Fondo immobiliare: possibile leva finanziaria per il rilancio del ''Social Housing''

Tra inuovi strumenti finanziari prestati dal mondo della finanza al mercato immobiliare, un ruolo fondamentale è ricoperto dai fondi di investimento immobiliare. Questi si collocano dal punto di vista finanziario e legislativo tra i fondi comuni di investimento e quindi nell’area economica del risparmio gestito; a differenza di quest’ultimi però, che investono in titoli di attività sottostanti, il fondo immobiliare, definito sempre come un patrimonio diviso in più quote di uguale valore e sottoscritto da investitori, investe in beni immobili, quindi tangibili.
L’obbiettivo del fondo è quello di massimizzare la redditività del portafoglio immobiliare mediante la concessione in locazione, la gestione degli immobili volta al miglioramento delle condizioni (e a volte al cambio di destinazione d’uso) al realizzo e alla dismissione di immobili, per cui si sia raggiunta la massima redditività, per monetizzare il portafoglio immobiliare del fondo finalizzato alla distribuzione dei proventi.
Questi si distinguono per natura giuridica in fondi immobiliari ordinari e ad apporto; la differenza sostanziale sta nel fatto che mentre per i primi vengono emesse prima le quote e successivamente in base al capitale raccolto vengono acquistati gli immobili, nei fondi ad apporto si procede prima ad una individuazione del portafoglio immobiliare e successivamente vengono emesse le quote per riscattare i diritti sugli immobili. Dal punto di vista commerciale vengono divisi in base all’attività svolte all’interno del patrimonio immobiliare del fondo quindi commerciale, residenziale, terziario.
Vengono istituiti e gestiti da una Sgr che stabilisce le caratteristiche e le strategie di investimento, il valore e il numero delle quote, la modalità di sottoscrizione e il rimborso. Con i fondi immobiliari quindi una parte dei capitali finanziari possono concretizzarsi in oggetti, manufatti come è accaduto per il fondo Unicredito Immobiliare Uno, dove all’interno del suo portaolio immobiliare, sono stati realizzati progetti di grande importanza sia finanziaria che architettonica e urbana. È il caso del complesso direzionale de il sole 24 ore a Milano, dove il fondo è riuscito a giocare un ruolo attivo in tutta la fase di assemblaggio dell’operazione, costituendo una società veicolo, all’interno del fondo, che ha rilevato un contratto di leasing immobiliare attraverso il quale è diventata l’utilizzatrice dell’immobile. In seguito ha concordato con il general contractor (il sole 24 ore) tutte le caratteristiche prestazionali dell’edificio, mantenendo un ruolo di supervisore e assumendosi il parziale rischio di tipo locativo che riguarda il 30% delle porzioni non occupate dal sole24 ore.
È vero però che, se da un lato questo fermento del mercato immobiliare ha prodotto nuovi flussi di capitale, grazie all’utilizzo di tecniche finanziare dinamiche e all’avanguardia e di una legislatura in materia di tassazione dei risparmi più flessibile rispetto al passato, dall’altra parte ha prodotto un vertiginoso aumento sia del costo delle case che degli affitti. È chiaro che quest’aumento non è da attribuirsi in maniera esclusiva al boom immobiliare di questi anni, infatti la non ancora totale professionalità nel settore immobiliare, ed intendo al proliferare di agenzie immobiliari, ha fatto in modo che si speculasse su questo sviluppo.
Se poi a questo si aggiunge il graduale disinteressamento del governo centrale per edilizia pubblica, ecco spiegata l’aggravarsi della situazione abitativa nel nostro Paese.
Infatti se per oltre 50 anni lo stato si è fatto promotore unico di case in edilizia residenziale pubblica, a partire dalla fine degli anni novanta, una serie di fattori come l’aumento dei nuclei familiari, l’aumento della domanda da parte di nuove categorie sociali come gli immigrati, i giovani universitari, gli anziani e i single, e l’introduzione di nuove leggi che hanno portato al decentramento delle funzioni dello stato in materia di erp (legge Bassanini), il taglio al fondo per l’affitto sociale e non ultimo la legge sulla libera contrattazione degli affitti hanno pesantemente condizionato la situazione abitativa nel nostro paese.