Indici edonici nel mercato real estate: il caso di Torino

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qualita` della popolazione di beni che si analizza. In conseguenza di tale
cambiamento, per non ottenere indici distorti, occorre stimare il contributo
dato dalla variazione nella qualita` separatamente dalla variazione dei prezzi.
Il celebre rapporto della Commissione Boskin ha evidenziato come scarsa at-
tenzione a questo problema possa rappresentare errori nella stima del CPI
dell’ordine del punto percentuale in ogni periodo [Boskin et al., 1998]. Una
percentuale rilevante della ricchezza nazionale e` rappresentata dal settore
immobiliare e la dinamica dei prezzi delle abitazioni incide in maniera signi-
ficativa sulle decisioni di investimento, sugli asset finanziari [Sutton, 2002]
e in ultima analisi sulla tendenze inflazionistiche e sulla mobilita` lavora-
tiva [Cannari et al., 2006]. Nonostante questa necessita` di informazione sia
notevolmente sentita, rileviamo con stupore l’assenza nel panorama italiano
di indici ufficiali relativi al mercato immobiliare.
1.2 Indici edonici
Nella determinazione abituale degli indici di prezzo le rilevazioni puntua-
li di un certo paniere di riferimento vengono utilizzate per calcolare degli
indici di prezzo elementari da pesare sulla rilevanza nel mercato e succes-
sivamente da aggregare per ottenerne indici utilizzabili [Brachinger, 1999].
Uno dei metodi utilizzati per produrre indici elementari aggiustati per la
qualita` e` quello edonico. L’idea sottostante all’approccio e` quella di in-
dividuare la qualita` di un prodotto o, in altre parole, il suo “potenziale
contributo... al benessere e alla felicita` dei suoi compratori e alla comu-
nita`” [Court, 1939] tramite un vettore di caratteristiche. Una equazione di
regressione stimata mette in relazione il prezzo dei prodotti con il vettore.
Una volta stabilita la relazione tra i prezzi e le caratteristiche, il prezzo di
ogni bene similare puo` essere stimato introducendo le sue caratteristiche
nella funzione di regressione edonica. In questo modo i prezzi non osservati
in un certo periodo, ad esempio perche` quel dato prodotto scompare dal
mercato, possono essere imputati nel periodo considerato. Indici elemen-
tari edonici dove l’aggiustamento per la qualita` viene effettuato basandosi
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sull’approccio edonico vengono abitualmente utilizzati nella pratica delle
agenzie statistiche [ILO et. al., 2004; Triplett, 2004; Brachinger et. al.,
1999]. Le prime applicazioni datano fin dagli anni venti del secolo scorso
ma l’interesse si e` rapidamente sviluppato. Una completa rivista della let-
teratura disponibile e` reperibile in Triplett [2004]. Alternativamente indici
elementari possono essere calcolati direttamente stimando la funzione di re-
gressione edonica, avuto cura di inserire nel modello una variabile binaria per
il periodo temporale analizzato. Una rapida rassegna degli indici disponibili
a livello internazionale ha messo in evidenza una carenza del panorama ital-
iano; si e` infatti verificato che non risultano in letteratura studi sul territorio
italiano, nonostante l’elevato numero di fautori che il metodo vanta anche in
Italia. Ci si propone, quindi, di verificare come i dati a disposizione possano
rispondere al modello econometrico, in modo che l’indice prodotto risulti
fondato su una metodologia riconosciuta a livello internazionale. Riteniamo
fondanti i seguenti elementi:
[a] il metodo utilizzato e la specificazione del modello sono esplicitamente
dichiarati, tale garanzia di riproducibilita` risulta un punto di forza
rispetto a gran parte dell’informazione disponibile ad oggi sul mercato
immobiliare italiano.
[b] la flessibile e completa capacita` di estensione del modello determina la
conseguente possiblita` di produzione di indici con copertura sull’intero
territorio nazionale.
[c] i dati utilizzati sono dati ufficiali (Agenzia del Territorio) e si potra`
quindi testare la produzione dell’indice a livello nazionale con costi
decisamente ridotti.
