USUCAPIONE E VENDITA PER POSSESSO - 2 diversi percorsi per la circolazione di immobili posseduti senza intestazione

INTRODUZIONE
Nella pratica dei trasferimenti immobiliari, non è raro imbattersi in situazioni ove allo 
stato di fatto presentato dal dante causa si contrapponga  uno stato di diritto non 
perfettamente allineato, tale da generare  scarsa   chiarezza in merito al possesso ed alla 
proprietà od altro diritto reale  sull’intero  bene od una parte di esso.
Può accadere  che un soggetto  abbia una presunzione  proprietaria derivante da un 
possesso protrattosi  per  molto tempo , oppure che  eserciti su un bene più o meno 
consciamente  la sola  detenzione e non il possesso,  od anche  che che vi siano  beni 
posseduti o detenuti da un soggetto non proprietario e risulti  impossibile risalire al 
proprietario originario  per carenza di dati reperibili dalla storia del bene anche 
attraverso l’indagine presso i  pubblici registri immobiliari e gli archivi storico, 
urbanistico e catastale.
Queste situazioni  che non sono infrequenti e possono riguardare terreni, fabbricati, 
porzione degli stessi (si pensi ad esempio ai casi nei quali il costruttore abbia costruito e 
venduto immobili regolarmente censiti , dimenticando pero’ di effettuare detta 
operazione per determinate  pertinenze  quali cantine, soffitte ecc.) negli anni passati 
venivano  sottovalutate da  molti   addetti ai lavori, anche in virtù di una legislazione 
poco stringente in tema di conformità urbanistica e catastale per la circolazione dei beni 
immobili , per cui si ovviava al problema inserendo nei contratti di trasferimento alla 
descrizione del bene la voce “accessori ed altro” utile a ricomprendere  tutto il 
complesso del bene  (quindi anche  quanto non espressamente individuato) , lasciando 
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in eredità ai posteri ogni chiarimento nel merito e  senza porre  adeguato rimedio a 
situazioni  di fatto non corrispondenti a quella di diritto.
Il progressivo percorso verso atti di compravendita sempre piu’ precisi e dettagliati, che 
ha avuto il suo apice  nel D.Lgs. 78/2010 che ha imposto  la verifica della conformità 
catastale dei fabbricati prima del rogito, ha finalmente posto l’attenzione sulla necessità 
di avere atti di compravendita quanto mai esaustivi e precisi, rappresentanti la perfetta 
fotografia dello stato di fatto e di diritto dei beni.
La verifica notarile,  prima della stipula degli atti di compravendita immobiliare o di 
altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi , in combinato 
con la Due Diligence  eseguita da Professionisti abilitati nelle specifiche materie 
tecnico-legali, ha lo scopo sia di appurare con certezza la legittimità tecnico-giuridica 
dell’immobile  secondo le vigenti normative  urbanistiche e catastali, che  la corretta 
intestazione  al  legittimo proprietario (o titolare del diritto reale),  il quale dovrà  tra 
l’altro al rogito  dichiarare sotto la propria  responsabilità civile e penale,  che i dati 
catastali (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) e le relative planimetrie 
corrispondano allo stato di fatto dell’immobile, a pena di nullità.
Non sono rare  situazioni nelle quali si debba  intervenire per correggere questi difetti , 
a seguito della minor precisione che in passato veniva richiesta per effettuare le 
compravendite. Si pensi  all’ ipotesi in cui il precedente passaggio di proprietà  non sia 
stato correttamente volturato , od anche a tutti quei casi nei quali il proprietario abbia 
sempre utilizzato nel tempo determinate pertinenze ritenendole proprie (soffitte, cantine, 
ripostigli, ecc.) , scoprendo successivamente  la mancanza a suo nome degli idonei titoli 
di proprietà.
La soluzione a tali problematiche  è ancora lontana  dall’aver trovato una regola 
condivisa a livello nazionale da parte di tutte le istituzioni  coinvolte, per cui  puo’ 
accadere  che  ad uno  stesso problema vengano proposte ipotesi  diverse   sulla 
soluzione  da adottare secondo l’orientamento  del Notaio, del Tecnico, del competente 
Ufficio del Catasto , generandosi con  ciò nel mercato un diffuso senso di diffidenza.
