VII
divario tra domanda e offerta abitativa, l abbassamento del tenore di vita per
le famiglie su cui i costi dell abitazione incidono in modo pesante, la perdita
della funzione residenziale dei centri urbani a favore di funzioni e attivit
terziarie. La stessa vendita del patrimonio residenziale pubblico degli enti
previdenziali, anzichØ favorire gli inquilini, ha innescato, tramite la
cartolarizzazione, un meccanismo di trasferimento di ricchi portafogli
(immobiliari e finanziari) dal pubblico al privato.
Centinaia di migliaia di famiglie di reddito medio (solo quelle che hanno
acquistato o stanno per acquistare le case degli enti previdenziali sono,
finora, circa 80 mila), con il prezzo del mattone ai valori attuali, si sono
indebitate per i prossimi venti anni (a volte, trenta) per una quota consistente
del proprio reddito (il rapporto rata del mutuo/reddito raggiunge anche il 35-
40%). Ma ora, le condizioni del mercato immobiliare, sempre piø esigente e
selettivo rispetto al reddito a disposizione delle famiglie, sono diventate tali
da scoraggiare o impedire la stessa scelta della casa in propriet . Cos ,
nonostante i bassi tassi d interesse, per molti (che fino a qualche anno fa
avrebbero potuto comprare) la casa diventa un bene inaccessibile.
In questa situazione, caratterizzata da una forte crescita dei canoni e dal
processo di dismissione del patrimonio residenziale degli enti previdenziali
e delle assicurazioni, l offerta abitativa in locazione ha subito un ulteriore
contrazione. L accesso a una casa in affitto Ł diventato un problema serio
non solo per le famiglie a basso reddito, ma ora anche per quelle con reddito
medio. Un senso di precariet e di insicurezza inve ste una platea sociale
sempre piø vasta ed assume una portata ancora maggiore se si pone in
relazione con la bassa disponibilit di case dell e dilizia pubblica e
dell edilizia agevolata in affitto.
Su circa 25 milioni di abitazioni censite nel nostro Paese, di cui 5 milioni in
affitto, l edilizia residenziale pubblica copre meno di 1 milione di alloggi
(una delle percentuali piø basse a livello europeo)iv. Se Ł vero, dunque, che
in Italia la percentuale delle famiglie che abita una casa di propriet sfiora
mediamente l 80% non esiste da noi, al pari di altr i paesi europei, una
struttura residenziale in locazione che sia, per costi e tipologie, adeguata alle
esigenze di mobilit , di autonomia e di flessibilit (in rapporto al percorso di
vita, di studio e di lavoro) della societ attuale. Le situazioni di maggiore
VIII
sofferenza riguardano i lavoratori in mobilit terr itoriale, gli immigrati, i
single, le famiglie monoreddito o monogenitore, gli anziani, i giovani.
E urgente, dunque, rilanciare una politica dell ab itare in grado di soddisfare
la nuova domanda e che sia strettamente intrecciata a progetti di recupero e
riqualificazione urbana utilizzando, nuove forme di finanziamento sia
pubbliche che private.
L obbiettivo che mi pongo in questo mio studio Ł quello di analizzare questi
nuovi strumenti di investimento non solo da un punto di vista prettamante di
natura economica ma in un ottica allargata, dal pu nto di vista di un
tecnico, un architetto, che scopre in questi strumenti finanziari un possibile e
auspicabile volano di sviluppo urbano, riqualificazione del territorio e di
ausilio nella risoluzione del disagio abitativo. Un percorso fatto di differenti
steps, nei quali vengono affrontate differenti tematiche di natura sociale,
economica, urbana e legislativa.
Lo studio prevede un analisi del nostro mercato immobiliare, dello stato
attuale e dei futuri trend di crescita, verranno inoltre analizzati, sulla base di
esperienze gi collaudate in Europa e di quelle piø pionieristiche, da poco,
intraprese in Italia, i fondi immobiliari per capire bene quale ruolo
giocheranno nell immediato futuro nello sviluppo urbano dei nostri centri
abitati. Particolare attenzione verr posta sul tem a dell emergenza abitativa
per cercare di capire quali sbagli sono stati commessi in passato e quale
prospettive reali esistono per la risoluzione del problema; in
quest operazione ci saranno sicuramente d aiuto i modelli, gi adottati e
collaudati , dai nostri patner europei e di alcune iniziative, proposte nel
nostro Paese, nate dalla collaborazione tra pubblico e privato e patrocinate
da associazioni del terzo settorev.
Proprio riferendomi a questi progetti, credo che sia opportuno lavorare
cercando di utilizzare questi strumenti, adottati dal mondo della finanza ,
non in modo speculativo ma in un ottica di sensibilizzazione, integrazione e
sviluppo sociale.
