Mutui subprime e crisi finanziaria: evidenze dal mercato italiano dei mutui

Nel seguente elaborato si analizzano la nascita e lo sviluppo della crisi finanziaria negli U.S., focalizzando principalmente l’attenzione sul nuovo modello di business utilizzato dagli intermediari che si basa sul finanziamento del credito ipotecario ad un nuovo segmento di clientela, escluso nel passato dal circuito del finanziamento, definito subprime, il quale è caratterizzato da condizioni precarie di affidabilità dal punto di vista finanziario. E’ bene precisare che lo sviluppo ed il conseguente fallimento di tale modello è solo una concausa della manifestazione della crisi; tuttavia, si è scelto di analizzare nel dettaglio tale argomento al fine di evidenziare l’impatto della stessa crisi sul mercato italiano dei mutui e di effettuare un confronto tra le caratteristiche di tali strumenti di finanziamento nei due Paesi. Tale confronto si ritiene necessario al fine di comprendere il motivo per il quale la dimensione della crisi negli U.S. è di gran lunga superiore in confronto all’Italia.
La crisi finanziaria origina negli U.S. e si manifesta a partire dalla seconda metà del 2007; tuttavia, si precisa che essa affonda le radici nei cambiamenti normativi e nel funzionamento dei mercati finanziari che caratterizzano il Paese da molti anni addietro e che contribuiscono fortemente ad incentivare gli intermediari ad erogare i mutui alla clientela subprime. Per cui, di fatto, nel primo capitolo, prima di analizzare nel dettaglio le caratteristiche contrattuali dei mutui subprime e l’evoluzione di tale segmento del mercato del credito nell’ultimo decennio, l’analisi si concentra sui cambiamenti strutturali che caratterizzano gli U.S., concernenti le condizioni di erogazione del credito ipotecario e l’operazione della cartolarizzazione. L’approfondimento di quest’ultimo argomento è funzionale alla comprensione del motivo per il quale il mercato dei mutui subprime sperimenta una crescita sostenuta, nonostante gli intermediari specializzati nell’erogazione dei mutui sono a conoscenza del rischio di credito associato a tali mutuatari. Dunque, il discorso si focalizza su come tale tecnica viene utilizzata dagli intermediari statunitensi, con il duplice scopo di ottenere immediatamente il capitale erogato al fine di erogare ulteriori mutui e, parallelamente, di trasferire e di diversificare, attraverso una lunga catena di intermediazione, il rischio insito nei mutui subprime agli operatori che partecipano al mercato finanziario. Di fatto, l’esposizione da parte degli intermediari in titoli della finanza strutturata, che hanno come sottostante i mutui subprime ed il conseguente investimento da parte degli investitori finali in tali titoli, è il motivo principale per il quale la crisi finanziaria si propaga in tutto il mondo. Per cui, nel secondo capitolo l’analisi si concentra sull’impatto della crisi sul sistema bancario italiano evidenziando, nello specifico, gli effetti sul mercato dei mutui. L’analisi dell’andamento di quest’ultimo non può prescindere da quella del mercato immobiliare residenziale, giacché si rileva una forte connessione tra i due mercati. In questo senso, si osserva che, nell’ultimo decennio, l’espansione del credito ipotecario sia in termini di domanda, sia in termini di offerta, si accompagna ed è favorito da un’altrettanta espansione del mercato immobiliare residenziale. Dunque, dopo aver analizzato nello specifico i due mercati, l’analisi si concentra sugli effetti della crisi subprime sul mercato italiano dei mutui ipotecari, sia dal lato dell’offerta, sia dal lato della domanda.
Si precisa che, nell’ultimo decennio, negli U.S. e in Italia, la crescita sostenuta del mercato dei mutui ipotecari è favorita da un contesto macroeconomico favorevole, caratterizzato da bassi tassi d’interesse bancari applicati sui suddetti prestiti. Per cui, nel terzo capitolo, si analizza nel dettaglio tale aspetto effettuando, ancora una volta, un confronto tra i due Paesi.
Infine, l’attenzione si focalizza sul trattamento delle garanzie immobiliari nell’ambito del Nuovo Accordo sul Capitale (Basilea II), così come recepito dalla Circolare n. 263/2006 della Banca d’Italia cogliendo, laddove esistano in tale ambito, le differenze tra le due discipline. L’elaborato termina con alcune considerazioni sulle modalità con cui il rispetto dei requisiti patrimoniali a fronte del rischio di credito, di fatto, ha influito sul comportamento degli intermediari creditizi nei due Paesi.