Locazione e servizi ricettivi in ambito turistico

Negli ultimi anni, si è assistito alla nascita di una nuova forma di attività ricettiva che ha portato alla diversificazione dell’offerta turistica, oltre che ad un nuovo modo di gestire gli immobili destinati all’uso alberghiero sia dal lato imprenditoriale che da quello privato.
Tale attività ricettiva prende il nome di condhotel e trova disciplina nel nuovo regolamento emanato dal Governo ed entrato in vigore nel 2018, in cui vengono stabilite le condizioni di esercizio della suddetta attività.

Per condhotel si intende una struttura adibita ad attività alberghiera per alloggio con servizi accessori, che presenta anche le caratteristiche di un’attività residenziale, in quanto nella struttura sono presenti unità immobiliari ad uso abitativo. Viene classificata, quindi, come struttura «mista» in cui sono previsti dei limiti per quanto concerne la superficie da destinare alle due tipologie di attività.
L’art. 4 co. 1, let. b del suddetto regolamento specifica, infatti, che la superficie complessiva dell’attività destinata ad uso residenziale non può superare il quaranta per cento, e le unità immobiliari possono trovarsi anche al di fuori della struttura alberghiera, purché non siano distanti oltre duecento metri dalla sede del ricevimento, secondo quanto riportato dal medesimo articolo co. 1 let. a.

La natura del condhotel caratterizzata dalla presenza di una struttura alberghiera disposta in camere e di appartamenti ad uso residenziale, fa sì che l’attività si ponga come un albergo-residence con la possibilità di utilizzo degli spazi comuni. Occorre precisare che negli appartamenti ad uso residence è predisposta una cucina, cosi come è possibile offrire anche il vitto tra i servizi compresi all’alloggio alberghiero.
Tra l’altro, nell’immobile adibito ad alloggio alberghiero devono essere presenti almeno sette camere e la gestione della struttura complessiva deve essere unitaria e integrata.
La nuova normativa nazionale sul condhotel si pone l’obiettivo di dare anche un input a livello edilizio, attraverso la riqualificazione degli immobili per il cambio di destinazione. Non mancano, inoltre, i benefici per l’albergatore che potrebbe decidere di ridurre una porzione dell’albergo per la costruzione degli appartamenti residenziali, e poter godere di «iter urbanistici semplificati, possibilità di vendere la proprietà degli appartamenti ai privati, così da recuperare risorse, e ingresso nel segmento degli affitti brevi, la cui concorrenza è ormai asfissiante».

Il regolamento nazionale lascia comunque spazio alle Regioni che potranno, quindi, scavare più a fondo e derogare alcuni vincoli imposti dal regolamento nazionale. Ad esempio, attualmente viene specificata la possibilità di spostare la destinazione di una porzione di immobile da uso alberghiero a residenziale, ma non viceversa. Appare, dunque,
esclusa l’ipotesi che un soggetto titolare di un residence possa cambiare la propria struttura complessiva in condhotel attraverso la costruzione di un albergo nelle immediate vicinanze. Ma le Regioni potrebbero, ad esempio, specificare quali e quanti servizi accessori sarebbero inclusi, senza dimenticare che il servizio di ricevimento e portineria deve essere unico per entrambe le strutture.
Una delle peculiarità del condhotel è la possibilità di trasferire gli immobili ad uso residenziale ai privati, mantenendo la gestione degli stessi all’albergatore con al tempo stesso la facoltà di poter locare gli immobili nei periodi di inutilizzo del privato. Nel contratto, occorre precisare le modalità di distribuzione dei ricavi e di attribuzione dei costi, così come la ripartizione delle imposte, come previsto dall’art. 6 del suddetto regolamento.
L’art. 11 dello stesso regolamento, inoltre, lascia spazio alle Regioni per quanto concerne la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, precisando che sono concesse modalità semplificate di varianti urbanistiche per la rimozione del vincolo in caso di interventi edilizi, purché venga rispettato il limite della superficie del quaranta per cento.

Come si è detto, la normativa nazionale sui condhotel ha anche lo scopo di favorire interventi di riqualificazione degli esercizi alberghieri, e a tal proposito anche i condhotel possono usufruire del c.d. «tax credit» nella misura del sessantacinque per cento su una spesa massima di duecentomila euro, previsti per «interventi di ristrutturazione edilizia, abbattimento delle barriere architettoniche, aumento dell’efficienza energetica e acquisto di arredi e mobili da destinare esclusivamente agli immobili oggetto del bonus».

Occorre precisare che, a seguito dell’intervento di riqualificazione, la nuova struttura destinata a condhotel dovrà avere una classificazione minima di tre stelle, o comunque di almeno una stella superiore alla classificazione precedente all’intervento di riqualificazione, a meno che non si tratti di strutture aventi già una classificazione di quattro stelle o superiore, secondo quanto viene stabilito dall’art. 3 co. 1 let. e.
Un’altra precisazione importante riguarda l’art. 5 co. 2 che stabilisce il termine minimo di erogazione dei servizi previsti per le unità abitative ad uso residenziale ad un numero di anni non inferiore a dieci dall’avvio dell’esercizio del condhotel.
Per concludere, ad oggi, il condhotel può essere visto come un ottimo strumento di business per gli albergatori che, trasferendo la proprietà delle unità immobiliari ad uso residenziale ai privati, hanno la possibilità di alleviare i costi complessivi dell’intera struttura e successivamente ottenere una rendita passiva con la locazione breve verso terzi tramite la gestione degli immobili stessi.
Bisogna aggiungere, altresì, che si tratta anche di una buona forma di investimento per il privato che riesce a procurarsi degli introiti interessanti semplicemente lucrando sulla proprietà degli immobili senza preoccuparsi della gestione che rimane a carico dell’albergatore.