La nuova disciplina della multiproprietà

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assicura l’utilizzo della camera d’albergo nel periodo riservato, 
contro il pagamento di una tariffa ridotta rispetto a quella praticata al 
pubblico.  
Ben presto questa figura si è articolata in così numerose 
formule da non poter essere più inquadrabile nell’attuale sistema 
normativo. 
Il Parlamento europeo, già con la risoluzione del 13 ottobre 
1998, aveva evidenziato la necessità di colmare le lacune degli 
ordinamenti dei Paesi membri in materia di multiproprietà 
ascrivendola ad un duplice ordine di motivi : l’armonizzazione delle 
discipline e la tutela degli acquirenti.  
La diffusione della multiproprietà si salda alla crescita 
esponenziale della domanda di alloggi uso-vacanze. 
La formula del godimento turnario si è rivelata la più 
rispondente alle esigenze manifestate dai privati. Questi, piuttosto 
che immobilizzare cospicue somme di denaro per l’acquisto di 
immobili la cui utilizzazione spesso si riduce a brevi periodi di 
vacanze, preferiscono, ad un prezzo decisamente inferiore, 
diventarne comproprietari, limitando il godimento del bene a quel 
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determinato periodo dell’anno scelto all’atto della stipula del 
contratto.  
L’acquisto di immobili per vacanze in multiproprietà è 
effettuato non soltanto dai cittadini degli Stati membri all’interno dei 
rispettivi confini, ma anche in altri Paesi appartenenti all’Unione. Di 
qui l’opportunità di intervenire per assicurare agli acquirenti una 
tutela minimale concernente le informazioni da comunicare nella 
fase precontrattuale e al momento della conclusione del contratto, e 
le regole riguardanti il credito e il contenuto del contratto. 
Nel nostro Paese il fenomeno non è paragonabile a quello 
verificatosi in altre aree geografiche. 
I dati risultanti dal mercato aggiornati al 1987, e quindi 
anteriormente all’entrata in vigore della direttiva comunitaria, 
indicano, infatti, che il fenomeno in Italia aveva raggiunto solo il 
15% della quota francese e una percentuale decisamente 
inconsistente se comparata a quella dell’esperienza statunitense.  
Dal punto di vista economico, tuttavia, il fenomeno è visto con 
favore : nell’interesse dell’acquirente, perché comporta un indubbio 
risparmio di spesa ; nell’interesse degli operatori, perché il valore 
 7
complessivo di un immobile organizzato è comunque superiore alla 
vendita frazionata delle singole unità. 
I tipi o sottotipi di multiproprietà che si sono affermati in Italia 
riguardano prevalentemente la multiproprietà immobiliare. La 
sicurezza dell’acquisto di un diritto avente i contenuti della realtà, la 
possibilità di fare affidamento sulla lunga durata del diritto, 
l’intervento del notaio all’atto dell’acquisto, hanno invogliato i 
potenziali acquirenti a privilegiare le formule di multiproprietà 
immobiliare, e, pertanto, in questa direzione si è da tempo diretto il 
mercato. 
 
 
 
 
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CAPITOLO PRIMO 
La Direttiva 94/47 CE 
 
 
 
   
 
 
 
 9
 
1. La tutela dei consumatori.          
In tutti gli Stati occidentali, lo status di “consumatore” è una 
scoperta piuttosto recente, tipica di quelle società opulente che hanno 
raggiunto stadi di capitalismo avanzato.  
Tuttavia a questa scoperta non sempre, anzi quasi mai, segue 
una immediata approvazione di misure legislative a sua difesa. 
Al legislatore è sempre occorso un lungo periodo di tempo 
prima che la sua attenzione venisse richiamata sui problemi dei 
consumatori. E se economisti e sociologi rivendicano il merito di tale 
sensibilizzazione, questa spetta soprattutto a quei movimenti 
spontanei di consumatori che attraverso i mass-media denunziano gli 
aspetti più gravi e dannosi nei quali si manifesta la strategia di 
profitto dell’impresa.  
Il Trattato di Maastricht, che ha trasformato la Comunità 
economica nell’Unione Europea, firmato il 7.2.1992 ed entrato in 
vigore l’1.11.1993, prevede un titolo apposito, l’undicesimo, 
dedicato alla “protezione dei consumatori”.    Con queste 
disposizioni l’Unione si è attribuita competenze specifiche in 
materia, in quanto “contribuisce al conseguimento di un livello 
 10
elevato di protezione dei consumatori” mediante misure adottate ai 
sensi dell’art.100 A nel quadro della realizzazione del mercato 
interno, e promuove “azioni specifiche di sostegno e di integrazione 
della politica svolta dagli Stati membri al fine di tutelare la salute, gli 
interessi economici dei consumatori e di garantire loro una 
informazione adeguata”
1
.               
Le misure comunitarie non impediscono che i singoli Stati 
membri assumano iniziative di tutela più rigorose. 
A differenza di altri paesi, come la Germania, la Gran 
Bretagna, la Francia, la Spagna e il Portogallo, l’Italia non ha attuato 
molte delle direttive comunitarie di tutela del consumatore. Tuttavia 
al fine di colmare il vuoto tra la normativa interna e quella 
comunitaria, e per rispondere ai numerosi richiami che la Comunità 
ha rivolto al Governo italiano per questo ingiustificabile ritardo, il 
Parlamento ha adottato un nuovo sistema di normazione, la c.d. 
“legge comunitaria”. Dal 1989 in poi il Parlamento ha proceduto 
all’approvazione di leggi annuali in cui o ha delegato il Governo alla 
predisposizione di testi normativi di attuazione delle direttive del 
settore o ha provveduto al recepimento delle direttive. 
                                                          
