Il regolamento di condominio

 2
Ci sono, infatti, moltissime decisioni giurisprudenziali, che spesso si 
rifanno a precedenti decisioni applicandole al caso concreto. 
Ci è parso importante, prima di affrontare le regole in esame, trattare 
di quello che è l’istituto della comunione, analizzare la controversa 
natura giuridica dell’istituto comunione e dell’istituto condominio, 
dello stesso rapporto di condominio. 
Ora, è un dato di fatto che i condomini possono stabilire in maniera 
autonoma le regole dominanti nel condominio, il cosiddetto 
regolamento di condominio. 
Nella seconda parte appunto si è voluto sviluppare l’analisi della 
stessa autonomia privata e dei regolamenti privati, dando rilievo al 
rapporto tra soggetto e ordinamento giuridico, all’ordinamento dei 
privati e all’autonomia privata. 
Nella terza parte, si è dato peso a ciò che è punto di disaccordo in 
dottrina e in parte anche in giurisprudenza: la natura giuridica del 
regolamento di condominio. 
Nel disaminare le varie considerazioni in merito, è risultato degno 
d’interesse soffermarsi sull’aspetto contenutistico delle clausole 
regolamentari, sull’origine stessa del regolamento e sulla sua diversità 
di natura. 
Altrettanto gradevole è stato soffermarsi sull’efficacia del 
 3
regolamento di condominio, analizzando altresì la sua possibile 
validità erga omnes, nei confronti anche di chi è estraneo al rapporto 
di condominio. 
Nella quarta parte, si è posta l’attenzione sulla obbligatorietà del 
regolamento, sulla trascrizione e sulla possibilità dei condomini di 
impugnarlo davanti all’autorità giudiziaria. 
In ultimo si è trattato del contenuto del regolamento, espresso dal 
primo comma dell’articolo 1138 codice civile, dando rilevanza alle 
tabelle millesimali che spesso sono fonti di controversie. 
Si è concluso il lavoro specificando i diversi limiti che il legislatore ha 
posto al contenuto stesso del regolamento di condominio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 4
CAPITOLO I 
COMUNIONE E CONDOMINIO 
1     DEFINIZIONI E RELAZIONE TRA GLI ISTITUTI 
La comunione compare nel momento  in  cui la proprietà  o  altro 
diritto reale spetta contemporaneamente a più soggetti. 
E’ un istituto che apparentemente è facile da trattare e da inquadrare 
ma in realtà, viste le innumerevoli dispute che  genera tra i contitolari 
di tale diritto, è una figura che lascia spazi diversi ai vari cultori della 
materia. 
L’oggetto della comunione può abbracciare tutto il campo dei diritti 
reali “(con il dubbio per quanto riguarda le servitù cui non si riconosce 
da alcuni -cfr. ad. es. Fedele, La comunione, Milano, 1967, pp 12-13- , 
la suscettibilità di essere oggetto di comunione)”
1
 ma il caso che più di 
tutti è frequente e fonte di molte incertezze si verifica quando 
l’oggetto è il prevalente e più ampio dei diritti reali cioè la proprietà. 
Si può asserire che:  “la comproprietà è una posizione   ben  difficile  a  
                                                          
1
 Natucci A., La comproprietà nella giurisprudenza, 1977, 1. 
 5
regolare e un istituto assai malagevole da interpretare e costruire, 
anche quando sia stato dal legislatore designato con la maggiore 
nettezza di linee”
2
. 
Sorge il problema di capire a chi compete nella comproprietà il diritto 
di proprietà in presenza di più titolari, o meglio chiarire se il diritto va 
“frammentato” sviluppandosi in una pluralità di diritti oppure resta 
ferma l’unicità della situazione giuridica originaria. 
Complica il quadro di analisi della comproprietà l’esclusività del 
diritto di proprietà, che è almeno potenzialmente illimitato. 
Nacque, per aggirare l’ostacolo, il concetto di “quota astratta” che si 
enuclea in una “quota indiviso” ma venne limitato poi dall’estensione 
del diritto di ogni comunista su tutta la cosa, oltre alle critiche sul fatto 
che non può essere oggetto di diritto una quota astratta
3
. 
Da qui, come meglio vedremo in seguito nascono varie teorie sulla 
natura giuridica della comproprietà. 
Resta di fatto che la comunione è il migliore dei modi di godimento 
degli appartamenti di proprietà esclusiva
4
. 
In pratica  la  forma  più  sviluppata di comunione porta al condominio 
                                                          