Le critiche ai metodi edonici sono senz’altro notevoli [Shultze and Machie,
2002] tuttavia l’approccio e` stato spesso visto come “the most inellectually
satisfying of the various quality-adjustment methods because it appeals to an
underlying economic structure rather than opportunistic proxies” [Hulten,
2003, p.9].
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1.3 Struttura della tesi
Il presente lavoro si struttura in tre parti.
[a] Nella Parte I vengono analizzate le varie possibilita` che esistono teori-
camente per produrre indici immobiliari, analizzando il metodo del
valor medio, quello delle vendite ripetute e chiaramente nel dettaglio
il metodo edonico. Si sono descritte le tecniche di stima che ven-
gono utilizzate per ottenere risultati non distorti dalla regressione
ponendo l’attenzione sulla scelta delle variabili, sull’interpretazione
dei coefficienti. Uno spazio particolare si e` ritenuto di dedicare alla
questione della multicollinearita`, fenomeno generalmente frequente nel
caso di utilizzo del metodo con variabili dummies e alla scelta della
forma funzionale tema ritenuto cruciale da buona parte della letter-
atura [Triplett, 2004]. Nello stesso capitolo si descrivono i principali
metodi edonici: time dummy e charateristic price mettendo l’evidenza
sui punti di debolezza degli approcci e sulle tecniche messe a punto
per implementarli. Di seguito viene presentata una rapida rassegna
degli indici disponibili a livello internazionale mettendo in evidenza
da un lato una carenza del panorama italiano e dall’altro una note-
vole attenzione per la regressione edonica. Si e` deciso di racchiudere
in un’apposita sezione, per non appesantire la lettura del testo, una
serie di informazioni di dettaglio relative alla definizione formale degli
indici.
[b] La Parte II e` interamente dedicata alla descrizione del mercato im-
mobiliare torinese con un inquadramento provinciale e regionale. Gli
strumenti che si e` scelto di adottare nella descrizione sono quelli messi
a punto dall’Agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobi-
liare (di seguito OMI), peraltro presi a standard nelle analisi di mercato
disponibili in letteratura. Da ultimo si e` analizzato per Torino e co-
muni della cintura il rapporto tra i valori di mercato rilevati nell’OMI
e i valori delle rendite catastali, evidenziando il notevole scostamento
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oggi presente.
[c] Infine nella Parte terza si e` provveduto ad applicare i metodi teorici de-
scritti alla citta` di Torino. I dati di prezzo elementari sono stati ricavati
da un’estrazione del data-set delle schede di rilevazione dell’OMI. Dai
dati disaggregati per semestre di rilevazione si e` ricavato un vettore di
caratteristiche compatibile con quanto riportato in letteratura e sti-
mando i coefficienti della regressione si sono ricavati i valori dell’indice
immobiliare per la citta` di Torino. I risultati ottenuti, sebbene siano
frutto di uno studio introduttivo, appaiono validi avuto riguardo sia
alla significativita` dei coefficienti sia ai valori dell’indice stesso. Si
e` cos`ı verificato che per il capoluogo sabaudo nel quadriennio preso
in esame la variazione percentuale dell’IPC risulta di circa il 40 % e
la corsa dell’ indice sembra non volersi fermare nemmeno nel primo
semestre 2007. Da ultimo si e` testato un primo tentativo di scale up
del modello ai dati della provincia di Torino, estensione che mette in
evidenza la relativa facilta` con cui la metodologia edonica potra` venire
applicata per la produzione di un Indice di Prezzo delle Case per tutto
il territorio nazionale.
