Il mercato dei mutui ipotecari residenziali: analisi, dinamiche e confronti tra i paesi dell'Unione Europea.

6 
 
 
Introduzione  
 
Il comparto dei mutui ipotecari riveste da sempre un ruolo molto importante 
all’interno del settore bancario e dell’economia in generale ed è spesso oggetto di 
diverse analisi da parte degli economisti, che ne studiano le dinamiche, gli impatti 
e le reazioni rispetto ai più rilevanti avvenimenti dell’economia. Nel contesto 
dell’economia globale che abbatte confini e che mette in comunicazione mercati 
diversi e spesso anche geograficamente lontani, questo strumento finanziario 
assume ancora di più un ruolo fondamentale in relazione ad alcuni episodi e alle 
loro conseguenze sul contesto europeo e mondiale. 
Il forte  interesse nei confronti del comparto dei mutui ipotecari, oltre che per 
gli impatti che può avere sul contesto economico, è con molta probabilità legato 
anche allo scopo principale che sottende la stipula di un mutuo: l’acquisto della 
casa che nella fase di costituzione di un nuovo nucleo familiare riveste, il più delle 
volte, un ruolo fondamentale. Soprattutto in alcuni paesi maggiormente legati ai 
valori della famiglia, e tra questi l’Italia, per coloro che non intendono prendere 
un alloggio in affitto, l’acquisto della casa è una delle spese più rilevanti di tutta la 
vita, è un evento quasi imprescindibile che fa insorgere un’esigenza economica 
molto forte: il bisogno di un’ingente somma di denaro, necessaria tra le altre cose 
per affrancarsi dal nucleo familiare di origine e crearne uno nuovo e autonomo. Di 
norma però, proprio nella fase della sua costituzione, il nuovo nucleo familiare 
non dispone di tali somme di denaro per effettuare autonomamente l’acquisto e 
diventa quindi necessario ricorrere a fonti terze che possono consistere nell’aiuto 
da parte di familiari – laddove questo sia disponibile – o il più delle volte, nella 
richiesta di un mutuo ipotecario presso un istituto finanziario.  
 Le banche di tutto il mondo, in particolar modo quelle che possono definirsi 
tradizionali, hanno da sempre dato grande rilievo a questo comparto, impostando 
spesso importanti strategie sull’offerta di mutui ipotecari commercializzati a tassi 
competitivi o caratterizzati da servizi accessori ad elevato valore aggiunto. 
Nell’economia moderna, caratterizzata da forte competitività, il livello di servizio 
può infatti essere un’importante leva per attirare i mutuatari che mostrano 
esigenze sempre più articolate e innovative.  
La forte domanda di mutui conseguente all’impetuoso sviluppo del mercato 
immobiliare degli ultimi anni ha arricchito di nuovi contenuti il rapporto fra 
banche e famiglie. In particolare si è realizzata nel contesto europeo una maggiore 
trasparenza non solo grazie alla crescente concorrenza fra gli intermediari, a 
fronte della progressiva integrazione dei mercati, ma anche per effetto delle 
continue sollecitazioni da parte delle autorità di controllo e vigilanza. In parallelo 
si rileva negli ultimi tempi anche un’accelerazione dell’innovazione dell’offerta
7 
 
che ha toccato diversi aspetti: le caratteristiche e la pacchettizzazione del prodotto, 
i canali distributivi, i sistemi di valutazione del merito creditizio, la 
comunicazione; vi è stato poi un ampliamento del target di clientela: è evidente, 
infatti, il crescente ruolo nelle dinamiche competitive del mercato dei giovani e di 
Internet, ormai vero e proprio luogo di raccolta di informazioni per la valutazione 
della migliore offerta sul mercato e – in alcuni casi ancora piuttosto residuali – 
strumento di acquisto a distanza di prodotti finanziari.   
Alla luce di un mercato sempre più globalizzato e internazionalizzato, la 
Commissione Europea si è recentemente posta l’obiettivo della creazione di un 
mercato unico dei mutui in Europa, anche se all’attualità i mutuatari dei diversi 
Paesi hanno accesso limitato a prodotti cross-border, stanti anche le barriere 
all’ingresso poste agli intermediari dalle diverse regolamentazioni nazionali 
nonché dalle differenze linguistiche e culturali.  
La presenza di un efficiente mercato europeo dei mutui permetterebbe a una 
vasta platea di soggetti l’accesso, al minimo costo, a prodotti di finanziamento 
sempre più personalizzati. I benefici dell’integrazione del mercato dei mutui sono 
dimostrati dalla forte correlazione esistente tra la maturità del mercato e 
l’ampiezza della gamma di prodotti a disposizione della clientela: Regno Unito, 
Olanda e Danimarca, dove più alto è il rapporto tra i volumi di mutui e il PIL, 
sono anche i paesi che presentano l’offerta più completa e articolata
1
.
 
