Il contratto di rent to buy

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2. L’evoluzione storica dei c.d. contratti di rent to buy 
Dopo avere individuato il quadro di riferimento, è opportuno analizzare la 
prassi contrattuale e gli interventi legislativi che hanno interessato il settore 
immobiliare negli ultimi anni. 
In primis sono stati gli operatori pratici del settore (notai, commercialisti, 
avvocati) a prendere atto dell’incapacità delle forme negoziali tradizionali di far 
fronte alla stagnazione del mercato immobiliare e a sperimentare nuovi 
strumenti adatti a una platea di compratori privi di risorse economiche
13
 e atti 
a “rimettere in moto” tale cruciale settore. Simili strumenti sono stati mutuati 
dall’esperienza angloamericana
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 e hanno un minimo comune denominatore, 
ovvero sono tutti ugualmente caratterizzati dal frazionamento nel tempo del 
corrispettivo del bene o da una frattura temporale tra il momento dell’acquisto 
della proprietà e quello dell’adempimento dell’obbligazione principale del 
                                            
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 Compratori incapaci non solo di pagare l'intero prezzo, ma anche di versare acconti 
significativi, essendo disposti soltanto a pagare un canone o, al massimo, un “super canone” 
periodico (normalmente mensile) di locazione. Cfr. TASSINARI, Dal Rent to buy al buy to rent: 
interessi delle parti, vincoli normativi e cautele negoziali, in Contratti, 2014, p. 822. 
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 La prassi contrattuale dei Paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed 
Irlanda, aveva sviluppato nei primi anni del dopo guerra (a seguito della crisi economica degli 
anni Cinquanta) schemi nuovi di compravendita per l’acquisto dapprima di beni mobili e poi 
anche di beni immobili, come soluzione ideale per il mercato immobiliare residenziale. Per un 
approfondimento sulla nascita di contratti di rent to buy nei paesi di common law : RUGGIERO, 
La positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato nella prassi per il sostegno 
indiretto al mercato immobiliare (spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico 
intorno all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla l. 11 
novembre 2014, n. 164), in Contratto e impresa, 2015, p. 964 s., in cui l’Autore indaga il 
fenomeno della circolazione e della mutuazione dei modelli contrattuali di matrice esterofila e 
precisa che «è frequente, in un sistema giuridico aperto e globale come quelli moderni, fondati 
sulla circolazione dei modelli, che il diritto indigeno mutui da altri ordinamenti, modelli 
contrattuali atipici, individuandone i caratteri e riconducendoli a tipicità, al fine di definirne la 
disciplina civilistica e garantire la specifica protezione degli interessi dei contraenti riconosciuti 
come meritevoli di tutela anche nei confini dello Stato nazionale. Basti pensare ai noti e 
diffusissimi contratti di leasing o a quelli di factoring, di matrice anglosassone, oggi divenuti 
“socialmente tipici”».
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compratore, pur essendo etichettati in maniera differente: rent to buy, buy to 
rent, help to buy
15
. In via sommaria e con la più ampia riserva di specificare di 
seguito i contorni delle suddette figure negoziali, vediamone i tratti salienti
16
.  
Con l’anglicismo rent to buy sono indicati i contratti di locazione finalizzati al 
successivo acquisto del bene, in cui la fase obbligatoria è propedeutica a 
quella in cui si realizza il definitivo effetto traslativo
17
; il contratto di locazione 
si trasforma in un contratto di compravendita quando la somma dei canoni di 
locazione pagati per un certo tempo abbia pareggiato il prezzo pattuito per la 
cessione della proprietà dell’immobile. Come precisa Busani, esso è un 
«contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che 
favorisce la vendita con il pagamento dilazionato dell’importo»
18
, così da 
risultare allettante sia per l’acquirente il quale intenda beneficiare di uno 
scaglionamento dell’importo nel tempo (perché ancora non dispone dell’intera 
somma), sia per il venditore che accetta la dilazione ma non intende rinunciare 
alla proprietà fino al saldo. Il buy to rent invece, prevede il perfezionamento di 
un contratto di compravendita immediatamente traslativo della proprietà con 
la precisa pattuizione per la quale il prezzo sarà pagato in un certo numero di 
rate, con la previsione che in caso di inadempimento del compratore il 
venditore torna proprietario. Questa “vendita immediata con prezzo 
dilazionato”
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 avvantaggia l’acquirente che intende subito entrare nel 
possesso del bene, e il venditore che pur cedendo subito la proprietà ottiene 
garanzie sul saldo dell’importo dilazionato (la garanzia di ridivenire proprietario 
in caso di inadempimento del compratore). Quanto all’help to buy, si stipula un 
contratto preliminare di vendita con pagamento dilazionato (anteriore al rogito) 
di caparre e di acconti che l’acquirente versa al venditore, e pari di regola, ad 
                                            
