Analisi statistica del mercato immobiliare

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Un’alternativa all’investimento diretto in immobili e soprattutto al mercato 
mobiliare, troppo volatile e con poche garanzie. 
Scopo di questa tesi è descrivere l’evoluzione dei due mercati presi in 
considerazione, immobiliare e dei fondi immobiliari, il loro andamento e le loro 
prospettive future. 
Nel primo capitolo vengono prese in considerazione alcune componenti della 
domanda di immobili in Italia (in particolar modo fenomeni demografici come il 
“baby boom” degli anni Sessanta e l’immigrazione) e viene descritto il ciclo 
immobiliare che ha caratterizzato l’ultimo decennio.  
Nel secondo capitolo viene effettuata un’analisi statistica del mercato immobiliare, 
con riferimento ai diversi settori (residenziale, commerciale e terziario) e alle 
diverse macroregioni del nostro Paese. 
Gli indici che vengono utilizzati per l’analisi statistica del mercato degli immobili, 
sono: l’NTN, l’IMI e lo stock. 
L’ NTN è l’indice relativo alle compravendite, ed è dato dal rapporto tra il volume 
delle compravendite per settore e il volume totale delle compravendite al netto 
delle cartolarizzazioni.  
L’IMI, l’indicatore dell’intensità del mercato immobiliare, si ricava dal rapporto 
tra il numero delle compravendite e lo stock . 
Nell’ultima parte del secondo capitolo vengono fatte alcune considerazioni 
sull’andamento dei prezzi, sui fattori che lo determinano e sono presentate le 
prospettive dell’andamento futuro del mercato immobiliare nel nostro Paese, 
secondo alcuni dei più autorevoli operatori del settore. 
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Nell’ultimo capitolo vengono descritti i fondi immobiliari di investimento, i fattori 
che ne hanno permesso l’introduzione in Italia, le loro caratteristiche e le diverse 
tipologie di fondi esistenti. 
Viene presentato il loro trend, secondo le tipologie di fondo, le aree geografiche e 
i settori nei quali vengono effettuati gli investimenti.  
Per analizzare il comportamento dei fondi dal loro esordio nel nostro Paese, si fa 
riferimento al numero di fondi esistenti, al numero di SGR (le società di gestione 
del risparmio) e al patrimonio che queste gestiscono. 
Inoltre vengono analizzati i principali   indicatori   economici   dei   fondi 
immobiliari, sulla  base  degli  andamenti  registrati  negli  ultimi  quattro  anni  di 
industria dei fondi immobiliari.  In particolare viene proposta l’analisi aggregata 
dei seguenti indicatori economici: il Roe, il Roa e l’Rmll. 
 
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CAPITOLO 1 
EVOLUZIONE E CARATTERISTICHE DEL 
MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO 
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1.1 Il settore immobiliare 
Il mercato immobiliare è uno dei mercati più dinamici nel nostro Paese. 
Esso, come tutti i mercati, è caratterizzato da una domanda e da un’offerta, che in 
questo caso è di beni immobili, siano essi destinati ad uso residenziale, 
commerciale o produttivo. 
Il settore trainante del mercato immobiliare, è da sempre quello residenziale: la 
maggioranza degli acquisti è orientata alla prima casa (lo conferma il fatto che in 
Italia, negli ultimi tre anni, è cresciuto in modo significativo il numero dei 
proprietari di casa), si acquista un immobile come abitazione di vacanza o per 
investimento immobiliare.  
Come si evince dalla Tabella 1-1, le motivazioni prevalenti all’acquisto di 
abitazioni negli ultimi anni, sono state determinate principalmente dalla volontà o 
dalla necessità di un miglioramento abitativo (31% degli acuisti nel 2006). 
Altre importanti motivazioni sono quelle dettate dalla creazione di nuovi nuclei 
famigliari (matrimonio o convivenza) con il 22% nel 2006, dalla mobilità 
(lavoratori o studenti fuori sede) con il 36%. L’acquisto ad uso investimento ha 
rappresentato solo il 7% delle motivazioni per l’acquisto di una casa. 
 
Tabella 1-1: Motivazioni prevalenti all’acquisto (%) 
    2002    2003    2004    2005    2006 
Miglioramento abitativo           44            48            40            37            31 
Matrimonio/convivenza           18            19            17            19            22 
Mobilità (lavoro/studio)           20            23            26            24            36 
Investimento           10              8            14            15              7 
Altro             8              2              3              5              4 
Totale          100          100          100          100          100 
 