Chapter 2
La stima dell’intangibile
La presenza di fallimenti del mercato, in particolare beni pubblici ed ester-
nalita` ed il conseguente intervento pubblico, hanno spinto la teoria econom-
ica ad individuare una serie di metodologie in grado, in assenza di prezzi di
mercato, di misurare il beneficio che i consumatori ricevono dal consumo di
un bene o servizio. La soluzione di mercato mette, come abbiamo detto, al
centro delle sue attenzioni le preferenze individuali [Santagata, 1992]. Va
fatto rilevare che, quando mancano prezzi di mercato, quello che viene val-
utato sono le preferenze individuali in termini monetari, i sostenitori di tali
tecniche affermano che le valutazioni in termini monetari possono meglio
convincere i policy-maker [Pearce et al., 1996]. Secondo una classificazione
adottata in letteratura [Turner et al., 1994] gli approcci sono distinti in due
categorie a seconda che richiedano o meno la stima di una funzione di do-
manda. Tra i metodi che non richiedono la stima di una funzione di domanda
richiamiamo per l’importanza nel settore immobiliare il metodo del costo di
sostituzione basato sul costo di ripristino del bene a nuovo. Tra metodi
diretti vale la pena di ricordare il metodo della Valutazione Contingente, il
metodo del Costo di Viaggio e l’approccio edonico.
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2.0.1 La Valutazione Contingente
Il metodo e` basato sulla domanda agli individui di quanto siano disposti a
pagare (in inglese Willing to Pay, WTP) per la salvaguardia di un bene o
quanto siano disposti ad accettare (in inglese Willing to Accept, WTA) per
sopportare un male [Santagata,1992; Colombino et al., 1995; Berger et al.,
2002]. I primi studi risalgono a Davies [1964] e Randall et al. [1974] ma ad
oggi il metodo risulta applicato in maniera sistematica nella stima dei costi
e dei benefici collegati a politiche di miglioramento della qualita` ambientale
[Carson et al., 1994, Colombino et al., 1995]. Il gruppo di lavoro costituito a
seguito del disastro petrolifero della Exxon Valdez sulle coste dell’Alaska ha
formalizzato le principali raccomandazioni sull’uso della Valutazione Con-
tingente 1 [Arrow et al., 1993; NOAA, 1993]. Un’accurata rassegna delle
principali applicazioni nel settore culturale e` invece reperibile in Santagata
et Signorello [2000].
Il metodo utilizza indagini dirette su un campione rappresentativo della
popolazione da studiare; le preferenze individuali vengono determinate in
un contesto di scelta ipotetico. Tale elemento risulta controverso in quanto
parte della letteratura non ritiene attendibili valutazioni non ottenute sulla
base di comportamenti reali [Bravi et al., 2000]. Il metodo viene implemen-
tato sottoponendo direttamente al soggetto dei questionari oppure utiliz-
zando tecniche sperimentali.
Il principale vantaggio di tale metodo e` costituito dalla sua flessibilita` nei
casi in cui non siano disponibili informazioni sui costi di viaggio o sui prezzi
delle abitazioni, evento che rende inutilizzabili gli altri metodi. L’aspetto
di debolezza del metodo e` connesso al free riding2 ovvero alla tendenza a
non rivelare le effettive preferenze personali portando quindi a una possibile
sottovalutazione della WTP. Non interessa in questo lavoro analizzare nel
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le preferenze individuali sono contingent upon, dipendono dalle circostanze; da qui il
nome della tecnica.
2da free-ride, corsa gratis, tipicamente si riferisce al caso di un cittadino che usa
l’autobus, ma non paga il biglietto, contando sul fatto che il costo del trasporto venga
pagato dagli altri cittadini [Varian, 1993].
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dettaglio ciascuna metodologia applicativa e delinearne validita` e limiti. A
titolo esemplificativo si riportano tre approcci seguiti in letteratura:
[a] open ended: richiesta della disponibilita` massima a pagare un bene
(o disponibilita` minima ad accettare una compensazione per la sua
assenza) senza alcun suggerimento (presenta problemi estimativi da
parte dell’interessato privo di riferimenti)
[b] closet ended in forma binaria: la domanda assume questa forma: con-
siderando la descrizione della variazione esposta nello scenario prece-
dente, sarebbe disposto a pagare/accettare una cifra pari a ...; in genere
i valori proposti devono variare fra gli intervistati secondo regole cam-
pionarie
[c] open ended guidate: la scelta dell’intervistato viene limitata ad una
payment card (una cartella contenete una serie di somme) con fasce
decrescenti di importi monetari.