1
 G. Alpa, Il diritto dei consumatori, Ed. Laterza 1999 
 11
Secondo la giurisprudenza della Corte di giustizia della 
Comunità, avallata dall’orientamento della Corte costituzionale, le 
direttive che istituiscono diritti in capo ai singoli, e quindi anche ai 
consumatori, si ritengono immediatamente operanti, sicché le norme 
interne in contrasto con esse non sono applicabili dal giudice 
chiamato a risolvere controversie a cui sarebbero applicabili i 
principi introdotti dalle direttive. Tuttavia, in caso di lesione di diritti 
soggettivi garantiti dalle direttive, al cittadino è riconosciuto il diritto 
di azione in giudizio nei confronti dello Stato inadempiente, al fine di 
ottenere il risarcimento del danno
2
. 
In sintonia con i programmi comunitari a tutela degli interessi 
economici dei consumatori si pone la direttiva comunitaria del 26 
ottobre 1994, n.47
3
, emanata dal Parlamento Europeo e dal Consiglio 
dell’Unione Europea, concernente “la tutela dell’acquirente per 
taluni aspetti dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di 
godimento a tempo parziale di beni immobili.” 
La direttiva n.94/47/CE prende le mosse dal rilievo che, nelle 
legislazioni degli Stati membri dell’Unione, si era constatata una 
                                                                                                                                                                          
 
2
 G. Alpa e M. Bessone, La “Carta Europea” dei consumatori, in “Riv. Soc.”, 1974  
G.Alpa e M. Bessone, Il consumatore e l’Europa, Padova 1980. 
3
 Pubblicata in G.U.C.E. n. 280/83, del 29 ottobre 1994. 
 
 12
grande disparità in materia di contratti relativi all’acquisizione di 
diritti di godimento a tempo parziale su beni immobili e che la natura 
giuridica dei diritti che formavano oggetto delle tipologie contrattuali 
prese in esame dalla direttiva risultavano notevolmente difformi da 
Stato a Stato, tanto da creare ostacoli al buon funzionamento del 
mercato comunitario. 
Le motivazioni che indussero gli organismi europei ad 
emanare la direttiva, oggi recepita dal legislatore italiano, possono 
individuarsi sia nella volontà di non ingerirsi nelle singole 
legislazioni nazionali sia in quella di tutelare gli interessi economici 
di quei consumatori interessati all’acquisizione di un diritto di 
godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili. 
Il legislatore comunitario è intervenuto unicamente sulle 
disposizioni concernenti gli aspetti delle “transazioni contrattuali” 
connesse con “l’informazione sugli elementi costitutivi del contratto 
e le modalità di trasmissione di tale informazione” e con “le 
procedure e le modalità di risoluzione e di recesso”. Per contro ha 
lasciato ai singoli Stati il compito della “determinazione della natura 
giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti” contemplati 
 13
dalla direttiva, nonché quello della regolamentazione di tutti gli altri 
aspetti comunque connessi a tali contratti.  
Lo spirito della direttiva va ricercato nell’intento di attribuire 
una particolare tutela alla categoria dei “contratti dei consumatori”, 
caratterizzati dalla posizione di contraente disorganizzato, inerte e 
quindi debole di colui che stipula il contratto per scopi privati non 
professionali, ed al quale vengono riconosciuti certi diritti e facoltà a 
fronte di determinati oneri ed obblighi posti a carico della sola 
controparte, l’attività della quale può si definirsi “professionale”
4
. 
La direttiva comunitaria, pur rappresentando una tutela 
minima, era destinata ad avere grande rilevanza nel nostro Paese, 
atteso che, a differenza di quanto avvenuto in altri Stati, costituiva la 
prima regolamentazione del fenomeno della multiproprietà. Sono, 
invece, andate deluse le speranze di coloro che avevano auspicato 
che il legislatore italiano, in sede di recepimento, intervenisse nella 
“determinazione della natura giuridica dei diritti” che formavano 
oggetto dei contratti contemplati nella direttiva comunitaria
5
. Infatti è 
solo qualificando il diritto spettante all’acquirente che è possibile 
                                                          
4
 Tassoni, Trasparenza e ”jus poenitendi” nella direttiva 94/47/CE in tema di     acquisti in 
multiproprietà, in Contratti, 1995, p.98 
5
 Caselli, Quale legge per la multiproprietà ?, in Arch. Locazioni, 1997, p.185 ;  
Fabozzi e Grimani, Multiproprietà    usufrutto   nuda proprietà, Roma, 1998, p.41  
 14
predisporre concretamente le relative difese nei confronti del 
venditore e dei terzi. 
La direttiva n.94/47/CE, regolando i contratti di acquisto di 
diritti di godimento a tempo parziale di beni immobili, è destinata a 
porsi sullo stesso piano delle altre fonti di natura comunitaria 
attinenti alla disciplina generale del contratto, indipendentemente dal 
tipo di operazione economica. 
La tutela negoziale prevista dalla direttiva in esame deve , 
quindi, integrarsi con la ulteriore tutela offerta dall’altra direttiva 
n.93/13/CE del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei 
contratti conclusi con i consumatori
6
, con “ la conseguenza che 
quando le clausole alterano l’equilibrio giuridico delle prestazioni 
delle parti possono essere dichiarate abusive”
7
.  
                                                          
6
 Alpa, Le clausole abusive nei contratti dei consumatori, in Corr.giur., 1993, p.635 ;  
7
 Ditta, La direttiva 94/47/CE sulla multiproprietà, in Vita not., 1995, p.1039.