La nuova disciplina della multiproprietà

Il fenomeno della multiproprietà, pur risalendo all’inizio del secolo, solo di recente ha destato l’attenzione della dottrina. Le ragioni di tale oblio vanno ricercate da un lato in un progressivo calo di tensione intorno alla materia dei diritti reali e dall’altro in una fase di gestazione alquanto lunga prima che questa tecnica di sfruttamento dei beni incontrasse il favore degli operatori economici. A tutto questo si aggiunga che il fenomeno, nella sua primitiva connotazione, presentava tratti tali da trovare una sistematica collocazione all’interno della già nota figura del contratto di albergo.
La multiproprietà, infatti, trae origine dalla prassi adottata da alcune grandi catene alberghiere di riservare a favore di alcuni soci il diritto di utilizzare, in periodi prestabiliti, camere o appartamenti a tariffe agevolate. La peculiarità di questa figura consiste nel fatto che con la destinazione a vincolo alberghiero dell’immobile, la struttura alberghiera, anche se frazionata in quote di multiproprietà, continua ad essere caratterizzata da una gestione unitaria e a mantenere il requisito essenziale della “apertura al pubblico”. All’acquirente è attribuito soltanto un “diritto di prenotazione”, il cui esercizio assicura l’utilizzo della camera d’albergo nel periodo riservato, contro il pagamento di una tariffa ridotta rispetto a quella praticata al pubblico.
Ben presto questa figura si è articolata in così numerose formule da non poter essere più inquadrabile nell’attuale sistema normativo.
Il Parlamento europeo, già con la risoluzione del 13 ottobre 1998, aveva evidenziato la necessità di colmare le lacune degli ordinamenti dei Paesi membri in materia di multiproprietà ascrivendola ad un duplice ordine di motivi: l’armonizzazione delle discipline e la tutela degli acquirenti.
La diffusione della multiproprietà si salda alla crescita esponenziale della domanda di alloggi uso-vacanze.
La formula del godimento turnario si è rivelata la più rispondente alle esigenze manifestate dai privati. Questi, piuttosto che immobilizzare cospicue somme di denaro per l’acquisto di immobili la cui utilizzazione spesso si riduce a brevi periodi di vacanze, preferiscono, ad un prezzo decisamente inferiore, diventarne comproprietari, limitando il godimento del bene a quel determinato periodo dell’anno scelto all’atto della stipula del contratto.
L’acquisto di immobili per vacanze in multiproprietà è effettuato non soltanto dai cittadini degli Stati membri all’interno dei rispettivi confini, ma anche in altri Paesi appartenenti all’Unione. Di qui l’opportunità di intervenire per assicurare agli acquirenti una tutela minimale concernente le informazioni da comunicare nella fase precontrattuale e al momento della conclusione del contratto, e le regole riguardanti il credito e il contenuto del contratto.
Nel nostro Paese il fenomeno non è paragonabile a quello verificatosi in altre aree geografiche.
I dati risultanti dal mercato aggiornati al 1987, e quindi anteriormente all’entrata in vigore della direttiva comunitaria, indicano, infatti, che il fenomeno in Italia aveva raggiunto solo il 15% della quota francese e una percentuale decisamente inconsistente se comparata a quella dell’esperienza statunitense.
Dal punto di vista economico, tuttavia, il fenomeno è visto con favore: nell’interesse dell’acquirente, perché comporta un indubbio risparmio di spesa; nell’interesse degli operatori, perché il valore complessivo di un immobile organizzato è comunque superiore alla vendita frazionata delle singole unità.
I tipi o sottotipi di multiproprietà che si sono affermati in Italia riguardano prevalentemente la multiproprietà immobiliare. La sicurezza dell’acquisto di un diritto avente i contenuti della realtà, la possibilità di fare affidamento sulla lunga durata del diritto, l’intervento del notaio all’atto dell’acquisto, hanno invogliato i potenziali acquirenti a privilegiare le formule di multiproprietà immobiliare, e, pertanto, in questa direzione si è da tempo diretto il mercato.