Profili civilistici e fiscali del Rent to Buy

Da una prima lettura dell'art. 23 d.l. 133/2014, lo stesso sembrerebbe applicabile solamente ai contratti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali sugli stessi, ma in realtà si tratta più che altro di un contratto tipico nella sua funzione, i cui elementi essenziali non sono di ostacolo alla sua applicazione al “bene” azienda. L'oggetto del contratto non è infatti qualificato come elemento essenziale del rent to buy.

Il rent to buy aziendale, quindi, si configurerebbe come quel contratto con cui si concede in godimento un'azienda, dietro pagamento di un canone che in parte è imputato a futuro prezzo di vendita, con possibilità del conduttore di poter esercitare il diritto di acquistare la proprietà del complesso aziendale entro un termine fissato dalle parti.

Fino a questo momento le operazioni di acquisto graduale della proprietà dell'azienda, sono state poste in essere tramite il collegamento tra un contratto di affitto e un preliminare di vendita unilaterale, ma si ritiene che anche se si decidesse di utilizzare lo schema del rent to buy, la costruzione dell'operazione sarebbe analoga e prevederebbe: una fase di rent di durata triennale, un versamento di una caparra pari al 25% del valore dell'operazione nel momento in cui si stipula il contratto di rent to buy, un versamento di canoni periodici per una quota pari al 25% del valore dell'operazione di cui circa il 70% imputato ad acconto del prezzo di cessione, mentre il restante 50% sarebbe versato dal conduttore nel momento in cui si stipula l'atto di cessione del complesso aziendale. L'unica differenza sarebbe la qualificazione unitaria dell'operazione, mentre oggi si ottiene lo stesso risultato tramite il collegamento di due contratti tipici.

Ipotizzando l'utilizzabilità del contratto di rent to buy per il trasferimento dei complessi aziendali vediamo quali sarebbero le caratteristiche principali dell'operazione in oggetto.

Il contratto dovrebbe essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata per poter essere iscritto nel Registro delle Imprese e nei Registri immobiliari nel caso in cui il complesso aziendale comprenda anche beni immobili.

Nella fase di rent, si applicherebbero le norme previste per l'affitto dell'azienda, che richiamano quelle dell'usufrutto, quindi la stessa dovrebbe essere “[…] esercitata sotto la ditta che la contraddistingue [...]”, e al conduttore sarebbe riconosciuto il potere di godimento che comporta il diritto – dovere di gestire il complesso aziendale, conservandone la capacità produttiva e la destinazione. All'inizio del contratto andrebbe redatto l'inventario, che servirà anche, in caso di retrocessione dell'azienda al proprietario, per regolare le eventuali differenze originate dalla gestione del conduttore. [...]