Sale and lease-back e divieto del patto comissorio

Il presente studio riguarda il contratto di sale and lease-back, altrimenti denominato lease-back o locazione finanziaria di ritorno. Il lease-back è un contratto atipico (ma ormai socialmente tipizzato) di impresa, con il quale un soggetto (lessee) - imprenditore o lavoratore autonomo - proprietario di un bene mobile o immobile, strumentale all'esercizio della sua attività, aliena lo stesso ad una società di leasing (lessor) la quale contestualmente lo concede in locazione al venditore contro il pagamento di un canone.
Alla scadenza del contratto il lessee potrà optare per la continuazione della locazione (a canoni ridotti), ovvero per l'acquisto del bene (contro il pagamento di un prezzo predeterminato), esercitando il c.d. diritto di opzione.
Da un punto di vista civilistico questo negozio è stato bistrattato sin dalla nascita, a causa della sua struttura bilaterale non è stato ricondotto al leasing bensì ad un contratto che ne dissimulava un altro: a volte il mutuo, altre volte la vendita con patto di riscatto, ecc.. In seguito, pur riconoscendo al lease-back la natura di leasing finanziario, lo si è qualificato come un negozio illecito per via della presunta violazione della norma imperativa, contenuta nell'art. 2744 c.c. L'interesse è alimentato soprattutto da un tormentato iter giurisprudenziale segnato prima dal revirement della Cassazione nel 1983, e poi dall'intervento delle Sezioni Unite, nel 1989, in tema di patto commissorio. Appare evidente che, quando la giurisprudenza ha escluso la configurabilità di un patto commissorio nullo ai sensi dell'art. 2744 c.c. in presenza di un trasferimento immediato della proprietà, il sale and lease-back sia stato considerato estraneo al divieto. Una volta venuta meno tale linea di demarcazione del tutto formalistica, si è acceso un vivace dibattito giurisprudenziale e dottrinale. Tale dibattito, avviatosi più di quindici anni or sono, è giunto ad un punto di svolta, grazie alla storica sentenza della Cassazione n. 10805/95, cui si riconosce il merito, di aver fatto, per la prima volta, chiarezza sul rapporto tra lease-back e divieto del patto commissorio.