Alla luce di queste brevi considerazioni relative al comparto dei mutui 
ipotecari, dopo una prima parte di descrizione del comparto e della legislazione di 
riferimento e dopo un breve excursus sul reverse mortgage, l’analisi andrà ad 
indagare le dinamiche della domanda e dell’offerta a livello italiano, europeo e 
internazionale, con particolare riferimento anche alla crisi economica del 2008. 
Si analizzerà poi il ruolo delle variabili macroeconomiche, con particolare 
riferimento ad alcuni paesi dell’Unione Europea, per poi passare a un confronto 
internazionale sul comparto dei mutui ipotecari, per analizzare le differenze in 
termini di caratteristiche e di tassi applicati dei paesi considerati.  
Infine, nell’ultimo capitolo, adottando un approccio più empirico, si è provato a 
verificare l’esistenza di correlazioni fra i volumi dei mutui ipotecari e le principali 
variabili macroeconomiche – PIL, inflazione e occupazione. Con l’ausilio delle 
serie storiche relative al periodo 1999 – 2010 sono stati ottenuti e analizzati per 
ogni paese considerato gli indici di correlazione fra le tre variabili 
macroeconomiche e i volumi dei mutui.  
L’obiettivo del presente lavoro consiste, oltre che nella descrizione e 
nell’analisi di un comparto estremamente rilevante e strategico per l’economia 
mondiale – come peraltro evidente vista l’origine della recente crisi economica 
                                                 
1
 Deutsche Bank Research (su dati Mercer Oliver & Wyman e EMF), EU Monitor 38, ottobre 2006.
8 
 
all’interno del comparto stesso – anche in una ricerca più scientifica delle 
correlazioni fra variabili macroeconomiche e dinamiche dei mutui. 
Come si vedrà, i risultati dell’analisi pur non restituendo evidenze certe e 
definitive, offrono comunque utili e interessanti spunti di riflessione anche per 
eventuali approfondimenti successivi. 
.
9 
 
“Per questo è chiamato mutuo, perché quel che ti è dato in 
questo modo da me, diventa da mio tuo” 
Istituzioni di Gaio III, 90 
 
 
 
 
 
 
CAPITOLO I 
 
 
 
 
 