2
 Bonfante P., I poteri della maggioranza ed i poteri del singolo nell’amministrazione della cosa    
comune, in FI, I, 1913, 1318. 
3
 Branca G., Comunione – Condominio negli edifici, in Comm. Cod. civ. a cura di Scialoja e 
Branca, Libro III, 1955, 3. 
4
 Benacchio, G., Del condominio negli edifici, varie fattispecie costitutive e modificative, 1964. 
 6
negli edifici. 
Questo rispetto alla comunione è meno facilmente inquadrabile e 
definibile. 
Infatti una vera e propria definizione di  condominio non esiste ma si 
può sviluppare l’analisi specificando l’insieme dei pareri su tale 
argomento  espletati dai diversi  soggetti interessati. 
Rimandando l’approfondimento circa la sua natura  giuridica e le varie 
teorie in merito, al paragrafo successivo,  possiamo precisare  le varie 
posizioni assunte  col passare del tempo dalla giurisprudenza. 
Cominciamo col chiarire che nel condominio come istituto complesso 
coesiste la proprietà comune con le diverse proprietà individuali, 
questo è un elemento che lo contrappone alla comunione o 
comproprietà da cui è concettualmente estranea ogni forma di 
titolarità esclusiva
5
. 
Il legislatore fa la distinzione tra la comunione e il condominio negli 
edifici, creando già qualche tautologia  quando dà come titolo al “capo 
secondo” del “titolo settimo” del “libro terzo” del c.c. quello di: “del 
condominio negli edifici”. 
Ciò farebbe pensare che possa esistere anche qualche altra forma di 
condominio e non solo quella negli edifici. 
                                                          
5
 Benacchio G., Del condominio negli edifici, varie fattispecie costitutive e modificative, 1964. 
 7
Ma in realtà l’aggettivo  condomino  viene  usato per  identificare  un 
soggetto  che è contitolare con altri soggetti di ciò che è indicato 
nell’art. 1117 del c.c.. 
Infatti quando si è contitolari di un intero  edificio non si identifica  il 
contitolare con l’aggettivo condomino ma con quello di 
comproprietario
6
. 
Si evince che il legislatore ha fatto la distinzione  anche se in pratica il 
condominio costituisce una sottospecie di comunione. 
L’orientamento prevalente della S. Corte è quello di identificarlo 
come ente di gestione  sprovvisto di personalità giuridica: “il 
condominio ......ente di gestione idoneo ad assumere obblighi e ad 
essere titolare di diritti”
7
 specificando più volte che non è un ente 
provvisto di personalità giuridica e nemmeno di un soggetto nuovo 
distinto dalle diverse persone  contitolari
8
. 
Successivamente  la Cassazione lo ha trattato come contitolarità del 
diritto di proprietà su parti comuni
9
 o anche  come forma speciale  di 
comunione col fine del godimento e della conservazione  dei beni
10
. 
Ma l’idea dominante resta quella di ente di gestione senza   personalità 
                                                          
6
   Terzago G., Il condominio trattato teorico-pratico, 1988. 
7
   Cass. n. 274 del 1964, in Terzago G., Il condominio, Trattato teorico-pratico, 1988, 6. 
8
   Cass. sent. n. 2011 del 1968, in Terzago G., Il condominio, Trattato teorico-pratico, 1988, 6. 
9
   Cass. 16 novembre 1980, n. 6509; marzo 1973 n. 698, in Terzago G., Il condominio, Trattato 
teorico-pratico, 1988, 7. 
10
 Cass. 8 maggio 1964, n. 1091, in Terzago G., Il condominio, Trattato teorico-pratico, 1988, 6. 
 8
giuridica, come del resto conferma  la  dottrina sottolineando  che   nel 
condominio prevale il carattere “necessario” e non “incidentale” come 
risulta dagli art. 1117 e 1119 del c.c
11
. 
Altro elemento caratterizzante  è che i rapporti tra amministratore e 
condomini sono regolati dalle norme sul mandato, e affermare il 
contrario equivarrebbe ad attribuire al condominio la personalità 
giuridica come alcuni fanno
12
. 
Possiamo allora provare a dare una qualche forma di “definizione” di 
condominio: è un edificio-fabbricato nel suo complesso appartenente a 
soggetti diversi con contitolarità di parti comuni (art. 1117 c.c.). 
La comunione è lo strumento per rendere possibile  il godimento del 
bene esclusivo, essa è un accessorio delle proprietà esclusive dei 
singoli. 
E’ quindi una situazione in cui coesiste un diritto di proprietà 
esclusivo con un diritto di comproprietà sulle parti che sono destinate 
a restare in godimento comune o per ragioni utilitarie o strutturali.  
Il condominio, in pratica, evidenzia un rapporto non tanto tra 
proprietari bensì tra conviventi ai quali sono collegabili diverse 
situazioni giuridiche soggettive
13
. 
                                                          
