il Parlamento europeo è così intervenuto per colmare le lacune degli
ordinamenti dei Paesi membri in materia di multiproprietà ascrivendo
l’intervento ad un duplice ordine di motivi: l’armonizzazione delle
discipline e la tutela degli acquirenti.
Come vedremo in seguito però, le linee guida indicate dal legislatore
comunitario, sebbene seguite ed in alcuni casi migliorate dal legislatore
italiano e spagnolo, non hanno portato alla creazione di una disciplina
unitaria del fenomeno e non evitano che il consumatore sia spesso
vittima di operazioni commerciali volte a privarlo della tutela che le
leggi di recepimento nazionali dovrebbero garantire pienamente.
Capitolo Primo
LA DIRETTIVA COMUNITARIA 94/47/CE
1. Interessi ed esigenze sottesi all’emanazione della direttiva
La direttiva 94/47/CE del 26 ottobre 1994
4
, nasce dall’esigenza
manifestata dal Parlamento Europeo e dal Consiglio dell’Unione
Europea di creare un insieme di norme comuni fondamentali in materia
di contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo
parziale (dall’inglese “time-sharing agreements”) di beni immobili.
Prima dell’intervento delle istituzioni europee, l’elemento che
caratterizzava i contratti riguardanti l’acquisizione del suddetto diritto
era una forte incertezza, non soltanto relativa al contenuto formale degli
accordi, ma estesa anche agli effetti giuridici derivanti dalla loro
stipulazione.
5
Come sottolineato con preoccupazione dallo stesso Parlamento Europeo,
alcuni consumatori in taluni Stati membri erano rimasti vittime di abusi e
frodi al momento di acquisire i diritti su immobili in regime di
multiproprietà, ed avevano poi subito danni irreparabili grazie ad
operazioni commerciali rovinose promosse da venditori in mala fede.
6
4
Pubblicata in G.U.C.E., 29 ottobre 1994, n. L 280/83
5
M. Ermini, M. Lascialfari, V. Pandolfini, I contratti di multiproprietà, Milano, 2003, pag. 191
6
Risoluzione P.E. 13 ottobre 1988 ( G.U.C.E., 14 novembre 1988, N.C. 290/148 e 149)
Infatti, le allettanti proposte da parte di venditori di professione non
facevano alcun riferimento ad elementi quali ad esempio: le spese
annuali di gestione, i costi di adesione al circuito di intercambio, i
possibili alti costi di assistenza legale nel malaugurato caso di
controversie all’estero
7
e le difficoltà legate alla rivendita della
multiproprietà a terze persone.
Le società promotrici, messe nella condizione di determinare liberamente
il contenuto dei contratti di multiproprietà, adottavano clausole
finalizzate a tutelare esclusivamente i propri interessi a discapito degli
acquirenti i quali rimanevano scoperti da ogni garanzia nella fase che
andava dalla conclusione degli accordi preliminari alla stipulazione del
contratto definitivo.
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Nonostante un’ampia produzione normativa nel contesto della
regolamentazione a livello comunitario della politica del settore turistico,
si continuava a sentire l’esigenza di introdurre una legislazione uniforme
della multiproprietà, trattandosi di un istituto riguardante lo sfruttamento
7
G. Alpa e M. Bessone, Il consumatore e l’Europa, Padova 1980, pag. 19
8
R. Florit, La multiproprietà (Direttiva comunitaria n. 94/47/CE e d. Lgs. 9 novembre 1998, n.
427), Torino 2002, pag. 33
transfrontaliero di unità immobiliari e pertanto la stessa libertà di
circolazione delle persone, dei servizi e dei capitali.
9
Le motivazioni che hanno spinto le autorità comunitarie all’emanazione
di una normativa volta a disciplinare tale materia appaiono chiaramente
dalla Risoluzione del Parlamento europeo adottata in data 13 ottobre
1988
10
ed intitolata significativamente alla “necessità di colmare la
lacuna giuridica nel settore della multiproprietà”.
