Fondi immobiliari e siiq: un'analisi critica

In Italia l’asset immobiliare ha da sempre costituito una fetta preponderante degli impieghi dei risparmi delle famiglie, così come degli attivi patrimoniali delle imprese, degli investitori istituzionali e degli intermediari finanziari. Uno scenario riconducibile a diversi fattori, fra i quali spicca la peculiarità principale dell’investimento in beni immobiliari, vale a dire la natura difensiva, all’interno di un contesto storicamente caratterizzato da elevati tassi di inflazione e da una significativa volatilità del mercato mobiliare. Alcune ragioni strettamente connesse agli strumenti e alle condizioni offerte dal sistema finanziario italiano, hanno favorito l’investimento diretto nell’asset in questione. L’investimento diretto accanto ai vantaggi legati a fattori di prestigio, a ragioni tecniche o competitive, presenta alcuni evidenti inconvenienti, come l’elevato valore unitario degli asset, che rende difficile il processo di diversificazione del portafoglio immobiliare, causa la necessità di disporre di risorse ingenti da destinare a tale comparto, la bassa liquidità e conseguentemente le contenute opportunità di rotazione del portafoglio, gli elevati oneri di transazione che rendono poco conveniente un’attività di trading eccessivamente frequente e l’elevata complessità gestionale che richiede l’ausilio di conoscenze specifiche del settore. I prefati limiti possono essere superati ricorrendo all’investimento in particolari strumenti, fra i quali i fondi comuni di investimento immobiliare e le società di investimento immobiliare quotate. L’introduzione dei predetti strumenti, in un contesto in cui l’investimento immobiliare ha sempre goduto di particolari attenzioni, non può che essere accolto se non con favore, per lo meno con interesse dagli operatori, siano questi investitori professionali o piccoli risparmiatori. L’investitore moderno, sempre più esigente e sofisticato, ha finalmente oggi a disposizione, grazie al marcato sviluppo dei mercati finanziari, degli strumenti in grado di diversificare al meglio il portafoglio degli investimenti, mediante l’allocazione ottimale delle risorse nelle diverse asset class, investimento immobiliare compreso. Fondi immobiliari e Siiq si propongono oggi come il perno principale di un innovativo rapporto tra finanza e immobiliare: il luogo dove queste due culture e queste due professionalità fisicamente si incontrano.
L’analisi proposta si articola, in origine dai fondi comuni di investimento immobiliare, esaminandone la normativa di riferimento e la dimensione e la prospettiva di crescita del mercato, per poi propendere in seguito, partendo dall’esperienza estera, allo studio delle società di investimento immobiliare quotate, con particolare riferimento alle peculiarità e agli effetti dell’introduzione nella realtà italiana di tale innovativo strumento. L’ultimo passaggio rappresenta il nodo centrale del presente contributo, un confronto critico dei due veicoli di investimento immobiliare, con l’obbiettivo di fare emergere i punti di forza e i limiti degli stessi, relativi ad alcuni aspetti di significativa rilevanza, ed effettuare delle considerazioni in merito alla possibile convivenza, complementarietà e competizione degli strumenti esaminati.