I modi di acquisto della proprietà e le relative prerogative

Soffermiamoci sui modi di acquisto della proprietà. La proprietà si può acquistare in due modi: a titolo ORIGINARIO o DERIVATIVO. A titolo originario vuol dire che la proprietà sorge all’inizio in capo al titolare del diritto stesso; a titolo derivativo vuol dire che abbiamo un fenomeno successorio nel diritto cioè prima era titolare e poi lo trasferisce ad altri. L’acquisto a titolo derivativo può avvenire INTER VIVOS (COMPRAVENDITA, DONAZIONE) o MORTIS CAUSA (LEGATARIO ED EREDE). Vediamo i modi di acquisto della proprietà a titolo originario.

Essi sono: OCCUPAZIONE, INVENZIONE, ACCESSIONE, SPECIFICAZIONE, UNIONE O COMMISTIONE, USUCAPIONE. L’occupazione riguarda solo i beni immobili che non sono di proprietà (RES NULLIUS: un pesce pescato) come anche le cose abbandonate. L’impossessamento mi conferisce il titolo di proprietà. L’invenzione riguarda le cose smarrite per esempio: trovo un libro sotto un banco e deduco che qualcuno lo ha smarrito. Se non si può restituire il bene, lo si deve consegnare al Sindaco del luogo dove è stato rinvenuto e riferire come lo si è trovato; in seguito il Sindaco nell’albo pretorio delle cose smarrite per due domeniche inserirà tale oggetto, tale avviso rimarrà affisso per tre giorni. Trascorso un anno dall’ultimo giorno della pubblicazione senza che si sia presentato alcuno, la cosa diventa di proprietà di chi l’ha trovata. Se il proprietario si presenta in Comune per rivendicare il suo bene deve corrispondere al ritrovatore un premio, se questi lo richiede, che è pari al decimo del prezzo del bene o della cosa ritrovata.

Una forma particolare d’invenzione è il tesoro che ha ad oggetto una cosa mobile di pregio o valore nascosta o sotterrata di cui nessuno può provare di essere proprietario. Per esempio: nel mio giardino pianto un albero e nello scavare si rinviene un vaso; se non si è capaci di stabilire di chi è, automaticamente sarà del proprietario del fondo; se si ritrova in un fondo altrui la sua proprietà spetta per metà al ritrovatore e per l’altra metà al proprietario del fondo. Altro modo di acquisto della proprietà è l’accessione, tutto ciò che si unisce ad un bene principale diviene di proprietà del titolare del bene (riferito al diritto di superficie). Se un terzo costruisce un immobile sul mio fondo io ne divento proprietario ma dovrò rimborsare al terzo il valore dei materiali usati (non posso arricchirmi a discapito di altri). Un altro modo di acquisto della proprietà è l’unione o commistione (cose di diversi proprietari si associano per formare un tutt’uno). Se è possibile rintracciare la proprietà (separare senza deteriorare), ognuno mantiene il suo quantitativo (si pensi alla legna); in caso diverso (non sia possibile la separazione), la proprietà diviene comune (comproprietà); si pensi al mix di vini di diversa provenienza. Ci può essere un’eccezione; quando si può stabilire quale parte è più importante si procede così: il proprietario della parte maggiore diventerà proprietario dell’intero ma dovrà pagare all’altro il valore della cosa che ha apportato.

Altro modo di acquisto della proprietà è la SPECIFICAZIONE dove si assiste ad un fenomeno di trasformazione del bene (il marmo grezzo da cui si ottiene la scultura). Il proprietario del bene sarà individuato sulla base  della minore o maggiore importanza per il valore della materia prima o della manodopera (chi è ritenuto superiore dovrà pagare all’altro il costo o l’attività di specificazione). L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario attraverso il possesso. Il POSSESSO è una situazione di fatto, la proprietà è una situazione di diritto invece. Il possessore si comporta come se fosse titolare (proprietario) del diritto reale. Il possessore può anche essere proprietario ma può non esserlo. L’usucapione presuppone che il proprietario si disinteressi del proprio bene e nello stesso tempo che ci sia un altro soggetto che si impossessi del bene. Puntualizziamo che la proprietà, a differenza di altri diritti reali, non si prescrive, non si estingue per non uso. Si può verificare, però, che se dispongo di un fondo (terreno) che per svariati problemi non gestisco e non recintandolo capita che pacificamente sia occupato da un soggetto che non trova ostacolo da parte del legittimo proprietario, nel coltivarlo può darsi che se tale stato di cose si protrae per 20 anni consecutivi, salva l’ipotesi di USUCAPIONE ABBREVIATA nei casi previsti si realizza l’acquisto della proprietà del fondo per usucapione a titolo originario. Il proprietario originario per evitare l’usucapione deve reagire giuridicamente con apposite azioni (RIVENDICAZIONE o SPOSSESSAMENTO, recintando il fondo). Vediamo gli altri diritti reali di godimento. Sono tipici, esclusivamente previsti dal legislatore. La proprietà può essere limitata nei soli casi contemplati dalla legge quindi solo dando vita a diritti reali minori che limitano la proprietà. Se è costituito un diritto reale su cosa altrui, la proprietà è compressa. Diciamo compressa perché la proprietà è come una molla poiché sul proprietario grava il peso, diritto costituito in favore di altri che comprime la proprietà. La proprietà diventa elastica quando viene meno il peso che a comprime.