Sostanzialmente, la direttiva é stata adottata al fine di armonizzare la
disciplina della multiproprietà tra i vari paesi europei nonché, in linea
con la tendenza affermatasi in materia di tutela del consumatore, al fine
di fornire all’acquirente una serie di garanzie volte a ristabilire un
equilibrio di forza tra le parti contraenti.
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Pertanto, lo spirito della direttiva va ricondotto all’intenzione di
attribuire una particolare tutela alla categoria dei “contratti dei
consumatori” dove l’acquirente rappresenta la parte debole, spesso
indotta all’acquisto attraverso spregiudicate tecniche di persuasione e
vendita adottate non soltanto nei luoghi di villeggiatura, ma anche
9
M. Ermini, M. Lascialfari, V. Pandolfini, op. cit. pag. 193
10
Pubblicata in G.U.C.E., 14 novembre 1988, N.C. 290/148 e 149
11
R. Florit, op.cit., pag. 33
durante “meetings” organizzati direttamente nei luoghi di residenza dei
potenziali acquirenti.
12
Negli ordinamenti europei, infatti, come affermato nello stesso
preambolo della direttiva, vi era una notevole disparità in materia di
contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo
parziale su beni immobili, tale da comportare ostacoli al buon
funzionamento del mercato, distorsioni di concorrenza e barriere fra i
mercati nazionali.
In questo contesto, la direttiva rappresenta un evento di non scarsa
rilevanza non solo per quei Paesi membri dell’Unione Europea come
Francia, Portogallo, Grecia ed Inghilterra
13
(guardi nota 13 per
commenti), che già conoscevano e disciplinavano il fenomeno del
“godimento turnario” di beni, ma soprattutto per l’Italia e, per quanto
interessa particolarmente l’ambito del presente lavoro, per la Spagna,
12
G. Tassoni, Trasparenza e ”jus poenitendi” nella direttiva 94/47/CE in tema di acquisti in
multiproprietà, in Contratti, 1995, pag. 98
13
Pur se i Paesi citati possedevano già una normativa interna riguardante il “time sharing”,
bisogna rilevare che essi divergevano e tuttora divergono quanto alla qualificazione giuridica
del diritto del consumatore (visto come titolare di una partecipazione societaria in Francia,
come proprietario in Portogallo., come conduttore a vita in Grecia, come membro di un
“club/trustee” in Inghilterra), sul punto vedi R. Florit, op. cit., pag 35 e ss., e par. 3 pag. 15
del presente capitolo
dove mancava una normativa definitiva che si incaricasse di
regolamentare tale materia.
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L’armonizzazione tra gli ordinamenti giuridici statali si imponeva, senza
ulteriori ritardi, per permettere lo sviluppo di questa forma di proprietà
immobiliare capace di soddisfare molteplici ordini di interessi sia privati
che pubblici meritevoli di tutela giuridica.
La multiproprietà, infatti, non presenta esclusivamente vantaggi per il
singolo quali ad esempio il prezzo d’acquisto contenuto o la
razionalizzazione dell’uso dell’immobile, ma presenta altresì vantaggi
per la collettività quali l’incremento dell’economia turistica e la
razionalizzazione dello sfruttamento del territorio.
15
A ben vedere, perciò, la direttiva 94/47/CE non si limita unicamente ad
approntare una tutela a favore del consumatore ma, in piena armonia con
le finalità che il trattato istitutivo della Comunità Europea si e´ poste,
intende esplicitamente assicurare il corretto funzionamento del mercato
unico europeo con l’obiettivo di creare condizioni di trasparenza ed un
ambiente privo di barriere giuridiche ed informative.
14
M. Ermini, M. Lascialfari, V. Pandolfini, op. cit., pag. 191
15
E. Ditta, La direttiva 94/47/CE sulla multiproprietà, in vita not. n. 2 Maggio-Agosto 1995,
pag. 1030 ss.
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