Analisi statistica del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare ed il settore del real estate, svolgono ormai da tempo un ruolo di primaria importanza nell’economia italiana.
Il reddito annuo generato dal patrimonio immobiliare esistente, è stimato del valore di 120 miliardi di euro.
Il contributo dell’immobiliare alla tenuta dell’economia italiana è stato ed è fondamentale: gli investimenti immobiliari nel nostro Paese hanno raggiunto i 18,2 miliardi dei 21,5 miliardi di euro del valore degli attivi; inoltre l’Italia ha guadagnato diverse posizioni nell’indice di trasparenza immobiliare, piazzandosi al ventunesimo posto nella classifica mondiale.
L’abitazione è un bene di fondamentale importanza per il soddisfacimento di alcuni dei bisogni primari dell’uomo. La necessità di disporre di un luogo chiuso che offra, per sé e per la propria famiglia, riparo dalle intemperie e protezione dai pericoli della realtà esterna ha da sempre costituito lo stimolo principale verso la ricerca di una casa.
Ancora oggi l’esigenza del consumo dei servizi propri di un’abitazione rappresenta il fattore che generalmente guida la domanda immobiliare. Tuttavia, qualora vi siano aspettative di crescita del valore delle abitazioni, può divenire prevalente nell’acquisto il desiderio di cogliere l’opportunità di un vantaggioso investimento.
Non solo il settore immobiliare è considerato un ottimo investimento per via diretta, ma si stanno facendo strada anche nel nostro Paese forme di investimento in immobili indiretta: i fondi immobiliari di investimento.
Un’alternativa all’investimento diretto in immobili e soprattutto al mercato mobiliare, troppo volatile e con poche garanzie.
Scopo di questa tesi è descrivere l’evoluzione dei due mercati presi in considerazione, immobiliare e dei fondi immobiliari, il loro andamento e le loro prospettive future.
Nel primo capitolo vengono prese in considerazione alcune componenti della domanda di immobili in Italia (in particolar modo fenomeni demografici come il “baby boom” degli anni Sessanta e l’immigrazione) e viene descritto il ciclo immobiliare che ha caratterizzato l’ultimo decennio.
Nel secondo capitolo viene effettuata un’analisi statistica del mercato immobiliare, con riferimento ai diversi settori (residenziale, commerciale e terziario) e alle diverse macroregioni del nostro Paese.
Gli indici che vengono utilizzati per l’analisi statistica del mercato degli immobili, sono: l’NTN, l’IMI e lo stock.
L’ NTN è l’indice relativo alle compravendite, ed è dato dal rapporto tra il volume delle compravendite per settore e il volume totale delle compravendite al netto delle cartolarizzazioni.
L’IMI, l’indicatore dell’intensità del mercato immobiliare, si ricava dal rapporto tra il numero delle compravendite e lo stock .
Nell’ultima parte del secondo capitolo vengono fatte alcune considerazioni sull’andamento dei prezzi, sui fattori che lo determinano e sono presentate le prospettive dell’andamento futuro del mercato immobiliare nel nostro Paese, secondo alcuni dei più autorevoli operatori del settore.
Nell’ultimo capitolo vengono descritti i fondi immobiliari di investimento, i fattori che ne hanno permesso l’introduzione in Italia, le loro caratteristiche e le diverse tipologie di fondi esistenti.
Viene presentato il loro trend, secondo le tipologie di fondo, le aree geografiche e i settori nei quali vengono effettuati gli investimenti.
Per analizzare il comportamento dei fondi dal loro esordio nel nostro Paese, si fa riferimento al numero di fondi esistenti, al numero di SGR (le società di gestione del risparmio) e al patrimonio che queste gestiscono.
Inoltre vengono analizzati i principali indicatori economici dei fondi immobiliari, sulla base degli andamenti registrati negli ultimi quattro anni di industria dei fondi immobiliari. In particolare viene proposta l’analisi aggregata dei seguenti indicatori economici: il Roe, il Roa e l’Rmll.