15
 Cfr. FUSARO, Rent to buy, help to buy, buy to rent, tra modelli legislativi e rielaborazioni 
della prassi, in Contratto e impresa, 2014, p. 419-441; TASSINARI, op. cit., p. 822-838; 
POLETTI, L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento 
in funzione della successiva alienazione di immobili), in Nuove leggi civ. comm., 2015, pp. 32-
65; nonché VAIRA, I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, in Rivista 
del notariato, 2015, p. 223-234. 
16
 Per la disamina approfondita del buy to rent e dell’help to buy si veda il capitolo secondo. 
17
 POLETTI, op. cit., p. 33. 
18
  Una sintesi efficace del pensiero dell’Autore è offerta da FUSARO, Rent to buy, help to 
buy, buy to rent, cit., p. 421, nt. 9. 
19
 VAIRA, op. cit., p. 226.
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un 20-30% del prezzo del bene oggetto di promessa di acquisto; così si 
favorisce la successiva vendita agevolando l’ottenimento, da parte del 
promissario acquirente, di un finanziamento bancario pari al restante valore 
dell’immobile e non superiore al 70-80%
 
dell’intero
20
. In questo modo, 
avvalendosi oltretutto degli effetti prenotativi della trascrizione del contratto 
preliminare, si ottiene la disponibilità dell’immobile
21
. 
Bisogna ammettere che l’input fornito dagli operatori del settore immobiliare, 
a cui testé si è accennato, è stato recepito dall’autonomia negoziale delle parti 
che (da sempre canale di raccolta delle esigenze della prassi del mercato) ha 
sovente utilizzato i suddetti istituti “stranieri”, senza però riprodurne i formulari, 
ma rivisitandoli. È così che la prassi contrattuale, più delle elaborazioni 
dottrinali, ha portato all’attenzione dei giuristi nuovi schemi contrattuali atipici, 
muovendosi, a tal fine, all’interno del diritto vigente e rielaborando “istituti 
domestici” già noti all’ordinamento e previsti nelle leggi, e concatenandoli tra 
loro.  
Soprattutto le operazioni economiche di rent to buy  sono state oggetto di 
questi sviluppi: forse perché dal punto di vista concettuale si pongono quali 
alternative alla più tradizionale compravendita con collegato contratto di mutuo 
(divenendo l’unico strumento d’incontro tra domanda ed offerta, laddove 
l’accesso al finanziamento bancario fosse di difficile realizzazione
22
), o forse 
perché l’etichetta rent to buy  è impiegata per designare sia alcune operazioni 
già note alla legislazione sia loro rielaborazioni
23
, rendendo molto vasto il 
campo di applicazione di questo schema contrattuale; sicuramente perché 
                                            