Il mercato dei mutui ipotecari
10 
 
1.1 Nascita e sviluppo del mercato dei mutui ipotecari 
 
Il mutuo può essere considerato un contratto specifico poiché definito da una 
norma del Codice Civile che dispone che il mutuo è il contratto col quale una 
parte – mutuante – consegna all’altra – mutuatario – una determinata quantità di 
denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose 
della stessa specie e qualità
2
.  
Secondo la definizione del Codice Civile, il termine mutuo può essere usato 
per indicare una qualsivoglia forma di finanziamento, ma solitamente l’oggetto è 
il denaro: il mutuo è il contratto di prestito usato per trasferire risorse finanziarie 
da un soggetto a un altro, per consentire a chi lo richiede di godere dei benefici 
del poter acquistare ciò di cui necessita.  
Salvo casi eccezionali, un mutuo è a titolo oneroso: dopo essere entrato in 
possesso di una certa somma per un certo periodo di tempo, il richiedente dovrà 
far fronte al pagamento delle rate di restituzione alle quali vengono associati i 
costi degli interessi maturati ed eventuali costi accessori. 
Il mutuo, come oggi lo conosciamo, è frutto sia di regole moderne sia di 
insegnamenti del passato. Infatti già nel diritto romano classico veniva descritto 
qualcosa di molto simile al concetto di mutuo seppur in modo non così specifico 
in termini di prestito di denaro. Nelle Istituzioni di Gaio III si parla infatti di 
un’obbligazione che si contrae mediante cosa come nel caso del mutuo. La 
dazione a mutuo concerne propriamente quelle cose che valgono per peso, 
numero o misura, quali il denaro contante, il vino, l’olio, il frumento, il rame, 
l’argento e l’oro. Diamo queste cose, a numero, peso o misura, affinché diventino 
di chi le riceve, e ci vengano successivamente restituite, non le stesse, ma altre 
della stessa natura. Per questo è chiamato mutuo, perché quel che ti è dato in 
questo modo da me, diventa da mio tuo
3
. Ovviamente, nell’accezione odierna, 
l’obbligazione che si contrae è a titolo oneroso e riguarda sempre una somma di 
denaro concessa da un soggetto a un altro, che deve essere da quest’ultimo 
restituita secondo specifiche norme contrattuali pattuite fra le parti. 
Nel corso della storia giuristi romani, bizantini, germanici, si sono fortemente 
impegnati per fornire una spiegazione sempre più specifica dell’obbligazione che 
impegna una parte a restituire all’altra quanto dato in prestito. Già a partire dal 
Medioevo si è cercato di portare il mutuo a un giusto equilibrio di costo, cercando 
di stabilire principi uniformi e corretti per regolare il calcolo degli interessi e 
ancora oggi economisti di tutto il mondo e autorità di vigilanza e 
regolamentazione del mercato lavorano al fine di fornire agli operatori del 
comparto principi omogenei ed equi sui quali impostare le modalità di offerta.  
                                                 
2
 Art. 1813 Codice Civile 
3 Istituzioni di Gaio III, 90.
11 
 
I passaggi storici che hanno caratterizzato la storia del mutuo rendono l'idea 
della complessità dell'operazione: il contratto di mutuo come oggi lo intendiamo è 
il risultato di secoli di lavoro per creare, sviluppare e migliorare le diverse 
clausole progressivamente incluse nel tempo per ottimizzare le condizioni 
contrattuali dei soggetti implicati e, soprattutto recentemente, per assicurare un 
giusto livello di tutela nei confronti dei contraenti. 
Oggi la maggiore sfida che il mercato lancia riguarda il nuovo contesto di 
globalizzazione e apertura dell’economia che, se da un lato offre nuove 
opportunità per raggiungere mercati prima preclusi, dall’altro accresce la 
complessità delle analisi da svolgere per strutturare e offrire prodotti rispondenti 
ad esigenze sempre più variegate di mutuatari sempre più consapevoli e 
competenti. In un mercato unico, come quello europeo, inoltre si presenta 
un’ulteriore difficoltà che gli operatori devono tenere in considerazione nella 
propria attività: l’insorgere di una crisi in uno dei Paesi dell’Unione Europea 
tende a diffondersi in modo più veloce ed esteso a tutti gli altri Paesi, rispetto a 
quanto invece solitamente avviene nelle economie chiuse. D’altro canto, 
analogamente, anche i benefici di un mercato efficiente, caratterizzato da 
operatori qualificati e da pratiche corrette e regolamentate, impattano in modo 
positivo sull’intero territorio europeo e in tempi spesso molto più ridotti che in 
passato.  
Questi nuovi elementi dovrebbero spingere gli attori del mercato ad operare 
con maggiori cautele e con un approccio sempre più innovativo e coerente con un 
contesto in continua evoluzione, tenendo in considerazione gli effetti che le 
attività dei singoli possono avere sul panorama non solo nazionale, ma anche 
europeo e globale. 
 
