Il regolamento di condominio

Non ci sono dubbi sul fatto che se ogni singola persona potesse farlo, sceglierebbe di vivere in una propria “oasi”, magari una singola villetta nel verde, dove esercitare la propria privacy con la propria famiglia, senza dover intrattenere rapporti con altri estranei, e senza dover sottostare a nessuna regola e a nessun regolamento di condominio.
Ma essendo le aree abitative limitate e soprattutto avendo un costo diverso, molte persone devono per forza di cose vivere in gruppi, conservando una certa sfera del privato e convivendo nello stesso tempo con abitudini molte volte diverse dalle proprie.
Ecco l’importanza e la rilevanza di quel “fenomeno” capace di rendere possibile tale convivenza: il condominio.
È altrettanto importante, per un certo quieto vivere, che in esso si stabiliscano delle regole che dovranno fare da guida a tutti coloro che vi partecipano e che vi parteciperanno.
La questione è molto controversa sia in dottrina sia in giurisprudenza, le suddette regole spesso non bastano ad evitare o superare litigi tra i condomini.
Ci sono, infatti, moltissime decisioni giurisprudenziali, che spesso si rifanno a precedenti decisioni applicandole al caso concreto.
Il condominio è luogo di sfogo delle manifestazioni umane più “deteriori”, è un istituto che è fonte di numerose controversie tra i partecipanti.
Una delle cause di questi contrasti è la natura giuridica del regolamento di condominio.
Sono necessarie, in una comunità che si rispetti come è il condominio, delle regole di condotta.
I diversi condomini hanno una certa autonomia nello stabilire e formulare queste regole, la stessa natura giuridica del regolamento dipende dalla configurazione dell’autonomia privata, dal ritenere quest’ultima capace o meno di porre in essere norme giuridiche.
Le teorie riguardo alla natura giuridica del regolamento si dividono in due gruppi:
da una parte troviamo chi lo considera fenomeno di autonomia privata ma lo esclude esplicitamente dall’ambito negoziale, dall’altra parte le diverse considerazioni del regolamento di condominio come espressione negoziale.
Quindi i primi sostengono che il discorso sul regolamento di condominio si articola intorno alle note contenutistiche e funzionali dell’atto, non considerando modulo esclusivo l’aspetto strutturale di questo, si considera il regolamento come espressione dell’esercizio di un potere di normazione privata, lo si tratta come un regolamento privato in cui la base dell’assoggettamento alle regole è l’autorità privata legittimamente riconosciuta.
Nel negozio giuridico c’è sempre la libertà dei fini disponibile per il soggetto c’è anche il necessario consenso del partecipante alla regola negoziale; nell’ambito dei regolamenti privati, invece, non si è assoggettati alle regole per consenso del consociato, ci troviamo nel campo autoritativo del precetto.
Nel regolamento di condominio il vincolo ad osservare un dato precetto non deriva dall’assenso del soggetto tenuto a tale osservanza ma si fonda sulla diretta incidenza di un potere privato positivamente sanzionato sulla sfera giuridica individuale.
È fondamentale trattare il tutto in base alle differenze contenutistiche dell’atto, facendo ciò si arriva ad attribuire la stessa natura giuridica alle diverse forme regolamentari prescindendo dalle loro origine, ciò che fa la differenza tra le clausole che sono espressione dell’esercizio di un potere di normazione privata e quindi rientrano nel campo autoritativo del precetto è la possibilità di una loro successiva modifica da parte della maggioranza.
Se per la modifica occorre un atto convenzionale siamo di fronte ad un precetto negoziale e non regolamentare.
Si ha, quindi, una previsione di volontà regolamentare per quanto concerne il campo del contenuto puramente tipico autoritativo, e, una presunzione di volontà contrattuale per tutti i vincoli che non riguardano il contenuto autoritativo.
Un aspetto importante che ne deriva è l’eventuale efficacia del regolamento di condominio verso chi è estraneo al condominio.