Questo lavoro, che partendo dall’analisi del diritto di  proprietà e delle situazioni 
possessorie approfondisce i temi dell’usucapione e della vendita per possesso nei quali 
va ricercata la soluzione  per la circolazione degli immobili posseduti senza 
intestazione, intende essere utile al fine di   proporre con semplicità e chiarezza  quel 
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percorso da compiere  nell’interesse di tutte le parti coinvolte, per poter dare una lineare 
circolazione  a quei beni privi di   una corretta intestazione , sempre nell’attesa che una 
risposta uniforme e definitiva venga data dalla nostra legislazione nella normale e 
continua evoluzione del Diritto, nel rispetto delle aspettative di tutti gli operatori e del 
mercato. 
 
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PROPRIETÀ, POSSESSO, DETENZIONE
 LA PROPRIETÀ
Il  libro terzo del nostro codice civile, che sappiamo esser  composto da sei libri , è 
titolato “della proprietà” (artt. 810-1172 c.c.).
La  nostra Costituzione, all'art. 42
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, esplicita  e garantisce , assieme alla proprietà 
pubblica, la proprietà privata, riconoscendone in modo solenne  la “funzione sociale”.
Siamo quindi di fronte ad un diritto basilare,  decisivo  nel nostro ordinamento 
civilistico; il diritto di disporre  pienamente di una cosa propria. 
L'art. 832 del c.c. afferma che “il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle 
cose in modo pieno, fatti salvi i soli limiti imposti dall'ordinamento”.  Da ciò ricaviamo 
l’esistenza di  due diritti combinati, che sono:
a) Il diritto di godere, ossia di decidere la modalità di utilizzo della cosa nell’ambito 
della destinazione assegnata dal legislatore , a seconda dello «statuto» assegnato al bene 
(si pensi, ad esempio, al diverso regime che caratterizza un’area edificabile o un fondo 
agricolo): si tratta della cd. «utilità diretta». 
Si tenga ben presente, che anche il non uso, per comune riconoscimento,  può  essere 
considerato un legittimo modo di godimento del proprietario. 
In senso dinamico, il diritto di godere può intendersi come il diritto sui frutti del bene, 
che già nascono nella sfera del proprietario;
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b) il potere di disporre della cosa, che si concretizza nel potere del proprietario di 
compiere su di essa  atti giuridici di disposizione , quali ad esempio  alienarla o 
costituirvi   diritti reali limitati a favore di altri ; si tratta della cd. «utilità di scambio»
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.
1  Cost. Art. 42:” La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad  enti o a 
privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla Legge, che ne determina i modi di acquisto, di 
godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile  a tutti”.
2  Cit.: Trabucchi
3 Trabucchi: “Il diritto di proprietà  non è  una somma di diritti distinti tra di loro e isolatamente 
considerati; grazie al suo carattere di pienezza , il diritto di proprietà è sintesi di facoltà, che vengono in 
rilievo quando sono oggetto di contestazione ,trovando comunque il loro fondamento questo diritto”. 
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Il diritto di proprietà ha  dei caratteri, che sono :
a) Pienezza: la proprietà è un diritto che consente al suo titolare ogni utilizzo del bene, 
purché sia lecito, e che si esplica principalmente nel potere di godimento e di 
disposizione; è questa una caratteristica che distingue  il diritto di proprietà dagli altri 
diritti reali di godimento, che  non danno al titolare  le facoltà proprie del proprietario 
ma hanno dei precisi limiti.
b) Esclusività: il rapporto che si instaura tra proprietario e bene è esclusivo, quindi 
nessuno potrà interferirvi .  Il diritto di proprietà è unico , per cui sullo stesso bene non 
possono esserci più diritti di proprietà, anche se tale diritto può essere frazionato al suo 
interno   dando vita, in tal caso,  ad una comproprietà.
c) Elasticità: le facoltà del proprietario possono essere limitate dall’ esistenza di altri 
diritti, come l'usufrutto, sullo stesso bene. In questi casi, però, il diritto rimane 
comunque integro , tornando  nella sua pienezza alla cessazione del diritto che lo limita.
