Locazione e servizi ricettivi in ambito turistico

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PARAGRAFO II 
I servizi non imprenditoriali offerti tramite la locazione turistica 
 
2.1 La casa vacanza e l’affittacamere 
 
La disciplina riguardante i contratti di case vacanza e di affittacamere risultano 
particolarmente articolate, ed è necessario effettuare diverse distinzioni in base alla 
modalità in cui vengono svolte entrambe le attività. Occorre precisare che tali tipologie di 
attività si rifanno a normative differenti a seconda se vengono svolte in forma 
imprenditoriale o non imprenditoriale. Inoltre, una differenza sostanziale si individua 
anche nei confronti della locazione turistica tradizionale; infatti, bisogna partire dal 
presupposto che sia la casa vacanza che l’affittacamere comprendono le somministrazioni 
d’uso, ossia luce, acqua ed eventuale riscaldamento, e la somministrazione dei servizi 
domestici, vale a dire la biancheria, il riassetto dei locali e la ricezione della 
corrispondenza. Tali somministrazioni prendono il nome di «prestazioni imprescindibili»
49
 
che, invece, non sono compresi nella locazione turistica tradizionale in quanto «la persona 
del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i 
contraenti si esaurisce nella conclusione del rapporto giuridico»
50
. 
Come si è detto, a seconda del carattere imprenditoriale o meno dell’attività, le 
normative da applicare sono differenti. In prima analisi, è necessario capire cosa 
differenzia un’attività imprenditoriale da una non imprenditoriale. L’art. 2082 c.c. 
definisce imprenditore «chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata 
al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi». Dalla definizione, è possibile 
dedurre che un’attività economica organizzata in maniera professionale venga svolta in 
forma stabile e abituale. Ciò non è vero per quanto concerne le attività non imprenditoriali, 
in quanto caratterizzate dall’occasionalità e dalla mancanza di un’organizzazione stabile 
adibita allo svolgimento delle attività in maniera professionale.  
La normativa di riferimento che disciplina le case vacanze e l’affittacamere è di tipo 
regionale, in particolare nel territorio siciliano la legge regionale n. 27 del 6 aprile 1996. È 
                                                           
49
 Così le definiscono F. LAZZARO e R. PREDEN in Le locazioni ad uso non abitativo, Milano, 2010, p. 85 
50
 LAZZARO e PREDEN, u.o.c., cit., p. 85
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importante precisare che tale normativa trova la sua applicazione soltanto in caso di attività 
svolta in forma imprenditoriale
51
.  
Per quanto concerne l’attività svolta in forma non imprenditoriale, essendo svolta in 
forma occasionale e non professionale, non viene richiesta l’apertura della Partita IVA. A 
tal proposito, la normativa da applicare è quella riportata dal codice civile e dalla legge n. 
431 del 1998 per quanto concerne la forma del contratto che deve essere redatto in forma 
scritta a pena di nullità. La registrazione del contratto è obbligatoria in caso di durata 
superiore ai trenta giorni, così come il pagamento dell’imposta di registro.  
I redditi derivanti dallo svolgimento dell’attività in forma non imprenditoriale sono 
soggetti alla tassazione IRPEF nelle aliquote previste, o in alternativa è previsto il regime 
della cedolare secca con aliquota del 21%. 
Per quanto le attività di case vacanza e affittacamere presentino delle caratteristiche 
similari, tra cui la somministrazione dei servizi imprescindibili, occorre tenere presente 
alcune diversità. A differenza delle diverse tipologie di contratti ricettivi, tra cui il contratto 
d’albergo e di residence, l’affittacamere si contraddistingue per la natura dell’attività svolta 
che è quasi sempre non imprenditoriale, in mancanza di un’organizzazione professionale 
adibita
52
. A questa caratteristica si affianca il veloce ricambio degli ospiti che usufruiscono 
del servizio solitamente limitato a pochi giorni e quindi trattasi di «soggiorno precario, 
itinerante e mai stabile nel tempo»
53
. In ogni caso, è giusto ricordare che l’art. 3 comma 10 
della legge regionale n. 27 del 6 aprile 1996 specifica che l’attività di affittacamere può 
essere svolta se le strutture sono composte «da non più di sei camere ubicate in non più di 
due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio ed, 
eventualmente, servizi complementari». La norma pone, quindi, delle limitazioni 
strutturali, ma lascia spazio anche all’implementazione dei c.d. servizi complementari 
nell’offerta. Non si esclude che il proprietario possa offrire alle persone alloggiate anche 
cibi e bevande, seppur non specificato espressamente e in questo caso ci si affida sempre 
alle disposizioni contenute nelle varie leggi regionali
54
.  
 
 
                                                           
51
 Artt. 10-11 della legge regionale n. 27 del 6 Aprile 1996, Norme per il turismo. In particolare nell’art. 11 
viene stabilito che «sono case ed appartamenti per le vacanze gli immobili arredati gestiti in forma 
imprenditoriale per l’affitto dei turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, 
con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi» 
52
 Per approfondimenti, consultare la rassegna di E. MAGINI e S. ZERAUSCHEK, Locazioni stagionali, 
contratti di residence e affittacamere, in Immobili & Proprietà, 2010. 
53
 Così viene definito da MAGINI e ZERAUSCHEK, u.o.c., cit., p. 502. 
54
 Un esempio, a tal proposito, è la legge n. 42/2000 della Regione Toscana che all’art. 55 comma 2 stabilisce 
che «gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande»
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2.2 La sublocazione turistica 
 
