Real-estate: anticiclicità solo apparente o connessioni con la crisi economica globale? Un'analisi empirica

La Grande Crisi degli ultimi anni ha colpito duramente l'economia mondiale, partendo dai mutui subprime americani, intaccando i mercati finanziari statunitensi e diffondendosi in tutti gli altri mercati. La crisi ha colpito quasi la totalità dei settori, attraverso un effetto domino che propagato l'ondata di crisi come un virus.

In momenti delicati come questo, spesso gli investitori sono alla ricerca dei cosiddetti settori "anticiclici", ossia quei settori scarsamente influenzati dalle condizioni economiche generali, quei settori in grado di mantenere un tasso di crescita degli utili stabile, anche nelle fasi di rallentamento. A questo proposito il settore immobiliare, negli anni passati, è sempre stato definito come un settore anticiclico, con un suo ciclo a sè stante.

I recenti avvenimenti dello scenario economico globale, l'interconnessione delle economie mondiali, dei mercati finanziari e dei diversi settori economici hanno, però, fatto sì che questa convinzione iniziasse a vacillare.

Partendo da una breve panoramica sul mercato del real-estate in Italia, nel primo capitolo, il presente lavoro si propone appunto di ripercorrere i principali avvenimenti della grande crisi mondiale degli ultimi anni, nel secondo capitolo, e di analizzare empiricamente l'andamento del mercato del real-estate italiano nel periodo 2005-2010.

L'analisi empirica verrà fatta attraverso un percorso ad anelli concentrici. Partirà da un'osservazione degli andamenti dei fondi immobiliari quotati italiani, per poi allargarsi e focalizzarsi successivamente sull'osservazione di tutti i fondi immobiliari retail e, infine, sull'intero mercato immobiliare italiano. Si è scelto di procedere in questo modo poichè una semplice analisi degli andamenti dei fondi immobiliari quotati sarebbe risultata alquanto riduttiva. L?andamento dei fondi immobiliari quotati è legato all'andamento del mercato immobiliare e dei mercati finanziari, quindi sarebbero potuti emergere degli effetti dovuti al crollo dei mercati finanziari, ma che non hanno nulla a che fare con l'andamento del mercato immobiliare nel suo complesso. Per questo motivo, si è scelto di estendere progressivamente la nostra analisi fino ad esaminare l'intero mercato immobiliare.

Nel quarto ed ultimo capitolo, infine, verranno fatte alcune riflessioni sulle analisi svolte e sul mutamento del mercato immobiliare dopo la Grande Crisi.

Le osservazioni empiriche eseguite sono state fatte principalmente su dati forniti da Scenari Immobiliari, per quanto riguarda i fondi quotati e i fondi retail, e da Nomisma, per l'analisi del settore immobiliare nel suo complesso. Le analisi empiriche svolte si sono avvalse di strumenti come regressioni lineari, analisi di correlazione ed