USUCAPIONE E VENDITA PER POSSESSO - 2 diversi percorsi per la circolazione di immobili posseduti senza intestazione

Con la compravendita si perfeziona un contratto consensuale ad effetti reali, dove si trasferisce la proprietà di una cosa o un altro diritto, verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.), ed insieme si compiono le obbligazioni connesse, tra le quali per il venditore il dover consegnare la cosa oggetto del trasferimento (art. 1476 c.c.), contestualmente o successivamente secondo quanto pattuito nell'accordo.
Sul bene compravenduto, fino alla consegna continua ad esercitare il potere di fatto l'alienante, quindi ci si interroga se il suo ruolo venga ad essere in tale circostanza di possessore oppure in detentore nomine alieno, data l'avvenuta alienazione. 
Secondo la giurisprudenza, esistono sia un c.d. possesso giuridico, che si trasferisce assieme alla proprietà e non necessita della consegna del bene, che un c.d. possesso materiale, riferito allo stato di fatto delle cose, per cui dal loro combinato consegue che salvo diverso accordo fra le parti, il contratto definitivo di compravendita, pur determinando il trasferimento immediato del possesso giuridico, non produce automaticamente il passaggio del possesso di fatto in capo all'acquirente, motivo per cui andrà accertato caso per caso, tenendo conto delle risultanze fattuali e della volontà delle parti, se l'eventuale disponibilità della cosa da parte dell'alienante si svolga con animus rem sibi habendi oppure trovi titolo in una detenzione nomine alieno. 
Potrebbe quindi capitare, a seguito di una compravendita senza la consegna della cosa, che decorso il periodo di tempo previsto dalla Legge a far data dal contratto, il bene venduto possa essere usucapito dal dante causa, se posseduto con animus domini. 
Passando alla compravendita di un bene proveniente da usucapione, nessuna questione sorge quando l'alienante sia munito della sentenza che accerti l'avvenuta usucapione, che peraltro una volta trascritta libera il Notaio dall'obbligo di controllare l'esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza stessa, trattandosi di acquisto a titolo originario, mentre in caso contrario la conseguenza sarà di avere l'acquirente od il Notaio rogante impossibilitati a verificare la sussistenza del titolo d'acquisto, per cui si potrà sostenere l'avvenuta usucapione solamente sulla fiducia nella buona fede del venditore e sulla veridicità e validità di eventuali dichiarazioni di terzi. 
Recente giurisprudenza, ha accettato la possibilità del ricorso alla vendita per possesso, riconoscendoneta la validità sulla base della sola dichiarazione del venditore che affermi di aver usucapito, contrapponendosi ad altra che particolarmente in passato, riferendosi alla necessità di maggior tutela nella certezza della circolazione dei beni e dell'acquirente, ne aveva sostenuto l'invalidità. 
La S.C. in un primo tempo aveva affermato l'invalidità della vendita di un bene proveniente da usucapione non accertata giudizialmente, sostenendo la sua non proponibilità giuridica, qualificando il possesso continuato ed ininterrotto per il tempo previsto dalla Legge esclusivamente come un presupposto prodromico all'eventuale accertamento giudiziale della proprietà, trovando pareri nella maggior parte concordi con tale tesi. 
Successivamente tale posizione si è evoluta, dando origine ad un nuovo orientamento della S.C. che ha escluso l'invalidità della vendita del bene usucapito per il quale non fosse ancora intervenuta la sentenza dichiarativa, aprendo la strada alla vendita per possesso. Per la S.C., resta inammissibile la vendita del mero possesso, mentre può essere trasferito il diritto di proprietà di un bene per il quale sia maturata l'usucapione, ancorché non dichiarata, attraverso la vendita per possesso. Ciò perché, come scritto in sentenza, l'effetto acquisitivo si realizza «ex lege» e non «ope iudicis», e quindi la sentenza di accertamento che non ha natura costitutiva bensì dichiarativa, non è richiesta quale requisito ex lege per realizzare l'acquisto. 
Secondo la S.C. tra i poteri dell'usucapente, rientra quello di compiere atti di disposizione del bene, a prescindere dall'accertamento giudiziale del suo acquisto; e d'altra parte, già nella relazione al Re del Codice Civile, si escludeva che colui che avesse acquistato per usucapione dovesse essere costretto, per avere la piena disponibilità di fatto del suo diritto, a provare l'accertamento giurisdizionale dell'acquisto.