Le obbligazioni dei condòmini nella riforma del condominio

A lungo, parte della dottrina, ha discusso sulla funzione della solidarietà rinvenendola, per la solidarietà attiva, nell'esigenza di facilitare il pagamento da parte del debitore, e per quella passiva nella funzione di rafforzare la posizione del creditore.
In particolare, l'art. 1294 del nostro ordinamento civile stabilisce, la c.d. presunzione di solidarietà passiva , statuendo che qualora vi siano più soggetti tenuti ad una prestazione, si presume che essi siano solidalmente obbligati, salvo che dalla legge o dal titolo non risulti diversamente; al contrario, la solidarietà attiva non si presume e deve risultare espressamente dalla legge o dal titolo.
Con riferimento alla quaestio iuris che qui interessa, la giurisprudenza consolidata, muovendo dal dettato normativo dell'art. 1294 c.c. ha ritenuto, per lungo tempo, che le obbligazioni assunte da un condominio avessero natura solidale. Di diverso avviso era la Suprema Corte delle Sezioni Unite che, con sentenza n. 9148 del 2008 ha, contrariamente, aderito alla tesi della natura parziaria, prendendo le mosse sia dalle caratteristiche delle obbligazioni solidali che dalla natura stessa del condominio .
Infine, non si può richiamare, a favore dell'orientamento maggioritario, neanche l'unitarietà del gruppo dei condòmini, muovendo dall'asserita natura del condominio quale ente di gestione, riferimento questo assolutamente non corretto secondo la Corte, dato che il condominio non è titolare di un proprio patrimonio, né di diritti o obblighi propri: i diritti sulle cose comuni, infatti, spettano ai singoli, nell'interesse dei quali le obbligazioni sono state contratte. E' stato osservato, inoltre che se il condominio fosse un ente di gestione, coloro i quali ne hanno la rappresentanza non potrebbero essere surrogati dai partecipanti come, invece, accade nei condomini. Vedremo successivamente come la sentenza dell' 8 aprile 2008, n. 9148 della Suprema Corte di Cassazione - che disattendendo l'orientamento prevalente in favore della attuazione solidale, fissa per l'adempimento delle obbligazioni dei condòmini il criterio della parziarietà - non rappresenta, in realtà, un omaggio al rinnovato clima politico. Ed invero, dalla sentenza in questione, si sono succeduti e hanno avuto origine una miriade di scritti: dapprima decisamente ostili, poi possibilisti, alla fine favorevoli ad un orientamento decisamente diverso. Cosicché, di recente, la giurisprudenza, relativamente alla natura parziaria o solidale delle obbligazioni condominiali, ha introdotto con la legge n. 220/2012 (in vigore dal 18 giugno 2013) un cambiamento assai significativo, della cui esatta portata la giurisprudenza che verrà nei prossimi anni sarà inevitabilmente chiamata a pronunciarsi. Si tratta della modifica dell'art. 63 disp. att. c.c. che, nella nuova versione, qualifica espressamente come solidale l'obbligazione di sostenere gli oneri condominiali, prevedendo, però, anche la condizione della previa escussione del patrimonio del condomino moroso.
Da tale sistema, discende che il terzo creditore che vorrà agire nei confronti del condominio per il recupero di quanto da quest'ultimo dovuto, sarà costretto a rivolgersi prima di tutto nei confronti dei partecipanti non in regola con i pagamenti e, solo successivamente, verso gli altri condòmini c.d. "virtuosi".
La novità è certamente rilevante, quanto meno per il fatto di sottrarre all'interpretazione giurisprudenziale la qualificazione dell'obbligo di pagamento (tra solidale e parziario), ma sembra non risolvere tutti i problemi. La riforma sostanzialmente non modifica la disciplina precedente: perciò, l'assunto e lo svolgimento della ricerca restano validi. In sede di epilogo, tuttavia, brevi considerazioni saranno dedicate ad illustrare il nuovo assetto ed a ribadire che la riforma non introduce la solidarietà, ma si limita a statuire una sorta di garanzia, la cui efficacia e giustizia restano da dimostrare.