Definizione di diritto di enfiteusi

Definizione di diritto di enfiteusi

Diritto (dell'enfiteuta) di godere, per almeno 20 anni, del fondo altrui(concedente) con l'obbligo di apportarvi migliorie e di pagare al proprietario un canone periodico. Quindi si definisce:
a)dominio utile: potere di godimento che spetta all’enfiteuta;
b)dominio diretto: diritto al canone che spetta al proprietario.
L’enfiteusi può essere:
-perpetua;
-a tempo: ma almeno per 20 anni cosi da dare la possibilità all’enfiteuta di ammortizzare nel tempo le spese che deve sostenere per migliorare il fondo.Comunque ogni 10 anni è  prevista una revisione del canone.
Il diritto di enfiteusi si può costituire per:  contratto, testamento, provvedimento amministrativo e usucapione(a favore di chi ha esercitato i poteri dell’enfiteuta per il tempo e alle condizioni stabilite dalla legge).
L’enfiteuta gode del fondo ed ha gli stessi diritto che avrebbe il proprietario sui frutti.
E’ comunque vietata la subenfiteusi.
L’enfiteuta può affrancare il fondo in qualsiasi momento, cioè acquistarne la proprietà mediante il pagamento di una somma corrispondente a 15 volte il valore del canone. Si tratta di un diritto potestativo perché con il suo esercizio l’enfiteuta diventa automaticamente proprietario del fondo senza che il concedente possa opporsi.
Il concedente a sua volta ha il diritto di devoluzione del fondo, cioè di riacquistare la piena proprietà della cosa subordinata, quando: l’enfiteuta non paga il canone da 2 anni; o non ha apportato migliorie al fondo. Tuttavia il diritto di affrancazione prevale su quello di devoluzione.
Inoltre, spettano all’enfiteuta, nei casi in cui il fondo torna al concedente, rimborsi per le migliorie apportate. Le migliorie si distinguono in:
-miglioramenti: che danno maggiore produttività al fondo;
-addizioni: opere fatte sul fondo come pozzi, magazzini.
L’enfiteusi può estinguersi quindi per:  affrancazione e devoluzione, scadenza del termine, prescrizione, perimento  del fondo, confusione.
Per garantire la riscossione del rimborso, è concesso all’enfiteuta il diritto di ritenzione: ossia di rimanere nel possesso del fondo fin quando non è soddisfatto del suo credito.