IX
i
beni immobili (case, edifici, terreni)
ii
Legge 25 gennaio 1994, n. 86 Istituzione e disciplina dei fondi comuni di inves timento immobiliare chiusi
iii
D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, piø comunemente noto come Testo unico delle disposizioni in materia di
intermediazione finanziaria (Tuf)
iv
Dati di uno studio condotto dal Censis Domanda abitativa degli anni 2000 Giugno 2004
v
Con quest’espressione, usata spesso come sinonimo di non profit, si indica l’insieme dei soggetti che operano secondo
logiche e meccanismi che non appartengono nØ allo Stato nØ al mercato; soggetti disomogenei che hanno per in
comune la capacit di sviluppare nuove offerte per rispondere alla domanda di servizi che nØ lo Stato nØ il privato sono
in grado di soddisfare: Ł questa la nuova economia sociale, che non ha una forma giuridica consolidata, un modello
univoco di riferimento, ma Ł un ambito in cui sono presenti strutture organizzate di tipo sociale con forme giuridiche
molto differenti.
CAPITOLO PRIMO
IL MERCATO IMMOBILIARE
Il Mercato Immobiliare
2
IL MERCATO IMMOBILIARE
Dopo la lunga crisi dello scorso decennio che ha investito tutta l’Europa, dal
1998 il mercato immobiliare Ł tornato a crescere in modo significativo spinto
dal buon andamento dell’economia europea, dal ribasso dei tassi di interesse sui
mutui e dalla creazione della moneta unica. La potenziale discesa del mercato
immobiliare negli Stati Uniti, ha poi incoraggiato gli investitori presenti sui
mercati internazionali, a ricercare proprio in Europa delle valide opportunit
d’investimento. Il mercato immobiliare italiano negli ultimi anni ha subito un
deciso cambiamento per mezzo dell’avvio di un ingente progetto di dismissione
del patrimonio statale e dei principali gruppi bancari, assicurativi ed industriali,
volto al risanamento dei bilanci ed alla razionalizzazione del processo
amministrativo e produttivo. La messa in circolazione di tale patrimonio
immobiliare ha di fatto rappresentato un’importante occasione per assistere
all’avvio di operazioni di riassetto ed ottimizzazione finalizzate a rendere
produttivi gli immobili, applicando nuovi criteri di gestione immobiliari e
finanziari. Le compravendite nel mercato residenziale sono, per esempio, in
crescita grazie alla possibilit da parte delle fam iglie di acquistare un
patrimonio immobiliare fino ad oggi in mano ad investitori istituzionali privati
e pubblici. Il mercato immobiliare in Italia sta vivendo una fase di crescita
soprattutto in termini di interesse che lo stesso suscita per gli investitori di ogni
genere (qualificati o privati), ma anche per il numero di transazioni che si
registrano sul mercato (Tab 1.1).
Il Mercato Immobiliare
3
Tabella 1.1 - Volume dei prezzi, canoni e compravendite nel comparto residenziale italiano
Fonte: Scenari Immobiliari
1.1 LO SCENARIO IMMOBILIARE IN ITALIA
Il mercato immobiliare italiano Ł in una fase di grandi trasformazioni, facilitate
dalle prospettive di crescita del mercato e dal progressivo interesse degli
operatori esteri che, in un ottica di asset allocation formulata su base europea,
vedono il mercato italiano come un importante fattore di diversificazione
rispetto al mercato anglosassone, ormai all apice del ciclo economico
immobiliare. La progressiva crescita del mercato italiano, avvenuta dopo una
fase di stagnazione protrattasi per alcuni anni, viene evidenziata dall aumento
del fatturato del settore, che Ł cresciuto dai 80 Euro/mld nel 2000 ai 115
Euro/mld nel 2005 (Tab.1.2).