Fonte: Maggi Group Real Estate 
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La domanda di abitazioni, è determinata da diversi fattori: la disponibilità di 
reddito dei potenziali acquirenti, la loro possibilità di accesso al mercato dei 
finanziamenti (mutui), i valori immobiliari (prezzo delle abitazioni e canoni di 
locazione) e soprattutto la dinamica demografica. 
L’aspetto demografico è molto importante, dal momento che un incremento dei 
nuclei familiari potrebbe portare a un conseguente aumento delle richieste di 
immobili. 
I fattori demografici più importanti che possiamo individuare sono: 
l’accelerazione dei flussi migratori verso il nostro paese, il cambio di scala dei 
flussi di immigrazione e stabilizzazione nel nostro paese negli anni 2000; la forte 
crescita di nuove famiglie italiane, dovuta ai “pigri” figli del baby boom della 
seconda metà degli anni Sessanta, che con ritardo rispetto alle generazioni 
precedenti hanno lasciato le famiglie di origine; la continua riduzione della 
dimensione media della famiglia italiana. Famiglie sempre più piccole. Perché si 
fanno pochi figli, perché non se ne fanno, perché si vive da soli, perché ci si 
separa. 
Negli anni 2000 un fattore eccezionale ha caratterizzato la dinamica demografica e 
la domanda abitativa del nostro paese: la concomitanza di fattori demografici 
nazionali, come la crescita delle famiglie autoctone e la riduzione della 
dimensione media del nucleo famigliare, con la crescita dei flussi migratori verso 
l’Italia, ha riportato l’incremento medio annuo delle famiglie su livelli da anni 
Settanta , ben superiori a quelli degli anni Ottanta e Novanta. In sintesi: 326.000 
nuove famiglie all’anno nella prima metà degli anni 2000, contro le 190.000 degli 
anni Novanta e le 128.000 degli anni Ottanta. 
 9
1.2 L’onda lunga del baby boom degli anni Sessanta 
 
Il mercato delle case, in Italia è stato caratterizzato da un imponente fenomeno 
demografico: il cosiddetto “baby boom”, durante gli anni ’60. Il tasso di fecondità 
totale, rimasto stabile per tutti gli anni ’50 su un valore di 2,3 figli per donna, a 
partire dal 1960 segna un forte incremento, toccando nel 1964 il picco massimo di 
2,7 figli per donna, per poi ridursi progressivamente nei decenni successivi  fino al 
valore attuale di 1,2 figli per donna. 
1
 
La ripresa in questi anni, del numero delle famiglie è da mettere in relazione con i 
cambiamenti dei comportamenti sociali dei nostri anni, in particolare sulla base 
dei parametri della permanenza dei giovani nelle famiglie di origine e dell’età di 
formazione dei nuovi nuclei familiari. Ancora negli anni Settanta i giovani 
uscivano dalle abitazioni dei genitori molto presto: tra i 18 e i 25 anni. Gli studi di 
sociologi e demografi dimostrano come oggi i giovani restino nella casa dei 
genitori per molto più tempo: molti “emigrano” dalle famiglie di origine solo nella 
fascia di età compresa tra i 30 e i 39 anni. 
Gli studi finiscono più tardi, il lavoro è sempre più precario, i genitori sono 
cambiati e a casa si adeguano alle esigenze dei figli, le donne fanno figli sempre 
più tardi. 
Questo fenomeno sociale,combinato con la storia dei tassi di natalità ha fatto sì 
che nella seconda metà degli anni Novanta e nei primi anni 2000, si sia 
manifestato un fenomeno particolarmente interessante per le analisi del mercato 
immobiliare:la preponderanza significativa sulle altre fasce d’età della 
                                                 
1
 Cfr. La Repubblica – L’Espresso, Personal Manager: La Casa – Acquisto e Locazione, Università Bocconi 
Editore 2007 
 10
popolazione tra i 30 e i 39 anni. Si tratta di una vera e propria onda che tocca il 
suo picco nel biennio 2002-2003 e dal 2004 comincia a rifluire. Un reflusso cha 
sarà prima lento, poi molto più veloce, con un’accelerazione già nel 2007. 
 
Figura 1-1: L’onda lunga del baby boom in Italia 
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
9.000.000
10.000.000
1
9
8
1
1
9
8
3
1
9
8
5
1
9
8
7
1
9
8
9
1
9
9
1
1
9
9
3
1
9
9
5
1
9
9
7
1
9
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9
2
0
0
1
2
0
0
3
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0
0
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0
0
7
2
0
0
9
2
0
1
1
2
0
1
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0
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5
2
0
1
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0
1
9
2
0
2
1
2
0
2
3
Classe di età 30-34 Classe di età 35-39 Totale popolazione in età 30-39
 
Fonte: elaborazione CRESME su dati Istat 
 
 
 