Un’altra forma di locazione che negli ultimi anni si è particolarmente diffusa è la 
sublocazione in ambito turistico. L’argomento della sublocazione, infatti, viene 
disciplinato sia dalle disposizioni sulle locazioni in generale contenute nel codice civile, sia 
dalle norme contenute nella legge n. 392 del 1978
55
. 
La sublocazione turistica viene disciplinata dalle norme contenute negli artt. 1594-
1595 c.c. in quanto, come si è detto, la locazione per finalità turistiche viene disciplinata 
dalla normativa civilistica. La sublocazione che trova applicazione nella legge n. 392 del 
1978 riguarda sia gli immobili ad uso non abitativo, in particolare l’art. 36 dove si parla di 
sublocazione dell’azienda, sia gli immobili ad uso abitativo all’art. 2 in quanto non 
abrogato dalla successiva legge n. 432 del 1998. 
L’art. 1594 c.c. stabilisce che «il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di 
sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore». 
La norma precisa che le parti possono prevedere un patto all’interno del contratto che 
esclude la facoltà di sublocare per il conduttore che, qualora dovesse decidere di farlo, 
risulterebbe inadempiente con tanto di risoluzione contrattuale
56
.  
Nella sublocazione, a differenza della cessione del contratto in cui il rapporto si 
scioglie per lasciare spazio ad un nuovo contratto di locazione, si viene a creare un nuovo 
rapporto contrattuale che rimane comunque legato al rapporto tra le due parti iniziali, il 
quale significa che «le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa 
maniera anche gli obblighi del sublocatore e, per converso, il subconduttore ha le stesse 
facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto 
in sublocazione e di esigere la riparazione dei difetti e dei vizi, anche sopravvenuti, di tale 
bene»
57
. Da tale disposizione, si deduce che sia i diritti che gli obblighi delle parti si 
riflettono allo stesso modo al conduttore e al subconduttore ed è giustificata «dal fatto che 
la locazione non è contratto intuitu personae, talché di norma è indifferente per il locatore 
se il conduttore goda direttamente il bene ovvero ne ceda il godimento, in tutto o in parte, a 
terzi»
58
. 
Con l’inserimento della figura del subconduttore nel duplice rapporto locatizio, 
occorre rilevare quale sia e come si sviluppa il rapporto tra il locatore e il subconduttore 
                                                           
55
 L’art 2. della legge 392 del 1978 disciplina la sublocazione risulta ancora valido in quanto non abrogato 
dalla successiva legge n. 432 del 1998. 
56
 Cass. n. 1757/1970 
57
 Cass. n. 10742/2002. Riportato anche da S. FARINA, E. FERRARI, D. GAUDIO e R. REDIVO in 
Trattato pratico delle locazioni immobiliari, Padova, 2006, p. 120. 
58
 FARINA, FERRARI, GAUDIO e REDIVO in u.o.c., cit., p. 119.
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stesso. A tal proposito, interviene l’art. 1595 c.c. il quale chiarisce, al comma 1, che «il 
locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il 
subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al 
momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre 
obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione». Il locatore può rifarsi, quindi, 
direttamente sul subconduttore, per quanto sia legato nel rapporto principale con il 
sublocatore qualora, chiaramente, sia il subconduttore a risultare inadempiente. Oltretutto, 
l’azione diretta del locatore è attuabile anche in caso di danni causati dal subconduttore 
nell’immobile, considerando che tale diritto è esercitabile dal sublocatore nei confronti del 
subconduttore
59
.  
Con la stipula di un contratto di sublocazione che si va ad affiancare al contratto di 
locazione, le parti hanno quindi una certa autonomia riguardo la fissazione del canone, la 
durata e le obbligazioni incluse, essendo la sublocazione un contratto derivato dal contratto 
principale.  
Per quanto concerne il canone, questo viene liberamente concordato da sublocatore e 
subconduttore e può chiaramente essere diverso rispetto a quello stabilito tra locatore e 
conduttore. Anzi, lo scopo principale della sublocazione turistica è proprio quello di 
lucrare sul margine che il sublocatore consegue offrendo il godimento dell’immobile ad un 
canone più alto al subconduttore rispetto al canone che egli andrebbe a versare al locatore. 
Molto spesso, nella prassi commerciale ormai sempre più diffusa, il canone stabilito dal 
sublocatore è comprensivo anche degli oneri di intermediazione spettanti ai famosi 
intermediari online che mettono in contatto domanda e offerta in cambio di una 
commissione
60
. Tra l’altro, tali intermediari fungono da «sostituti d’imposta e sono 
obbligati a trattenere la ritenuta del 21% al momento del pagamento e di riversarla poi allo 
Stato italiano»
61
. 
Anche la durata può essere concordata dalle parti, purché non superi quella stabilita 
dal contratto di locazione principale. 
Il contratto di sublocazione, essendo un contratto derivato da quello principale, 
subisce tutti effetti dello stesso, ossia nullità o risoluzione, così come le conseguenze che si 
ripercuotono sulle parti.  
                                                           
59
 Cass. n. 4322/1977 
60
 Tra i più famosi intermediari online possiamo citare piattaforme come Airbnb, Booking ecc. 
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 Per approfondimenti si rimanda all’articolo in questione, https://www.theitaliantimes.it/economia/affittare-
casa-vacanze-turisti_090619/. Da precisare che l’articolo tratta l’argomento delle case vacanza, ma 
l’intermediario funge comunque da sostituto d’imposta a prescindere dal tipo di contratto stipulato dalle parti.