11
 Salis L., Condominio negli edifici, in Noviss.  D I, III, 1959, 1117. 
12
 App. Catanzaro 8 luglio 1966, in Riv. Giur. edil., 1967, I , 971. 
13
 Ruscello F., I regolamenti di condominio, 1980. 
 9
Nella prassi va ad identificarsi con l’edificio e con le relative parti 
comuni. 
Le più importanti linee distintive tra comunione  e condominio 
consistono nel fatto che mentre nella prima è possibile esercitare, in 
merito alla propria quota il diritto di disposizione, di rinuncia e di 
chiedere la divisione, nel secondo il regime di comunione esistente 
dipende dalle unità immobiliari  cioè non si può chiedere lo 
scioglimento della comunione  senza rinunciare al bene esclusivo, e 
viceversa  non si può cedere l’unità immobiliare conservando i diritti 
sulle cose comuni. 
Inoltre nella comunione le maggioranze necessarie per la decisione 
sono rappresentate  dalle quote mentre nel condominio vale la doppia 
maggioranza (per teste e per quote). 
Riguardo al godimento delle cose comuni  nella comunione, il limite 
alle innovazioni consiste nel pregiudizio del godimento altrui e nelle 
eccessive spese, nel condominio, invece, tale limite è rappresentato 
dalla sicurezza del fabbricato. 
Sono inoltre diversi i “quorum” richiesti per le delibere assembleari  
nei due istituti: nella comunione è sufficiente la convocazione di tutti i 
partecipanti e la presenza della maggioranza semplice come 
 10
presupposto di validità delle delibere; ciò non vale in assoluto nel 
condominio. 
Il regolamento della comunione ha come fine il migliore godimento 
della cosa comune (art. 1106 comma 1 c.c.) mentre nel condominio 
riguarda l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela 
del decoro dell’edificio e l’amministrazione (art. 1138 c.c.). 
 
 
 11
CAPITOLO III 
 
NATURA GIURIDICA DEL REGOLAMENTO DI 
CONDOMINIO 
 
 
INTRODUZIONE 
 
 
Si sono sviluppati nei capitoli precedenti le linee essenziali del 
rapporto di condominio, e dell’autonomia privata, elementi cardine 
per analizzare il regolamento di condominio, o meglio “i regolamenti 
di condominio”. 
Fondamentale è evidenziare la vasta panoramica dei pareri espressi in 
dottrina riguardo alla natura giuridica di tale atto. 
Nell’effettuare tale studio occorre prendere in considerazione il fatto 
che non è proficuo mantenere separata la natura del regolamento dallo 
stesso rapporto di condominio
1
. 
Altra premessa importante consiste nel tenere presente che: “il 
discorso  sui  regolamenti  nella  comproprietà  si  articola  intorno alle  
                                                          
1
 Ruscello F., I regolamenti di condominio, 1980. 
 12
note contenutistiche e funzionali dell’atto non considerando il profilo 
strutturale modulo esclusivo, o comunque determinante, nella 
sistemazione, in quanto esso stesso implicazione delle altre note ora 
menzionate”
2
. 
Si è poi apprezzato in dottrina, un maggiore interesse per le tabelle 
millesimali, parte necessaria del contenuto dei regolamenti di 
condominio, anziché per lo stesso regolamento
3
. 
Chiaramente il motivo risiede nel maggior interesse pratico che 
l’applicazione delle tabelle millesimali sviluppa, ma come vedremo 
l’analisi del regolamento di condominio merita altrettanta attenzione. 
Si notano, i riferimenti normativi in merito al regolamento: si trova 
diretta menzione nell’art. 1138 c.c. e 70, 72 e 152 di attuazione del 
c.c.. 
Svilupperemo le diverse tesi proposte sulla natura giuridica del 
regolamento di condominio e, nell’ultima parte del capitolo ne 
analizzeremo l’origine e l’efficacia. 
                                                          
2
 Del Prato E., I regolamenti privati, 1988, 54; si noti inoltre, come meglio approfondiremo in 
seguito, che per alcune considerazioni è essenziale distinguere anche il profilo strutturale da quello 
funzionale della delibera di approvazione del regolamento di condominio.[Andreoli M., I 
regolamenti di condominio, 1961]. 
3
 Ruscello F., I regolamenti di condominio, 1980.