20
 Questo strumento aiuta infine il promissario acquirente a crearsi uno storico creditizio, 
facilitando l’evasione della richiesta del successivo finanziamento in banca, cfr. VAIRA, op. 
loc. ult.  cit. 
21
 La previsione della consegna delle chiavi e/o del pagamento, anche totale del prezzo, non 
sono incompatibili con la stipula di un contratto preliminare: v. Cass., 19 aprile 2000, n. 
5132, in Contratti, 2000, p. 984, con nota di Pirotta. Per approfondimenti sul contratto 
preliminare nell’ help to buy si veda il capitolo secondo. 
22
 ZANELLI, Rent to buy nelle leggi 80 e 164 del 2014: ora dunque emptio tollit locatum? In 
Contratto. e impresa., 2015, p. 12. 
23
 Per una disamina completa, v. FUSARO, Rent to buy, help to buy, buy to rent, cit., p. 419 
ss.; TASSINARI, op. cit., p. 823 ss.
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consentono l’accesso al diritto di proprietà, modulandolo in una fattispecie a 
formazione progressiva
24
.  
Ciò posto, vale la pena iniziare la disamina del rent to buy ricordandone 
l’elemento distintivo, ovvero la struttura “bifasica”
25
, in cui il godimento 
dell’immobile è prodromico o preparatorio al suo successivo trasferimento
26
.  
A questa unitaria definizione sono state ricondotte una pluralità di operazioni 
contrattuali ricavate dall’abbinamento inedito e innovativo di due istituti 
abitualmente ben distinti nella natura e finalizzati a risultati completamente 
diversi: la locazione e la vendita. La locazione con opzione di futuro acquisto 
in favore del conduttore-acquirente, la locazione con preliminare (unilaterale o 
bilaterale) di futura vendita e la locazione con patto di vendita consecutiva ex 
art. 1526, comma 3°, c.c. sono i più frequenti schemi negoziali invalsi nella 
prassi, in cui il godimento dell’immobile è finalizzato all’acquisto
27
. 
Chiaramente la scansione temporale delle due fasi dipende dallo schema 
tecnico prescelto dalle parti.  
                                            
24
 Il tema dell’accessibilità del diritto di proprietà, col suo stretto collegamento con gli istituti 
del diritto civile, in particolare coi contratti, è sottolineato da CICERO, op. cit., p. 1041 ss. 
25
 POLETTI, op. cit., p. 35, in cui l’Autrice precisa che la formula rent to buy è atecnica, ma 
indica chiaramente un contratto a struttura “bifasica”: la fase del conseguimento del 
godimento, ancora a carattere obbligatorio ma con una specifica tensione al successivo 
acquisto e la fase del trasferimento della proprietà, che realizza l’effetto reale.  
26
 Invero il nostro Paese conosceva già fattispecie negoziali prodromiche alla successiva 
vendita, caratterizzate da una discontinuità tra il momento del conseguimento del godimento 
e quello del trasferimento di proprietà; basti pensare al preliminare ad effetti anticipati, alla 
vendita a rate con riserva di proprietà ex art. 1523 ss. cod. civ., al leasing finanziario. Per 
l’analisi e il confronto critico tra tali fattispecie e i contratti riconducibili al rent to buy, si rinvia 
ampiamente al capitolo secondo. Si veda inoltre C. M. BIANCA, voce Vendita, in Novissimo 
Digesto italiano, XX, Torino, 1975, p. 605 ss. 
27
 Secondo lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 490-2013/T consultabile in 
www.notariato.it, nella sezione “studi e materiali”, le operazioni contrattuali comunemente 
sintetizzate con l’espressione rent to buy  «presentano, quindi, innegabili analogie con (o 
possono strutturarsi mediante) figure contrattuali quali la locazione con opzione di acquisto e 
la locazione collegata con un preliminare di futura vendita (con obbligo unilaterale o bilaterale) 
[…] Peraltro l’esigenza alla base delle operazioni di “rent to buy” potrebbe essere altresì 
soddisfatta attraverso un contratto di locazione in cui sia “convenuto che, al termine di esso, 
la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”, 
ai sensi dell’art. 1526, comma 3, cod. civ».  Lo stesso studio cita in bibliografia una dottrina 
(DE STEFANO D., DE STEFANO F., STUCCHI, DE MARCHI, Help to buy favorire la ripresa 
delle transazioni immobiliari, in Federnotizie, 2012, p. 42 ss.) che reputa il rent to buy una 
tipologia contrattuale unitaria e differente, sotto il profilo civilistico, dalla locazione con 
collegato un preliminare o un’opzione di vendita e dalla vendita con riserva della proprietà (e 
ad esempio concludono per l’inapplicabilità al rent to buy della disciplina vincolistica prevista 
per la locazione).