Prezzi Prezzi Canoni Canoni Compravendite
Anno di
riferimento
Euro/mq
(nominali)
Euro/mq
(reali)
Euro/mq
(nominali)
Euro/mq
(reali)
Abitazioni
1980 542 542 16 16 639.100
1981 878 776 26 23 613.500
1982 1.033 787 31 23 448.800
1983 1.059 688 32 20 406.200
1984 1.136 666 34 20 383.500
1985 1.162 622 35 18 428.900
1986 1.239 614 37 18 462.700
1987 1.317 615 40 18 462.700
1988 1.420 623 43 18 492.900
1989 1.575 652 47 19 474.600
1990 1.833 710 55 21 517.100
1991 2.195 797 66 24 555.900
1992 2.402 834 72 25 465.400
1993 2.298 763 78 26 501.900
1994 2.221 708 80 25 495.200
1995 2.195 662 79 24 502.500
1996 2.195 636 79 23 483.800
1997 2.169 617 87 25 523.700
1998 2.169 606 85 23 548.600
1999 2.221 610 82 22 604.000
2000 2.438 655 111 30 800.000
2001 2.634 690 121 32 848.000
2002 2.855 730 134 34 850.000
2003 3.060 765 147 37 900.000
2004 3.200 782 155 38 870.000
2005 3.360 805 161 39 806.000
Il Mercato Immobiliare
4
Tabella 1.2 Fatturato immobiliare italiano (mln*)
Settore 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Residenziale prima casa 67.000 74.000 79.000 84.800 90.000 93.500
Turistico 1.900 2.100 2.400 2.650 3.000 3.150
Terziario/uffici 4.250 4.900 5.500 5.950 6.200 6.600
Industriale 2.600 3.100 3.900 4.100 4.200 4.050
Commerciale 4.900 5.500 5.800 6.150 6.500 7.000
Fatturato complessivo 80.650 89.600 96.600 103.650 109.900 114.300
* valori nominali
Fonte: Scenari Immobiliari
Se nelle linee evolutive Ł possibile riscontrare dinamiche positive e prospettive
di sviluppo, l analisi della composizione del mercato evidenzia tuttora una
propria peculiarit che lo differenzia significativ amente dai mercati delle altre
nazioni europee: il fatturato del comparto residenziale presenta un incidenza
pari all 83% del fatturato complessivo del settore, rispetto ad un incidenza
media europea pari a circa il 59%.
Il comparto non residenziale presenta un incidenza limitata, pari al 17%, e
viene rappresentato dalle seguenti tipologie:
• terziario (uffici e centri direzionali);
• industriale (logistica e industriale strumentale all attivit d impresa);
• commerciale (negozi e centri commerciali);
• turistico (alberghi e villaggi vacanza).
Il comparto terziario ha prodotto nel 2005 un fatturato di 6,6 miliardi di Euro,
con una significativa concentrazione (50% del totale) nelle due aree
metropolitane di Roma e Milano, in cui i prezzi e le locazioni nelle aree piø
pregiate sono cresciuti anche piø del 12% annuo.
Il comparto industriale ha registrato un giro d affari nel 2005 di 4 miliardi di
Euro, con un andamento sostanzialmente stabile negli ultimi due anni.
Il comparto commerciale Ł caratterizzato da dimensioni molto contenute e da
scarsa dinamicit , riconducibile essenzialmente all elevata frammentazione
tipica della distribuzione italiana per il commercio al dettaglio.
Il Mercato Immobiliare
5
Per quanto riguarda il comparto turistico, si rilevano problematiche
comparabili ai comparti industriale e commerciale: scarsa vivacit del mercato,
elevata frammentazione e miniaturizzazione delle societ . Sebbene la capacit
ricettiva alberghiera in Italia sia tra le piø elevate a livello europeo, preme
tuttavia evidenziare la scarsa industrializzazione del settore:
• solo il 6% degli alberghi italiani Ł affiliato ad una catena alberghiera;
• tra le catene italiane nessuna figura nella graduatoria delle 20 principali
compagnie europee;
• tra le societ di esercizio alberghiero le societ di capitale sono il 15%.
Tali caratteristiche, se comparate con i dati relativi agli altri principali mercati
europei, evidenziano le potenzialit di sviluppo de l settore:
• asset allocation: il sovrappeso del comparto resi denziale evidenzia le
potenzialit di sviluppo degli altri comparti, in l inea con le tendenze degli
altri paesi europei;
• tale riequilibrio dovrebbe peraltro verificarsi non con una diminuzione del
valore assoluto del fatturato residenziale, ma con una crescita delle
dimensioni del non residenziale;
• previsioni in crescita: la variazione in termini percentuali del fatturato del
mercato immobiliare italiano Ł la piø elevata, tra quelle dei principali paesi
europei.
I segnali che vengono dal nostro comparto immobiliare sembrano, quindi, essere
confortanti, sar necessario lavorare in futuro per uno sviluppo organico del
settore, percorrendo le linee guida gi tracciate e che possono essere ricondotte
ai seguenti aspetti:
• una crescente attenzione alle leve di valorizzazione immobiliare,
conseguibili attraverso le operazioni di finanza straordinaria, la separazione
tra proprietario e gestore e lo sviluppo dell attivit di servizi all immobile e
al conduttore;
• la progressiva specializzazione del mercato finanziario immobiliare, grazie
alla nascita e alle previsioni di sviluppo degli investitori istituzionali (fondi
immobiliari), nonchØ alla situazione del mercato finanziario (andamento dei
tassi d interesse rispetto ai tassi di rendimento del mercato immobiliare);
Il Mercato Immobiliare
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• la riconversione di aree industriali dismesse, conseguente i cambiamenti
nel tessuto produttivo delle aree metropolitane e la predisposizione di
strumenti urbanistici (PRU, PRUSST, PII, etc.) e normativi, finalizzati ad
agevolare tale processo.
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