Ambito applicativo del procedimento per convalida di sfratto

Anche il procedimento in esame è tipico: i limiti oggettivi sono delineati dagli artt. 657 e 658 c.p.c.
In via preliminare è da notare che i contratti di locazione a canone libero hanno durata non inferiore a quattro anni rinnovabili per altri quattro anni se il locatore non dia disdetta per i “giusti motivi” indicati dalla legge.
Alla seconda scadenza, il locatore può comunicare con lettera raccomandata, da inviare almeno sei mesi prima della scadenza, la propria volontà di non rinnovare neanche a nuove condizioni il contratto.
Ora procediamo all’analisi delle disposizioni del codice di procedura civile:
- l’art. 657(1) c.p.c., fare riferimento all’ipotesi in cui il termine (di 8 anni) del contratto non è ancora scaduto e il locatore voglia escludere la rinnovazione del contratto anche a nuove condizioni: il locatore intima la licenza per finita locazione almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, contestualmente cita il conduttore a comparire davanti al giudice per ottenere da questi un provvedimento di condanna (in futuro) al rilascio dell’immobile locato;
- l’art. 657(2) c.p.c., prevede un’ipotesi diversa: il contratto è già scaduto e l’atto sostanziale di disdetta è già stato effettuato in forma di lettera raccomandata, ma il conduttore non procede a rilasciare l’immobile.
In tal caso il locatore potrà intimare lo sfratto e contestualmente citare il conduttore in giudizio per ottenere un provvedimento di condanna al rilascio immediato dell’immobile locato;
- l’art. 658 c.p.c., che prevede il caso di inadempimento del conduttore nel pagamento del canone, prevede che tale inadempimento permette al locatore di intimare lo sfratto per morosità, indipendentemente da qualsiasi valutazione sulla gravità dell’inadempimento, e contestualmente citare il convenuto.
Con la citazione si instaura un procedimento di risoluzione giudiziale determinato dalla morosità nel pagamento del canone oppure degli accessori (ad esempio le spese condominiali).
In questa ipotesi il locatore mira ad ottenere un provvedimento di risoluzione del contratto e in più un provvedimento di condanna del conduttore all’immediato rilascio dell’immobile.