1.2 Quadro normativo 
1.2.1 Normativa di riferimento in Italia 
 
Il credito ipotecario è considerato come la forma più antica di credito speciale e 
la sua origine in Italia è riconducibile all’esperienza del Monte Paschi di Siena, 
nato nel febbraio 1472 con una delibera del Consiglio Generale della Repubblica 
come Monte di Pietà, o Monte Pio, per concedere il prestito alle povare o 
miserabili o bisognose persone
4
 con un minimo tasso d’interesse. La sua origine e 
la sua natura lo qualificano come un istituto del tutto laico, abilitato fin dall’inizio 
a praticare un interesse del 7,50%, senza perciò aspirare a speculazioni, ma 
evitando anche il prestito gratuito voluto dai frati Minori Francescani, tenaci 
propugnatori dei Monti di pietà a titolo gratuito.  
                                                 
4
 Wikipedia, alla voce Monte Paschi di Siena
12 
 
I primi provvedimenti legislativi che nel nostro Paese hanno regolamentato in 
modo specifico i mutui ipotecari sono la Legge del 14 giugno 1866 n. 2983 e il 
Testo Unico delle leggi sul credito fondiario approvato con Regio Decreto del 16 
luglio del 1905. Il credito fondiario è nato come credito a lungo termine riservato 
a istituti specializzati per consentire la mobilizzazione della proprietà fondiaria, 
cioè favorire l’accesso al credito a determinati soggetti che potevano offrire come 
contropartita esclusivamente i propri immobili e che avevano anche un reddito 
tale da consentire il pagamento delle rate di mutuo. La lunga durata prevista per le 
operazioni di mutuo ipotecario è da mettere in relazione proprio con il fatto che il 
fondamentale strumento di rimborso, nonché di garanzia, del credito stesso era 
rappresentato dagli immobili. 
All’inizio del secolo scorso la crescente domanda di abitazioni rivela l’esigenza 
di favorire la costruzione di nuove abitazioni. Lo Stato quindi effettuò interventi 
diretti in tal senso e cominciò anche a organizzare il cosiddetto credito edilizio 
destinato alla costruzione, ricostruzione, riparazione e acquisto di case popolari ed 
economiche. Solo a partire dagli anni Venti si creano e si disciplinano enti speciali 
per l’erogazione del credito edilizio e si determinano modalità per le operazioni 
sia di raccolta sia di impiego. Il modello al quale ci si ispira è quello del credito 
fondiario; la differenza fondamentale con quest’ultimo risiede nelle operazioni di 
impiego dal momento che nel credito edilizio, finalizzato all’attività di 
costruzione, non è richiesto che gli immobili siano in reddito.  
La disciplina sul credito fondiario ed edilizio ha subito un’evoluzione 
normativa negli anni con tre principali provvedimenti: 
 Legge 29 luglio 1949, n 474; 
 D.P.R. 21 gennaio 1976, n. 7; 
 Legge 6 giugno 1991, n. 175. 
Si giunge infine al Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia con 
Decreto Legislativo del 1° settembre 1993, n. 385 col quale, in virtù di una 
realizzata despecializzazione operativa e istituzionale, tutti gli Enti bancari sono 
stati legittimati a esercitare il credito fondiario, attività finora riservata agli Istituti 
di credito speciale e alle sezioni autonome delle Aziende di credito ordinario.  
Il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia rappresenta il punto 
di approdo di un articolato procedimento con il quale nel nostro Paese sono state 
compiutamente recepite le direttive della Comunità Europea in materia bancaria. 
Tale procedimento ha il suo punto di partenza nell’art. 25, legge 19 febbraio 1992, 
n. 142 con il quale sono stati dettati i principi per l’adeguamento alla Direttiva 
89/646/CEE e il Governo è stato delegato a emanare un testo unico delle
13 
 
