L'investimento immobiliare quotato: profilo di rischio-rendimento

Negli ultimi anni il real estate è stato indubbiamente l’asset class più discussa ed in rilievo, soprattutto in seguito allo scoppio della bolla immobiliare 2007-2008. La portata globale della crisi 2008 ha avuto un notevole impatto sui tutti i mercati immobiliari portando a vendite massicce, perdite su locazioni per l’incapacità dei conduttori di pagare l’affitto anche a seguito dell’incremento della disoccupazione, del calo dei consumi e del crollo della domanda: l’incremento delle insolvenze ha indotto i creditori ad attuare crescenti pignoramenti degli immobili ipotecati e il successivo realizzo tramite aste. Questi eventi hanno comportato una riduzione consistente del valore di mercato sia degli investimenti immobiliari diretti, sia degli investimenti indiretti in veicoli immobiliari, dove lo sconto della quotazione di mercato rispetto al NAV si è ampliato notevolmente.
Le motivazioni che hanno spinto ad intraprendere questo lavoro sono legate alla ricerca di risposte su come la crisi finanziaria ha impattato sul profilo di rischio-rendimento dei più importanti veicoli d’investimento immobiliare, data la scarsa numerosità degli studi accademici effettuati a riguardo nel periodo più recente. Il fine principale che si vuole raggiungere è comprendere se nel contesto di maggior volatilità e complessità dei mercati finanziari delineatosi a seguito della crisi dei mutui subprime, l’immobiliare è ancora un’asset class interessante per gli investitori istituzionali, grazie alle sue capacità di stabilizzazione dei rendimenti e diversificazione dei portafogli con benefici di riduzione del rischio storicamente riscontrate, oppure se l’elevata instabilità finanziaria successiva al 2008 e il contestuale cambiamento delle correlazioni tra le principali asset class, vanificano quanto storicamente appreso in merito all’immobiliare in altri scenari.
La metodologia seguita nello svolgimento del lavoro consiste nell’analisi della principale letteratura scientifica ed accademica relativa alle tematiche connesse alle tipologie di veicoli immobiliari considerati, alle caratteristiche dei rendimenti immobiliari e al loro comportamento nei portafogli misti d’investimento; congiuntamente si vuole verificare empiricamente se quanto appreso negli studi teorici viene effettivamente rispecchiato dalla realtà attraverso elaborazioni di serie storiche di dati, fonte Thomson Financial Datastream e Borsa Italiana.
Il presente elaborato si articola in due parti principali: una parte iniziale, prettamente teorica, costituita dai primi tre capitoli e una seconda parte esclusivamente empirica, composta dai successivi tre capitoli, relativa all’analisi dei mercati di riferimento (Italia e USA).