Le principali criticita` risultano quindi le seguenti:
[a] la stima e` distorta se l’intervistato risponde in maniera non sincera o
strategica [Mazzanti, 2003];
[b] anche in assenza di comportamenti strategici resta il problema della
complessita` della scelta o della mancanza di comprensione del prob-
lema in esame da parte dell’intervistato;
[c] esiste la possibilita` di non sufficiente impegno degli intervistati. Tale el-
emento, comune a buona parte della ricerca sociale, spinge a dichiarare
esplicitamente gli obiettivi dell’indagine.
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2.0.2 Il metodo del Costo di Viaggio
La finalita` di questo metodo consiste nel rivelare attraverso questionari o
interviste le preferenze individuali tramite l’analisi dei costi sostenuti per
visitare luoghi turistici o di interesse ambientale. Il metodo ideato inizial-
mente da Hotelling [1930] per la valutazione dei parchi naturali si basa
sull’assunzione che la variazione della domanda al variare delle spese di
trasporto sia una proxy della rendita del consumatore. In sostanza a partire
dai costi sostenuti per la visita del sito e del numero di visite dichiarate
si stima una curva di domanda. Operativamente l’indagine si basa sulla
predisposizione di un questionario e di un’intervista a un campione rapp-
resentativo di visitatori sul luogo oggetto dell’indagine. Le domande sono
formulate in modo da ottenere informazioni in grado di controllare sulle dif-
ferenze di reddito, livello educativo e capitale sociale nel campione. I costi
sostenuti dall’utente per fruire di un determinato bene o servizio rappre-
sentano quindi una dichiarazione indiretta della sua disponibilita` a pagare.
L’utente potrebbe anche attribuire alla fruizione del bene o del servizio un
valore molto superiore rispetto a quanto ha effettivamente pagato per il
viaggio, ma sicuramente egli lo ha valutato almeno tanto quanto ha effetti-
vamente speso.
Tuttavia poiche` il vero valore della fruizione del bene e` rappresentato per
l’utente dalla disponibilita` complessiva a pagare. L’idea originaria consiste
nel definire una serie di aree spaziali concentriche alle risorse oggetto di
valutazione. Utilizzando poi come riferimento il costo di viaggio massimo,
sostenuto dagli abitanti delle zone piu` lontane, e` possibile calcolare il surplus
del consumatore per ogni utente proveniente da ciascuna zona [Hotelling,
1930].
Mentre il metodo della Valutazione Contingente determina la disponibilita` a
pagare attraverso una domanda esplicita all’utente tramite un questionario
(considera ignota la curva della domanda), il metodo del costo viaggio cal-
cola il valore del bene all’interno di un sistema di prezzi di mercato, ovvero a
partire dai costi sostenuti per il viaggio. In sintesi la valutazione contingente
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ignorando la curva di domanda stima il valore in uno scenario simulato men-
tre il metodo del costo viaggio effettua la stima della curva della domanda
a partire dal valore minimo che sicuramente essa possiede. Le principali
critiche imputate al metodo del Costo di Viaggio sono le seguenti:
[a] la stima e` distorta se nell’analisi non si considera il costo opportunita` del
tempo. Tale distorsione, seppure attenuata, permane anche se viene
imputato tra i costi un costo medio orario per il tempo [Candela and
Scorcu, 2004].
[b] l’assunzione di additivita` che sta alla base del computo dei costi crea
delle difficolta` in caso di visite multiple.
[c] sulla stima ha notevole influenza la presenza di beni sostituti e non si
tiene in conto dei visitatori che pur non sostenendo dei costi per la
visita possono ugualmente attribuire un valore al bene.
Un’applicazione interessante e` stata implementata nel 1992 per la stima
della funzione ricreativa del Castello di Rivoli [Corradino, 1993; Corradino
et Sirchia, 2000].