disposizioni adottate, coordinato con le altre disposizioni vigenti nella stessa 
materia apportandovi le modifiche necessarie a tal fine
5
.  
La redazione del Testo Unico è un’opera molto meritoria, ma come spesso 
accade per avvenimenti di simile portata, è stata anche oggetto di critiche in 
relazione sia ai suoi contenuti sia alle modalità di recepimento della direttiva 
comunitaria, tanto che nel 1993 è stato redatto il nuovo Testo Unico. Tale 
documento contiene l’enunciazione e la regolamentazione di alcuni principi 
cardine del sistema bancario, posti dalla normativa CEE, quali la libertà di 
stabilimento e la libera prestazione di servizi che in sostanza permettono alle 
aziende di svolgere la propria attività anche al di fuori del Paese in cui è situata la 
sede legale; il reciproco riconoscimento su scala europea delle autorizzazioni 
rilasciate dagli Stati Membri per l’esercizio dell’attività bancaria, che rende più 
snelle le pratiche finalizzate a intraprendere la propria attività fuori dai confini 
nazionali; l’affidamento della vigilanza prudenziale alle autorità competenti dello 
Stato Membro d’origine che devono valutare l’adeguatezza della gestione 
organizzativa e contabile delle singole banche e  sorvegliare sulla loro attività e 
gestione. 
Emerge che la disciplina riguardante le istituzioni creditizie è stata concepita e 
modellata nel nuovo Testo Unico soprattutto alla luce dei principi della 
competitività, della libera concorrenza e della despecializzazione. Sono infatti 
proprio questi i principi, volti ad affermare l’eliminazione delle barriere operative 
e l’introduzione di una sorta di pari opportunità come di una logica di mercato, 
che vanno a costituire le linee guida della nuova regolamentazione del credito.  
Coerentemente con quanto disposto nel Testo Unico bancario e anche con i 
principi del libero mercato, nel 2007 in Italia l’allora Ministro per lo Sviluppo 
Economico, Pier Luigi Bersani, con l’obiettivo di aumentare la tutela nei confronti 
dei mutuatari, promuovere la concorrenza e snellire le pratiche burocratiche, 
promuove un pacchetto di liberalizzazioni attraverso il Decreto Legge n. 7 del 31 
gennaio 2007. Tale decreto venne successivamente convertito nella Legge n. 40 
del 2 aprile 2007 ed ebbe un forte impatto sul sistema bancario e in particolare 
sulla commercializzazione dei mutui ipotecari.  
L’art. 7 della legge, infatti, dispone in materia di estinzione anticipata dei 
mutui ipotecari e sancisce la nullità di ogni patto, anche posteriore alla 
conclusione del contratto, incluse le clausole penali, con cui si stabilisca che il 
mutuatario che intenda estinguere anticipatamente il mutuo sia tenuto a 
ottemperare a una determinata prestazione a favore del mutuante. Nel passaggio 
dal decreto alla legge è stato ampliato l’ambito di applicazione dell’art. 7, 
estendendo la nullità delle clausole penali dal solo mutuo per acquisto della prima 
casa a tutti i mutui destinati all'acquisto o alla ristrutturazione di unità 
                                                 
5
 Legge 19 febbraio 1992, n. 142, art. 25, comma  2.
14 
 
immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività 
economica o professionale da parte di persone fisiche
6
. 
L’art. 8, invece, tratta la portabilità del mutuo mettendo a disposizione dei 
mutuatari l’istituto della surroga che conferisce al debitore la facoltà di passare da 
una banca all'altra senza oneri e senza perdere i benefici fiscali. Tale istituto di 
fatto esisteva già nel nostro ordinamento
7
, ma non era realmente applicabile nei 
rapporti con gli istituti di credito a causa di apposite clausole inserite nei contratti 
di mutuo da parte degli istituti stessi. Grazie alla Legge 40/2007, non solo diventa 
possibile per il debitore cambiare banca in favore di un'altra che offre condizioni 
più vantaggiose, ma a tale volontà del debitore la banca non può in alcun modo 
opporsi ed inoltre il cambiamento deve avvenire senza oneri per il debitore, il 
quale non perde neppure i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto. 
Viene quindi nuovamente sancita la nullità di ogni patto, anche posteriore, con il 
quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio o la facoltà di 
surrogazione. L'atto di surrogazione, che è anche esente da imposte, deve essere 
stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e per effetto della 
surrogazione il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, reali e 
personali, al credito surrogato.  
È evidente che la Legge 40/2007 abbia aperto la strada a nuove dinamiche di 
concorrenza prima assolutamente precluse spingendo quindi gli istituti di credito a 
reagire secondo due direzioni. Da un lato impostando attività atte a difendere il 
proprio stock di mutui e quindi di clientela, che diventa attaccabile dai 
concorrenti; dall’altro formulando offerte sempre più di alta qualità e con un 
elevata componente di servizi accessori per attirare nuovi clienti sottraendoli ai 
concorrenti. 
Dall’evoluzione del quadro normativo italiano emerge quindi la tendenza a 
incentivare la concorrenza e soprattutto a rendere il mercato trasparente al fine di 
offrire una maggiore tutela per il consumatore, regolamentando in modo puntuale 
le pratiche che gli istituti finanziari devono adottare.  
Questo, insieme alla maggior concorrenza dovrebbe indirizzare le banche e 
formulare offerte sempre più convenienti per la clientela e in equilibrio con il 
mercato, portando di conseguenza il sistema italiano a usufruire delle dinamiche e 
dei vantaggi che si presuppone il libero mercato debba offrire. 
 
