Gli spazi commerciali in aeroporto e l'affidamento a terzi in subconcessione

A seguito dello stage svolto presso l’aeroporto di Pisa, ho intrapreso e portato a termine diversi progetti per il Commerciale e Marketing della struttura, una di queste (commercializzazione Edificio A) mi ha infatti portato a svolgere il presente lavoro e a concentrarmi sul regime giuridico a cui in Italia dette società operano nell’affidamento a terzi degli spazi commerciali.
Partendo dal riassetto dell’infrastruttura aeroportuale: da semplice impresa di trasporto ad impresa-aeroporto, tesa tra l’altro alla creazione di veri e propri centri commerciali, in grado di attrarre nuove tipologie di consumatori ed utenti, l‘analisi svolta si è inizialmente focalizzata sulle cause che hanno per così dire determinato tali trasformazioni, vale a dire: la deregulation del trasporto aereo, il processo di privatizzazione delle infrastrutture e l’ulteriore liberalizzazione delle tariffe di handling.
Tutte queste, visto l’aumento del traffico passeggeri e merci, hanno influito nel configurare l’infrastruttura aeroportuale come una realtà in grado di giocare un ruolo sempre più importante nel nuovo panorama competitivo tra vettori ed aeroporti stessi, non da ultimo rendendo necessarie, in capo al management di tali società, nuove forme di finanziamento per il mantenimento e lo sviluppo delle infrastrutture stesse.
In dipartimento non aviation diventa così parte della struttura, tesa a ricercare nuove forme di ricavo dallo sviluppo di nuove attività tra cui la disponibilità di spazi commerciali, da cui il gestore, nel caso in cui dette attività vengano affidate a soggetti terzi, percepisce un canone mensile più una royalty sul fatturato.
Vista la natura demaniale dei beni su cui si sostanzia l’attività della società di gestione aeroportuale, nasce la questione discussa nell’ultimo capitolo sul tipo di regime giuridico più opportuno a questa fattispecie.
Secondo il disposto dell’art. 823 c. c. i beni demaniali (in quanto beni pubblici) sono infatti suscettibili di formare diritti nei confronti di terzi solo nei limiti e nei modi stabiliti dalla legge; l’attribuzione al privato di un diritto di godimento su beni demaniali si realizza attraverso provvedimenti unilaterali di concessione (che configura il rapporto tra Stato e Pubblica Amministrazione), disciplinati da legislazione speciale (tra cui la revisione della parte aeronautica del c.d.n.), che in alcuni casi (Roma e Milano) ha visto l’affidamento delle strutture operate per mezzo di leggi create ad hoc.
In relazione all’affidamento, di locali interni all’infrastruttura aeroportuale, la Corte di Cassazione (con sentenza n. 5346/2000) si è pronunciata affermando che il concessionario, se autorizzato dall’amministrazione concedente, può dare a terzi, a titolo oneroso e dietro corrispettivo, terreni demaniali e/o locali facenti parte del demanio, mediante sia locazione che subconcessione.
Visti: l’incidenza dell’atto di concessione (di natura prettamente pubblica), la strumentalità, esaminata sotto diversi aspetti, che lega il gestore aeroportuale (concessionario) al soggetto terzo (subconcessionario) e l’analisi dottrinale e giuridico svolta, sembra che la forma più idonea ad affidare a terzi tali spazi sia riconducibile ad un contratto atipico di tipo non locativo, regolato dal diritto privato e definito nella maggior parte dei casi con il termine di subconcessione.
Non mancano comunque le pronunce che si schierano a favore dell’applicabilità dell’istituto della locazione, come la sentenza del Tribunale di Torino del 2 aprile 1984, che nel caso di spazi, affidati ad una banca all’interno dell’aeroporto di Torino Caselle, rappresenta un caso particolare relativamente all’applicabilità della legge 392/78 che disciplina la locazione ed in definitiva sottopone le parti a vincoli diversi in tema di durata del rapporto e successivo rinnovo.