Il contratto di rent to buy

5 2. L’evoluzione storica dei c.d. contratti di rent to buy Dopo avere individuato il quadro di riferimento, è opportuno analizzare la prassi contrattuale e gli interventi legislativi che hanno interessato il settore immobiliare negli ultimi anni. In primis sono stati gli operatori pratici del settore (notai, commercialisti, avvocati) a prendere atto dell’incapacità delle forme negoziali tradizionali di far fronte alla stagnazione del mercato immobiliare e a sperimentare nuovi strumenti adatti a una platea di compratori privi di risorse economiche 13 e atti a “rimettere in moto” tale cruciale settore. Simili strumenti sono stati mutuati dall’esperienza angloamericana 14 e hanno un minimo comune denominatore, ovvero sono tutti ugualmente caratterizzati dal frazionamento nel tempo del corrispettivo del bene o da una frattura temporale tra il momento dell’acquisto della proprietà e quello dell’adempimento dell’obbligazione principale del 13 Compratori incapaci non solo di pagare l'intero prezzo, ma anche di versare acconti significativi, essendo disposti soltanto a pagare un canone o, al massimo, un “super canone” periodico (normalmente mensile) di locazione. Cfr. TASSINARI, Dal Rent to buy al buy to rent: interessi delle parti, vincoli normativi e cautele negoziali, in Contratti, 2014, p. 822. 14 La prassi contrattuale dei Paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda, aveva sviluppato nei primi anni del dopo guerra (a seguito della crisi economica degli anni Cinquanta) schemi nuovi di compravendita per l’acquisto dapprima di beni mobili e poi anche di beni immobili, come soluzione ideale per il mercato immobiliare residenziale. Per un approfondimento sulla nascita di contratti di rent to buy nei paesi di common law : RUGGIERO, La positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato nella prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare (spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico intorno all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla l. 11 novembre 2014, n. 164), in Contratto e impresa, 2015, p. 964 s., in cui l’Autore indaga il fenomeno della circolazione e della mutuazione dei modelli contrattuali di matrice esterofila e precisa che «è frequente, in un sistema giuridico aperto e globale come quelli moderni, fondati sulla circolazione dei modelli, che il diritto indigeno mutui da altri ordinamenti, modelli contrattuali atipici, individuandone i caratteri e riconducendoli a tipicità, al fine di definirne la disciplina civilistica e garantire la specifica protezione degli interessi dei contraenti riconosciuti come meritevoli di tutela anche nei confini dello Stato nazionale. Basti pensare ai noti e diffusissimi contratti di leasing o a quelli di factoring, di matrice anglosassone, oggi divenuti “socialmente tipici”».