Le obbligazioni dei condòmini nella riforma del condominio

Premessa 
Per introdurci al discorso relativo alla natura delle obbligazioni condominiali, è utile 
ricordare brevemente il regime e le caratteristiche delle obbligazioni solidali e parziarie ed il 
decisum della sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/2008. 
Preliminarmente occorrerà menzionare di come le obbligazioni solidali e parziarie 
appartengono entrambe al genus delle obbligazioni plurisoggettive, ovvero alle obbligazioni 
nelle quali dalla parte attiva o passiva, o da entrambi i lati, sono presenti piø soggetti. La 
differenza principale tra le due ipotesi riposa nel fatto che mentre nell’obbligazione parziaria 
ciascun soggetto è portatore di un diritto o di un obbligo parziale, proporzionato alla sua 
partecipazione al vincolo, nell’obbligazione solidale ciascun debitore ha l’obbligo di eseguire 
la prestazione per intero o, nel caso di solidarietà attiva, ciascun creditore ha il diritto di 
esigere dal debitore l’intera prestazione. 
A lungo, parte della dottrina, ha discusso sulla funzione della solidarietà rinvenendola, per 
la solidarietà attiva, nell’esigenza di facilitare il pagamento da parte del debitore, e per quella 
passiva nella funzione di rafforzare la posizione del creditore.  
In particolare, l’art. 1294 del nostro ordinamento civile stabilisce, la c.d. presunzione di 
solidarietà passiva
1
, statuendo che qualora vi siano piø soggetti tenuti ad una prestazione, si 
presume che essi siano solidalmente obbligati, salvo che dalla legge o dal titolo non risulti 
diversamente; al contrario, la solidarietà attiva non si presume e deve risultare espressamente 
dalla legge o dal titolo. 
Con riferimento alla quaestio iuris che qui interessa, la giurisprudenza consolidata, 
muovendo dal dettato normativo dell’art. 1294 c.c. ha ritenuto, per lungo tempo, che le 
obbligazioni assunte da un condominio avessero natura solidale. Di diverso avviso era la 
Suprema Corte delle Sezioni Unite che, con sentenza n. 9148 del 2008 ha, contrariamente, 
                                                 
1
 BIANCA, C.M., (1999) Diritto civile, IV, L’obbligazione, Giuffrè Milano, p. 695.
aderito alla tesi della natura parziaria, prendendo le mosse sia dalle caratteristiche delle 
obbligazioni solidali che dalla natura stessa del condominio
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. 
Ed invero, ha rilevato che se i presupposti della solidarietà sono costituiti dalla pluralità dei 
debitori (o creditori), dall’unicità della causa dell’obbligazione e dall’unicità della 
prestazione, quest’ultimo requisito, in particolare, perchØ sussista la solidarietà, deve 
concretizzarsi nell’indivisibilità della prestazione: qualora, invece, la prestazione sia 
divisibile, come nel caso dell’obbligazione condominiale, il principio della solidarietà va 
contemperato con quello dell’art. 1314 c.c., salvo che la legge preveda altrimenti. 
La Suprema Corte, pertanto, passa al setaccio le norme dettate in materia di condominio, 
negando, però, che da qualcuna di esse, possa trarsi un elemento a favore della tesi della 
solidarietà: non possono essere usati a tal fine, infatti, nØ l’art. 1115 c.c., che riguarda le 
obbligazioni già contratte in solido dai condòmini e non impone di assumere in solido le 
obbligazioni condominiali; nØ l’art. 1123 c.c. che, al contrario, fonda la tesi della parziarietà 
perchØ, prevedendo due obbligazioni propter rem, collegate alla titolarità della res, relative 
alle spese per l’uso e la conservazione delle cose comuni, dimostra la natura intrinsecamente 
divisibile di esse.  
Infine, non si può richiamare, a favore dell’orientamento maggioritario, neanche 
l’unitarietà del gruppo dei condòmini, muovendo dall’asserita natura del condominio quale 
ente di gestione, riferimento questo assolutamente non corretto secondo la Corte, dato che il 
condominio non è titolare di un proprio patrimonio, nØ di diritti o obblighi propri: i diritti 
                                                 