Nel 1991 vi erano 8 milioni di persone in questa fascia d’età, diventano 9 milioni 
nel 1997, per poi salire ancora a poco meno di 9,5 milioni nel 2002, e dal 2004 
iniziare a ridiscendere: saranno 9 milioni nel 2007, 8  milioni nel 2012, 7 milioni 
nel 2016. 
Gli effetti sul mercato immobiliare di quest’onda sono particolarmente rilevanti: la 
fascia di popolazione tra i 30 e i 39 anni è quella che, nel nostro paese, esprime 
ormai la maggiore propensione alla creazione di nuove famiglie e alla ricerca di 
una casa. 
Il baby boom, frutto di un altro boom, quello economico, ha propagato nel tempo i 
suoi effetti, provocando emergenze in diversi settori di servizi.  
 11
Ad esempio il sovraffollamento in tutti i livelli di istruzione, basti ricordare il 
sovraffollamento scolastico 20-30 anni fa (con i conseguenti doppi turni nelle 
scuole). E si pensa sarà un problema quando arriverà in età pensionistica. Ma 
prima di infrangersi sul sistema previdenziale e sanitario nazionale, giunta l’età 
della fuoriuscita dalle famiglie di origine, l’onda del baby boom ha impattato sul 
mercato immobiliare, alimentando una crescita sostenuta della domanda primaria 
di abitazioni che negli anni Ottanta e nei primissimi anni Novanta si riteneva 
ormai superata. 
 12
1.3 La domanda immobiliare espressa dagli immigrati 
 
E’ ormai noto che una componente importante della domanda di abitazioni sia 
espressa dagli immigrati: dal 2001 al 2004 i permessi di soggiorno grazie alla 
regolarizzazione e ai flussi migratori, sono passati da meno d 1,5 milioni a 2,5 
milioni; come si evince dalla figura sotto, il saldo migratorio con l’estero cresce 
dalle 50.000 unità del 2001, alle 200.000 unità del 2002, alle 407.000 del 2003,poi 
inizia a scendere, alle 380.000 unità del 2004, e alle 260.000 del 2005; nel 2006 è 
di 222.410 persone. 
 
 
Figura 1-2: Saldo migratorio con l’estero 1992-2005 
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
 
Fonte: elaborazione CRESME su dati Istat 
 
 
Un picco che assorbe la fase di regolarizzazione ma anche un cambiamento 
strutturale del flusso di immigrazione verso il nostro paese. 
 13
Nel 2006 secondo il recente rapporto della fondazione ISMU (Iniziative e studi 
sulla multietnicità), le presenze straniere in Italia sono poco meno di 3,8 milioni, il 
7% della popolazione totale, e nei prossimi 10 anni saliranno a 7 milioni di 
persone.
2
 
Gli irregolari sono stimati in 760.000, mentre 3milioni hanno un permesso di 
soggiorno regolare e sono iscritti alle anagrafi. La crescita dei regolari è stata 
sorprendente: 1,2 milioni di persone in tre anni e 1,7 milioni di stranieri sono 
iscritti all’INPS. 
 
 
Figura 1-3: Permessi di soggiorno e presenze straniere in Italia 1991-2005 
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Permessi di soggiorno Presenze complessive
 
Fonte: elaborazioni CRESME su dati del Ministero dell’Interno 
 
 
 
L’11% degli stranieri vive in una abitazione in proprietà e nel 2006 hanno 
concluso 116.000 acquisti. Già oggi rappresentano più del 13% del mercato 
immobiliare italiano. 
                                                 
2
 Fondazione ISMU, XII Rapporto sulle migrazioni, marzo 2007 
 14
Altre fonti confermano questa descrizione. Le presenze regolari nel 2005, secondo 
la Caritas, erano 3 milioni di unità, salite a 3,3 milioni nel 2006. Gli stranieri oggi 
residenti in abitazioni di proprietà sono stati stimati in una recente ricerca 
realizzata dal CRESME (Centro ricerche economiche sociologiche e di mercato) 
per Ancab (Associazione nazionale delle cooperative di abitanti) in 300.000 
persone,mentre coloro che occupano una abitazione in affitto sono stimabili in 
2.200.000 persone, delle quali, poco meno della metà, vivono in condizioni di 
sovraffollamento, anche grave.  
La parte residua di queste persone, circa 500.000 unità, vive in ricoveri di fortuna 
e in condizioni di grave disagio. 
Considerando le tipologie abitative degli immigrati, l persone con cui abitano, le 
caratteristiche degli alloggi si possono fare le seguenti considerazioni. La 
principale tipologia di nucleo familiare è rappresentata dalla coppia con figli (pari 
al 33,3%), seguita da un nucleo composto dalla sola persona intervistata (pari al 
20,5%).  
Al terzo posto si colloca la tipologia in coppia senza figli (pari al 12,8%), seguita 
da quella solo/a con figli (pari al 10,3%). 
Per quanto riguarda la tipologia dell’alloggio, l’82,1% abita in una casa in affitto 
(da solo e/o con altri familiari); l’11,5% presso parenti, amici o conoscenti; il 
5,1% abita in una casa di proprietà (sua o dei suoi familiari) e, infine, solo l’1,3% 
in una struttura di accoglienza.