d) Autonomia e indipendenza: a differenza degli altri diritti reali, il diritto di proprietà 
può esistere da solo, senza dipendere da altri diritti di maggiore ampiezza.
e) Perpetuità: la proprietà di norma non ha limite nel tempo  ,  anche se  un'eccezione  a 
questo principio può essere costituita dall'art. 953 c. c.  in relazione alla scadenza del 
termine del diritto di superficie,  tanto che  in Dottrina vi è un dibattito  aperto fra le tesi 
di Gazzoni, Trabucchi e Barbero, che sono favorevoli ad identificare una proprietà 
temporanea, e De Martino che si oppone a questa tesi.
f) Imprescrittibilità: la proprietà non si puo’ perdere per il non uso, ma soltanto per 
usucapione laddove ve ne siano i requisiti.
  I modi d’acquisto 
L’acquisto  della  proprietà  appartiene alla sfera dei fatti giuridici, e trova  disciplina nel 
c. c.  all’art. 922 , che ne elenca le varie modalità.  
E’ l’art. 42 co. 2 della Costituzione, che dispone il rimando  alla Legge, e quindi al 
codice civile per la determinazione dei modi d’acquisto, allo scopo di assicurarne la 
funzione sociale e di renderla accessibile  a chiunque.
Analizziamo quindi  queste modalità , che si distinguono  nell’acquisto a titolo 
originario ed in quello a   titolo derivativo.
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La distinzione fra acquisto a titolo originario o derivativo, che non viene esplicitata 
nell’art 922 c.c., ha una importante rilevanza giuridica  perché nei modi di acquisto a 
titolo derivativo si verifica una successione nel diritto che viene  trasmesso da un 
soggetto ad un altro, attraverso  la stipula di un contratto o per successione  sulla base di 
un valido titolo in capo al dante causa,  mentre in quelli a titolo originario si diviene (o è 
come se si divenisse) proprietario per la prima volta di  un bene  mai stato in  proprietà 
di alcuno, oppure che sia stato abbandonato dal proprietario. 
L’acquisto a titolo originario  può avvenire attraverso una serie di modalità tipizzate nel 
nostro codice, quali  l’occupazione , l’invenzione, l’accessione , l’unione e 
commistione, la specificazione, l’usucapione e l’acquisto in buona fede dei beni mobili, 
mentre  per l’acquisto a titolo derivativo, le modalità tipizzate nel nostro codice sono  la 
compravendita, la permuta, la donazione, i trasferimento coattivi (espropriazione), la 
successione  a titolo di eredità o il legato.
L’acquisto a titolo derivativo è sottoposto a queste regole:
a) Nessuno può trasferire agli altri maggiori diritti di quanti egli stesso abbia ( nemo 
plus iuris transferre potest quam ipse habet), l’avente causa acquista il diritto se il dante 
causa ne era il titolare ed infine l’acquisto è gravato dai diritti reali parziali 
eventualmente esistenti sulla cosa.
b) La risoluzione o la dichiarazione di nullità che dovesse colpire  l’acquisto del dante 
causa,  si ripercuoterebbe sul patrimonio dell’avente causa, facendo venire meno il suo 
acquisto (resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis).
Al contrario, con l’acquisto a  titolo originario, si estinguono sia  il diritto del 
precedente proprietario che  i diritti reali e le garanzie reali esistenti sul bene.
Esaminiamo adesso le varie modalità di acquisto a titolo originario:
a) occupazione  (art. 923 e ss. c.c. ), che si ha quando una cosa non sia mai stata di 
proprietà di    alcuno  o sia stata abbandonata dal suo proprietario con l’intenzione di 
rinunciare alla  proprietà. Il campo di applicazione dell’occupazione  è  limitato alle 
cose mobili.                                                              
b) Invenzione (art. 927 e ss. c. c. ), che riguarda  i beni mobili smarriti;  chi trova una 
cosa smarrita, deve  restituirla al proprietario , oppure se non conosciuto deve 
consegnarla  al Sindaco del luogo in cui l’ha trovata, il quale a sua volta dovrà dare 
pubblicità all’avvenuto  ritrovamento come previsto  all’art. 928 c.c.. 
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