Il mercato dei mutui ipotecari residenziali: analisi, dinamiche e confronti tra i paesi dell'Unione Europea.

Il settore dei mutui ipotecari ha un ruolo molto importante nel settore bancario e dell’economia in generale e spesso è oggetto di analisi. Nel contesto dell’economia globale che abbatte confini e che mette in comunicazione mercati diversi e spesso anche geograficamente lontani, questo strumento finanziario assume ancora di più un ruolo fondamentale in relazione ad alcuni episodi e alle loro conseguenze sul contesto europeo e mondiale. L’interesse nei confronti del comparto dei mutui ipotecari è probabilmente anche legato allo scopo principale che sottende la stipula di un mutuo: l’acquisto della casa. Le banche di tutto il mondo hanno da sempre dato grande rilievo a questo comparto, impostando spesso importanti strategie sull’offerta di mutui ipotecari. La forte domanda di mutui conseguente all’impetuoso sviluppo del mercato immobiliare degli ultimi anni ha arricchito di nuovi contenuti il rapporto fra banche e famiglie. In particolare si è realizzata nel contesto europeo una maggiore trasparenza grazie alla crescente concorrenza fra gli intermediari, a fronte della progressiva integrazione dei mercati, e per effetto delle continue sollecitazioni da parte delle autorità di controllo e vigilanza. In parallelo si rileva negli ultimi tempi anche un’accelerazione dell’innovazione dell’offerta che ha toccato diversi aspetti; vi è stato poi un ampliamento del target di clientela: è evidente, infatti, il crescente ruolo nelle dinamiche competitive del mercato dei giovani e di Internet. Alla luce di un mercato sempre più globalizzato e internazionalizzato, la Commissione Europea si è recentemente posta l’obiettivo della creazione di un mercato unico dei mutui in Europa, anche se all’attualità i mutuatari dei diversi Paesi hanno accesso limitato a prodotti cross-border, stanti anche le barriere all’ingresso poste agli intermediari dalle diverse regolamentazioni nazionali nonché dalle differenze linguistiche e culturali. La presenza di un efficiente mercato europeo dei mutui permetterebbe a una vasta platea di soggetti l’accesso, al minimo costo, a prodotti di finanziamento sempre più personalizzati. I benefici dell’integrazione del mercato dei mutui sono dimostrati dalla forte correlazione esistente tra la maturità del mercato e l’ampiezza della gamma di prodotti a disposizione della clientela: Regno Unito, Olanda e Danimarca, dove più alto è il rapporto tra i volumi di mutui e il PIL, sono anche i paesi che presentano l’offerta più completa e articolata. Dopo una descrizione del comparto e della legislazione di riferimento e dopo un breve excursus sul reverse mortgage, si analizzeranno le dinamiche di domanda e offerta a livello italiano, europeo e internazionale, con particolare riferimento anche alla crisi economica del 2008. Si analizzerà poi il ruolo delle variabili macroeconomiche, con riferimento ad alcuni paesi dell’Unione Europea, per poi passare a un confronto internazionale sul comparto dei mutui ipotecari. Infine adottando un approccio più empirico, si è cercata una qualche correlazione fra i volumi dei mutui ipotecari e le principali variabili. Con l’ausilio delle serie storiche relative al periodo ‘99–‘10 sono stati ottenuti e analizzati per ogni paese considerato gli indici di correlazione fra le tre variabili macroeconomiche e i volumi dei mutui. I risultati dell’analisi pur non restituendo evidenze certe e definitive, offrono utili e interessanti spunti di riflessione anche per eventuali approfondimenti successivi.