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  Cass. Civ. Sez. Unite 8 aprile 2008, n. 9148. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno accolto l’orientamento 
minoritario statuendo che, nelle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi, ogni proprietario 
condomino risponde pro quota nei confronti del creditore. Le obbligazioni contratte nell’interesse del 
condominio e le conseguenti responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà e non 
da quello della solidarietà passiva. Ove conseguita nel processo la condanna di pagamento del condominio, il 
creditore potrà procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo le 
quote di ciascuno; per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con 
l’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma 
appare preferibile il criterio della parziarietà che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte 
rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si 
riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della 
rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell’adempimento.
sulle cose comuni, infatti, spettano ai singoli, nell’interesse dei quali le obbligazioni sono 
state contratte.  
E’ stato osservato, inoltre, che se il condominio fosse un ente di gestione, coloro i quali ne 
hanno la rappresentanza non potrebbero essere surrogati dai partecipanti come, invece, accade 
nei condomini. Vedremo successivamente come la sentenza dell’ 8 aprile 2008, n. 9148 della 
Suprema Corte di Cassazione - che disattendendo l’orientamento prevalente in favore della 
attuazione solidale, fissa per l’adempimento delle obbligazioni dei condòmini il criterio della 
parziarietà - non rappresenta, in realtà, un omaggio al rinnovato clima politico. Ed invero, 
dalla sentenza in questione, si sono succeduti e hanno avuto origine una miriade di scritti: 
dapprima decisamente ostili, poi possibilisti, alla fine favorevoli ad un orientamento 
decisamente diverso. CosicchØ, di recente, la giurisprudenza, relativamente alla natura 
parziaria o solidale delle obbligazioni condominiali, ha introdotto con la legge n. 220/2012 (in 
vigore dal 18 giugno 2013) un cambiamento assai significativo, della cui esatta portata la 
giurisprudenza che verrà nei prossimi anni sarà inevitabilmente chiamata a pronunciarsi. Si 
tratta della modifica dell’art. 63 disp. att. c.c. che, nella nuova versione, qualifica 
espressamente come solidale l’obbligazione di sostenere gli oneri condominiali, prevedendo, 
però, anche la condizione della previa escussione del patrimonio del condomino moroso. 
Da tale sistema, discende che il terzo creditore che vorrà agire nei confronti del 
condominio per il recupero di quanto da quest’ultimo dovuto, sarà costretto a rivolgersi prima 
di tutto nei confronti dei partecipanti non in regola con i pagamenti e, solo successivamente, 
verso gli altri condòmini c.d. “virtuosi”. 
La novità è certamente rilevante, quanto meno per il fatto di sottrarre all’interpretazione 
giurisprudenziale la qualificazione dell’obbligo di pagamento (tra solidale e parziario), ma 
sembra non risolvere tutti i problemi. La riforma sostanzialmente non modifica la disciplina 
precedente: perciò, l’assunto e lo svolgimento della ricerca restano validi. In sede di epilogo, 
tuttavia, brevi considerazioni saranno dedicate ad illustrare il nuovo assetto ed a ribadire che
la riforma non introduce la solidarietà, ma si limita a statuire una sorta di garanzia, la cui 
efficacia e giustizia restano da dimostrare.
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CAPITOLO PRIMO 
 
 
NATURA GIURIDICA DELLE OBBLIGAZIONI 
Sommario: 1.1 Natura giuridica delle obbligazioni plurisoggettive - 1.2 Obbligazioni solidali e obbligazioni 
parziarie. - 1.3 Obbligazioni divisibili e obbligazioni indivisibili - 1.4 La struttura giuridica delle obbligazioni 
condominiali 
 