1.2.2 Legislazioni a confronto 
 
Nell’ambito delle legislazioni dei paesi membri dell’Unione Europea, i mutui 
ipotecari sono regolamentati all’interno dei codici civili di ogni singolo paese, 
                                                 
6 Legge 40/2007 
7 Art. 1202 Codice Civile.
15 
 
pertanto esistono peculiarità e caratteristiche specifiche che rendono complesso un 
vero e proprio confronto in tema di norme riguardanti tale istituto in paesi diversi. 
Forse l’unico confronto in qualche modo rilevante è quello classico fra 
ordinamenti di Common law e ordinamenti di  Civil law. Nell'accezione più 
frequente, Common law si contrappone a Civil law e viene usato come sinonimo 
di diritto anglosassone, mentre Civil law indica i sistemi giuridici di derivazione 
romana e napoleonica propri dei paesi dell'Europa continentale e, almeno 
formalmente, anche della maggior parte dei paesi extra europei che non abbiano 
mai avuto rapporti coloniali con la Gran Bretagna. Nel diritto, per Common law si 
intende un sistema giuridico di diritto non codificato che si basa su un modello di 
precedente giurisprudenziale, attraverso il quale i giudizi vengono stabiliti sulla 
base di altre precedenti sentenze di casi tra loro molto simili, consolidandosi nel 
tempo. I sistemi di Civil law, invece, si basano su diritti codificati, ovvero un 
sistema di norme suddivise in categorie da genus a speciem (codice civile, penale, 
di procedura civile e penale). 
Negli ordinamenti di Common law la definizione che più si avvicina a quella 
del mutuo è il cosiddetto trust. Ad un primo approccio con i numerosi studi 
pubblicati su  questo istituto non si può non costatare la difficoltà di  fornire una 
definizione astratta del trust, dal momento che le più forti divergenze in dottrina 
si incontrano proprio in sede di definizione: c’è chi parla di rapporto fiduciario
8
, 
c’è chi invece parla di rapporto trilaterale
9
, alcuni lo definiscono un’obbligazione 
non nascente dallo jus civile
10
, altri addirittura un’obbligazione naturale, per altri 
ancora si tratterebbe di un trasferimento di proprietà
11
.             
Il problema consiste nel fatto che nella comparazione tra diversi sistemi 
giuridici ci si trova spesso di fronte ad una vera e propria intraducibilità dei 
concetti. Nell´approccio con istituti come quello del trust occorre resistere alla 
tentazione di utilizzare schemi definitori astratti, tipicamente civilistici, e tentare 
per quanto possibile di osservare le forme e le manifestazioni del trust 
nell’ordinamento in cui è stato elaborato.  
In conclusione si può definire il trust come un rapporto fiduciario in virtù del 
quale un soggetto il settlor, trasferisce la proprietà di determinati beni ad un suo 
fiduciario – trustee – investendolo di un obbligo che va a vantaggio di un 
beneficiary (che può essere, tanto determinato, quanto indeterminato), talora sotto 
la supervisione di un protector. Dall’entrata in vigore della Convenzione dell’Aja 
                                                 
8 P. Piccoli, Possibilità operative del trust nell’ordinamento italiano, l’operatività del trustee dopo la Convenzione 
dell’Aja, Riv. Not. 1995. 
9 C. Licini, Una proposta per strutturare in termini monistici l’appartenenza del rapporto di fiducia anglosassone (trust), 
Riv. Not. 1996 
10 M. Lupoi, Il trust nell’ordinamento giuridico italiano dopo la Convenzione dell’Aja del 10 Luglio 1985, Vita Not., 
1992,  p.973 
11 R. Grosso, La Convenzione sulla legge applicabile ai trusts:brevi spunti di riflessione, Riv. Not., 1991