L'impatto delle valutazioni delle garanzie immobiliari sui requisiti patrimoniali delle banche

1 INTRODUZIONE La normativa di Basilea II prevede che ai fini del calcolo dei requisiti patrimoniali delle banche gli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie vengano valutati al valore di mercato. Tuttavia tale valore riflette le condizioni di mercato esistenti nell’istante temporale in cui viene rilevato. Quando si stima il valore di mercato per l’erogazione di un mutuo, questo è valido per un istante temporale al più coincidente con il momento della stipula del contratto, se non precedente. Il valore di mercato è inoltre soggetto a variazioni nel corso del tempo che, considerando il lungo orizzonte temporale dei tipici mutui che va da 10 a 30 anni, possono essere molto rilevanti. In particolare osservando i prezzi sul mercato immobiliare nel periodo 2008-2010 si è notato che anche questo settore non è immune da shock negativi di grande portata in brevi periodi di tempo. Il calcolo del valore della garanzia a prezzi di mercato non considera tali possibili mutamenti delle condizioni perché si tratta appunto di una misura vincolata al momento in cui viene rilevata. Questo potrebbe significare sottovalutare i rischi assunti e allocare una quota di capitale non corretta o non adeguata. Il presente lavoro si propone di presentare l’utilizzo di una misura alternativa del valore degli immobili a garanzia: il Mortgage Lending Value. Questa misura non è riconosciuta come valida a fini regolamentari per il calcolo dei requisiti patrimoniali delle banche ma, per le sue caratteristiche, si presenta comunque adatta a fini gestionali per il calcolo del capitale economico. Trattandosi infatti di una misura del valore dell’immobile basata su una stima prudenziale della commerciabilità futura che tiene conto delle possibili evoluzioni del mercato, il MLV supera le limitazioni tipiche della valutazione a valore di mercato e si pone come misura alternativa per una più corretta e coerente stima del capitale economico.