Gli strumenti di finanza immobiliare; un confronto internazionale

Gli strumenti di finanza immobiliare; un confronto internazionale INTRODUZIONE I risparmi delle famiglie (soggetti economici caratterizzati da una condizione di surplus finanziario), nonché gli attivi patrimoniali delle imprese, possono essere impiegati per l’acquisto di attività idonee a garantire il conseguimento di un rendimento (azioni, obbligazioni, titoli di stato..), più o meno aleatorio. L’acquisto di un immobile costituisce un’alternativa di investimento particolarmente apprezzata per la propria capacità di conservazione del valore nel tempo. Gli immobili rientrano difatti, a pieno merito, nella categoria dei cosiddetti “beni rifugio”. Al pari di un qualunque altro investimento mobiliare, anche l’impiego di risorse in beni immobili deve essere valutato nell’ottica di due grandezze: il rendimento garantito e il rischio sopportato. La detenzione diretta della proprietà immobiliare da parte di una persona fisica o giuridica è consigliabile solo nel momento in cui il patrimonio immobiliare è rappresentato da uno o pochi immobili; nel momento in cui l’investimento immobiliare assume dimensione rilevante in termini di numero di assets posseduti, risulta necessario individuare un opportuno veicolo 1 giuridico entro cui incanalare i beni. Se, in Italia, fino a qualche anno fa la società immobiliare rappresentava la struttura giuridica per eccellenza, le riforme normative susseguitesi a partire dalla seconda metà degli anni ’90 hanno consentito l’introduzione di nuovi strumenti di finanza immobiliare: dapprima i fondi comuni di investimento immobiliare, in seguito le società d’investimento immobiliare quotate (SIIQ), per le quali la finanziaria del 2007 ha introdotto un regime fiscale agevolato. Risultato di questa “evoluzione normativa” è la possibilità di poter effettuare un investimento indiretto di natura immobiliare scegliendo lo strumento giuridico ritenuto più appropriato. Le diverse modalità di investimento presentano infatti peculiari caratteristiche e finalità che devono necessariamente essere analizzate per poter approntare un confronto critico tra le stesse. 1 Cacciamani C., Real Estate, II edizione, Milano, Egea, 2008 5