1.1 Natura giuridica delle obbligazioni plurisoggettive 
Le obbligazioni plurisoggettive o le c.d. obbligazioni soggettivamente complesse
3
, 
consistono in un rapporto obbligatorio, caratterizzate da una pluralità di soggetti 
debitori e/o creditori, che risultano comunque determinati in modo puntuale e che, in 
quanto, “parte debitrice” o “parte creditrice” del rapporto, sono rispettivamente 
obbligati ad adempiere essendo, in egual modo, titolari del diritto alla prestazione 
dedotta dal rapporto. 
Da tali premesse ne consegue che, se c’è un solo credito e piø debitori, il creditore potrà 
richiedere e pretendere l’adempimento dell’obbligazione da un solo soggetto debitore, 
cosi come, se ci sono piø creditori, potrà validamente richiedere per sØ l’intera 
prestazione all’unico debitore. 
Caratteristica comune delle obbligazioni plurisoggettive è, dunque, quella che, come il 
singolo debitore verso il singolo creditore, anche ciascun condebitore è tenuto ad 
eseguire una prestazione e, correlativamente, ciascun concreditore vanta una pretesa al 
suo adempimento
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; la pluralità di soggetti può riguardare sia la sola parte debitrice, sia 
la sola parte creditrice ovvero entrambe le parti del rapporto obbligatorio. 
                                                 
3
 BIANCA, C.M., (1999) Diritto civile, IV, L’obbligazione, Giuffrè, Milano, p. 691. 
4
 BUSNELLI, F.D., (1974) L’obbligazione soggettivamente complessa, Profili sistematici, Giuffrè, Milano, p. 55.
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Si noterà come la previsione che il creditore possa richiedere l’intera prestazione 
indifferentemente a ciascuno dei debitori o che uno dei creditori possa legittimamente 
richiedere l’intera prestazione all’unico debitore costituisce una necessità intrinseca alla 
struttura della prestazione indivisibile, mentre, allorquando la prestazione è divisibile o, 
come si suol dire, parziaria (come ad esempio una prestazione di dare una somma di 
danaro), il creditore potrebbe pretendere dai diversi debitori solo la parte di prestazione 
che ad essi compete oppure l’intero, come pure, in caso di pluralità di creditori, ciascun 
creditore potrebbe richiedere all’unico debitore la parte di credito a lui spettante quale 
creditore o l’intero
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. Laddove si verta nell’ipotesi in cui ad ogni debitore può essere 
richiesto di pagare l’intero debito oppure uno dei creditori può richiedere il pagamento 
dell’intero si parlerà di una obbligazione solidale, contrariamente, si parlerà di 
obbligazione parziaria, laddove ogni concreditore ha diritto ad avere solo la sua parte di 
prestazione o ogni condebitore ha diritto a pagare solo la sua parte. Nel riassumere 
possiamo dire che le figure delle obbligazioni plurisoggettive previste dal codice civile 
sono le obbligazioni solidali, obbligazioni parziarie e le obbligazioni divisibili e 
indivisibili. Vi rientrano inoltre, in quanto presuppongono una pluralità di soggetti 
anche le c.d. obbligazioni collettive
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. 
 
1.2 Obbligazioni solidali e obbligazioni parziarie 
Secondo l’uso corrente per solidarietà si intende una sorta di condivisione dei doveri, 
degli impegni e della responsabilità, per cui ciascuno degli obbligati unitamente agli 
                                                 
5
 DI MAJO, A., (1979), Obbligazioni solidali, in Enc. Dir. XIX, Giuffrè, Milano, p. 299.  
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 Si ricordi che le obbligazioni solidali sono diverse dalle obbligazioni collettive. Si tratta, infatti, di 
obbligazioni che esigono l’esecuzione congiunta della prestazione da parte di tutti i debitori o a favore di tutti 
i creditori. L’esecuzione a favore, o da parte, di uno solo di essi non costituisce adempimento 
dell’obbligazione. L’esecuzione della prestazione deve sempre e comunque essere simultanea. Sono esempi 
di obbligazione collettiva dal lato attivo l’obbligazione di un’agenzia di viaggi nei confronti di una comitiva, 
il mandato congiuntivo ex art. 1726 c.c. e l’obbligazione della banca verso tutti i coeredi all’apertura 
simultanea e congiunta della cassetta di sicurezza del de cuius ai sensi dell’art. 1840 c.c. Sono esempi di 
obbligazione collettiva dal lato passivo l’associazione temporanea di imprese e l’esecuzione di un concerto 
da parte di una orchestra.